موارد زوال قراردادها

0

چنانکه امروزه در معاملات ملکی معمول است، طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. بر همین اساس استفاده از این ابزار که شرط فاسخ نامیده می‎شود، جهت حمایت از حقوق فروشنده و جلوگیری از عهد شکنی خریدار، رواج زیادی یافته است. مثل این ‌که شخصی آپارتمانی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود در صورت عدم پرداخت هر یک از چکهایی که بابت ثمن ارائه شده، یا در صورت عدم حضور در دفترخانه‌ی اسناد رسمی و امثال آن، معامله فسخ (منفسخ) ‎شود. در مبایعه نامه ها نیز چنین ذکر می‌شود: ” عدم پرداخت مبلغ مندرج در این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.” همچنین جهت اطمینان یافتن حضور خریدار در دفترخانه جهت پرداخت مانده ثمن، چنین درج می‎شود: “هرگاه خریدار در موعد مقرّر در دفترخانه حاضر نشود و مانده ثمن معامله را پرداخت نکند، معامله منفسخ شده و فروشنده می‌تواند مبیع را به هرکس دیگری که بخواهد منتقل کند.” به این حق، همانگونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی اشاره شده، در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. شایان ذکر است، در نظام کنونی قضایی اعلام اراده انفساخ، از طریق ارسال اظهارنامه میسر گردیده و لیکن به هر صورت که به اطلاع طرف مقابل برسد، نیاز به تنفیذ (تأیید) دادگاه دارد.
همچنین از جمله متداول ترین کاربردهای شرط فاسخ معاملات ملکی است، که نکته مهمی که قابل یاد‎آوری است اینکه در فرضی که فروشنده حاضر شود که در قبال استرداد چک برگشت شده، چک دیگری دریافت نماید باید حتماً در پشت بیعنامه تاکید شود که تمامی آثار و شرایط قراردادی بر چک جدید نیز حکم فرماست. در غیر این صورت ممکن است چنین برداشت شود که با جابجایی چک ها، تضمینات و شروط چک نخستین بر چک ثانوی پیش بینی نشده که بطور قطع به زیان فروشنده است.
ناگفته نماند از جمله موارد دیگری که قرارداد منفسخ می‎گردد معاملات اقساطی است که در شرایط کنونی اقتصادی بویژه هنگام اعطای تسهیلات از طرف بانکها بسیار معمول است.
بعلاوه در عقود جایز مانند وکالت، چنانکه فوقاً اشاره شد در فرض فوت موکل یا وکیل، این رابطه قراردادی به صورت غیر ارادی و قهری زوال می یابد و بنابراین انجام موضوع وکالت منتفی می شود.
برای مثال اگر کسی به دیگری وکالت دهد که خودرویی از جانب وی خریداری کند و در صورتیکه وکیل قبل از خرید دیوانه شود یا فوت کند و یا از انجام آن عمل استعفا دهد و یا موکل او را عزل کند، دیگر اجازه انجام معامله خودرو را نخواهد داشت.
لازم بذکر است از حیث آثار زوال عقد، فرقی میان عقد وکالت بلاعزل و یا عقد وکالت ساده نیست. به همین جهت اگر شخصی آپارتمانی را با سند عادی خریداری کند و در قرارداد قید شود که خریدار از جانب فروشنده وکیل است که پس از انجام تشریفات محضری و اداری به دفترخانه مراجعه و رسماً آپارتمان را به نام خود منتقل کند و به اصطلاح خریدار وکالت بلاعزل از فروشنده داشته باشد اما قبل از محضر فروشنده فوت کند این وکالت فاقد اثر است. در این موارد این ورثه فروشنده هستند که باید آپارتمان را منتقل کنند و اگر از انجام این عمل خودداری کنند خریدار باید با طرح دعوی علیه آنان و مراجعه به دادگستری به مقصود خود دست یابد.
در پایان این بحث لازم به اشاره است پدید آمدن شرایط اجتناب ناپذیر مثل وقوع جنگ، زلزله، سیل و طوفان که جزو وقایع غیر‎قابل پیش بینی است، چنانچه اثرش مستمر و دائمی باشد، سبب منفسخ شدن قرارداد و زوال اجباری آثار عقد خواهد شد.

مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد. یعنی این که فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هردو یا شخص ثالث می باشد.

الف) توافق طرفین: طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هردو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد دهند مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد ودر آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن را فسخ کنند، به این حق اصطلاح اختیار شرط گفته می شود.همان طوری که در مواد 399 و400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.

ب)حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضررمذکور جلوگیری کند مثل این که کسی خانه ای را اجاره کند و پس ازمدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در این جا به استناد 478 و479 قانون مدنی[2] حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

شرایط فسخ

قصد: فسخ کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

رضا: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد، و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

اهلیّت: کسی که می خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، بایداهلیّت این کاررا داشته باشدو از نظر عقل و سن مشکلی نداشته باشد.

انحلال قرارداد با اقاله یا تفاسخ

یکی از موارد انحلال قرارداد ، انحلال با تراضی طرفین است . یعنی همان دو نفری که قرارداد را با هم منعقد کرده اند ، با هم توافق کنند که قرارداد را منحل کنند . به این توافق در اصطلاح حقوقی ، اقاله یا تفاسخ گفته می شود . در این حالت دو طرف تصمیم می گیرند که از تعهدهایشان نسبت به هم بگذرند . برای مثال دو نفر باهم عقد بیع منعقد می کنند ، بعد از بستن قرارداد خریدار مقداری از پول خرید ماشین را به فروشنده می دهد . بعد از این همان دو نفر  توافق می کنند عقد را منحل کنند و تصمیم به اقاله یا تفاسخ می گیرند . در این حالت ادامه اجرای عقد با توافق طرفین منحل و بی اثر شده است اما فروشنده باید مقدار هزینه دریافتی از خریدار را به او باز گرداند ، بعد از برگرداندن این مقدار ، دو طرف دیگر نسبت به هم تعهدی نخواهند داشت.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  طلاق به خاطر خیانت همسر چگونه است؟ [بروزرسانی 1400]

آثار فسخ

مهمترین اثر اجرای حق فسخ، بهم خوردن عقد است و نتیجه آن گسیختن پیوند ناشی از قرارداد نسبت به آینده است و لذا ماهیت عقد را از زمان تولد حذف نمی‎کند. به همین جهت فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان ایجاد این حق منحل شده و آثار آن قطع شود. بر خلاف آن، بطلان نسبت به گذشته تأثیر دارد و با توجه باینکه از ابتدا رابطه ی حقوقی ایجاد نشده، مالکیتی را هم به دنبال نیاورده است.
با این توصیف در فسخ بازگشت به وضعیت قبل از عقد مستلزم تحقق دو امر است؛ یکی اینکه، در قبال پس دادن مورد معامله به فروشنده و استرداد وجه به خریدار، هر دو طرف معامله به تصرف مالک آنها بازگردد. دوم اینکه مالکیت بر کالای فروخته شده تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده و بر همین اساس منافعی که مورد معامله داشته، متعلق به وی می‎باشد. مانند منافع متصله‌ از قبیل افزایش قیمت خودرو یا منافع منفصله مانند تولد گوساله ای از مادرش، که تا زمان فسخ در ملکیت کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.

موارد زوال قراردادها

اقسام فسخ در معاملات

یکی از عوامل گردش ثروت، تضمین پایداری و بقاء معاملات است که در اصطلاح حقوقی به اصل لزوم در قراردادها لقب دارد. از نظر نگاه اجتماعی نیز هنگامى که دو طرف براى برآوردن نیازها و تأمین منافع خود با یکدیگر عقدى را منعقد مى‎کنند، این ارتباط زمانی ارزش دارد که از ثبات لازم برخوردار باشد و الا به قول معروف، سنگ روی سنگ بند نمی‎شود. البته در پاره اوقات مسائل پیش می آید که به جهت جلوگیری از برخی مشکلات قانونگذار اجازه داده که رابطه قراردادی خاتمه یابد. لیکن باید توجه داشت؛ اولاً: این حق مربوط به عقود لازم است، زیرا در عقود جایز هر یک از دو طرف می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. به عبارت دیگر یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد. ثانیاً: در مواردی طرفین دارای حق فسخ هستند که آنرا ضمن قرارداد ساقط نکرده باشند.
چنانکه اشاره شد، از جمله طرق از بین بردن قرارداد، حق اعمال فسخ است. زیرا اگر در قراردادی چنین شرطی وجود نداشته باشد، پایان دادن به قرارداد، که در بعضی مواقع ضرورت پیدا می‌کند، مسأله ساز بوده و طرفین را دچار زیانهای جبران ناپذیری می‌کند. از دیگر مواردی که به رابطه حقوقی طرفین پایان می‌دهد اقاله است که در مبحث پیشین به ابعاد آن پرداخته شد و به معنی توافق دو طرف عقد برای از بین بردن قرارداد (برخلاف فسخ که ناشی از اراده یک‌طرف)، می‌باشد.
فسخ قرارداد دارای انواع گوناگونی است؛ بدین صورت که یا به وسیله توافق طرفین به وجود می‎آید یا به وسیله حکم مستقیم قانون ایجاد می‎شود و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.
مطابق ماده 396 قانون مدنی، هر یک از طرفین معامله در موارد ذیل می‌توانند آن را بر‎هم زنند:
1- خیار مجلس؛ از جمله خیارات یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی پیش بینی شده، خیار مجلس است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده شده تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل عقد حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.
2- خیار حیوان؛ دومین خیاری که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، خیار حیوان لقب دارد و براساس آن، خریدار حیوان می تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد.
3- خیار شرط؛ بر خلاف سایر خیارات که به حکم قانون به وجود می آیند، بدون این که توافق طرفین نقشی در آن ها داشته باشد، این نوع خیار اغلب بنا به توافق در متن قرارداد ذکر می شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در برخی معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا 24 ساعت به خریدار این حق داده می شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد. این خیار ممکن است با پرداخت مبلغی به عنوان وجه التزام» همراه باشد. به طور مثال در قرارداد ‏بیع اینگونه شرط می شود که: هریک از طرفین برای مدت 24 ساعت حق پشیمانی داشته و بایستی در صورت فسخ مبلغ بیست میلیون تومان به‎عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت کند.
4- خیار تأخیر ثمن؛ این اختیار فسخ زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت آن تعلل ورزد. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و سه روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند. لیکن چنانچه خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد. نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت قرار دارد، می‌تواند معامله را برهم زند.
5- خیار رویت و تخلف وصف؛ موردی است که اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند.
توضیح اینکه گاهی اتفاق می‌افتد که کالایی ندیده خریداری می‎شود و انجام معامله صرفاً مبتنی بر کاتالوگ یا توصیفی بوده که فروشنده از آن کالا ارائه داده، در این موارد نیز مطابق ماده 410 قانون مدنی: “هرگاه کسی مورد معامله را ندیده و آن را فقط با بیان اوصاف توسط فروشنده خریده و بعد از دیدن آن بفهمد جنس مورد معامله دارای اوصاف ذکر شده نیست، می‌تواند معامله را فسخ کند”.
لیکن باید توجه داشت اگر مشتری جنس مورد معامله را دیده باشد و بداند مورد معامله، آن اوصاف و خصوصیات را ندارد، دیگر نمی‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید توجه داشت هرگاه خریدار جنسی را قبلاً دیده باشد و به اعتماد رؤیت قبلی اقدام به معامله کند؛ اما بعد از معامله متوجه شود که موضوع آن اوصاف قبلی را ندارد، اختیار فسخ معامله را دارد.
6- خیار تخلف از شرط؛ اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره دهنده تعهد کرده خانه را رنگ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می داده، می تواند اجاره را فسخ کند.
7- خیار عیب؛ در پاره ای اوقات ممکن است شخصی کالایی را خریداری کند و هنگامیکه قصد دارد از آن استفاده کند، متوجه شود که دارای عیبی پوشیده است. برای مثال ممکن است وسیله ای برقی خریداری ‎شود که هنگام عقد قرارداد عیب آن پوشیده است و بعدها آن عیب معلوم می‎شود. در چنین شرایطی قانون این اختیار را می‌دهد که به موجب عیبی که در مورد معامله (مبیع) وجود دارد و هنگام انعقاد معامله اطلاعی از آن در دست نبوده، ذینفع می‌تواند علیه فروشنده اقامه دعوا کند و یا اینکه کالا را به فروشنده پس داده و همه پولی که پرداخت کرده‌ پس بگیرد. راه دیگر این است که وی می‌تواند کالا را نزد خود نگه داشته و مابه‌التفاوت جنس معیوب نسبت به جنس سالم را (بعضاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری) دریافت کند. شایان ذکر است که اگر خریدار در هنگام انعقاد مبایعه نامه از عیب موجود در کالا مطلع باشد، بعد از انعقاد، دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد و مجبور است جنس معیوب را همچنان نگه دارد.
8- خیار تدلیس؛ همچنین اگر فروشنده عملیاتی انجام دهد که موجب فریب خریدار شود مشتری می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند و معامله را فسخ کند. به طور مثال خریدار خودرویی براساس اینکه کم کار کرده است آنرا خریداری کندو متعاقباً مشخص شود که فروشنده با دستکاری در کیلومتر آن، وی را فریب داده است.
در مورد خیار تدلیس دو نکته قابل توجه است اول اینکه؛ عملیات فریب باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت در انجام معامله در مشتری ایجاد کند. دوم اینکه؛ از آنجاییکه این خیار داخل حوزه قراردادی نیست، بلکه در زمره حقوق جامعه است لهذا در کلیه معاملات از جمله هنگام تنظیم اسناد رسمی در دفترخانه ها، به جهت مخالفت با نظم عمومی قابل اسقاط نمی‎باشد.
9- خیار تَعذّر تسلیم؛ عبارت از موردی است که  فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، خودرویی که توسط فروشنده فروخته شده است، سرقت شود که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.
10– خیار غبن؛ در برخی معاملات شاهد هستیم که یکی از طرفین آن مغبون شده و این در جائی است که فروشنده کالای خود را به کمتر از قیمت و مشتری آن را به بیش از قیمت خریده باشد. بدیهی است در این موارد خیار غبن یعنی حق فسخ معامله به نجات طرف زیاندیده می آید و این حق وقتی قابل اعمال است که مغبون در هنگام معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد. در این راستا در قانون مدنی ماده 416 آمده است :”هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.”
البته در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است. بنابراین خیار غبن در صورتی موجود می شود که اولاً: مغبون (کسی که ضرر کرده) هنگام معامله از قیمت روز مورد معامله در بازار نا آگاه باشد و اِلّا هرگاه عالم به قیمت اصلی بوده ولی به جهتی از جهات به کمتر از آن معامله نموده است، طبق ماده 418 قانون مدنی خیار فسخ معامله را نخواهد داشت. با این توصیف هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت واقعی مال خود را چندین برابر کمتر از قیمت بفروشد نمی تواند باستناد به خیار غبن معامله را فسخ نماید.
ثانیاً: خیار غبن یک خیار فوری است و باید بعد از علم به آن، در یک فاصله زمانی عرفی آنرا اجرا کرد و گرنه مطابق ماده 420 قانون مدنی، تأخیر موجب سقوط خیار غبن می شود.
ثالثاً اینکه: خیار غبن را می توان ضمن عقد ساقط نمود ولی اگر مغبون بتواند اثبات کند که منظور از اِسقاط غبن تفاوت قیمت تاحد مشخصی بوده در حالی که تفاوت ارزش بیش از حد مورد نظر می باشد خیار غبن دوباره برای او ایجاد می‎گردد. بر همین اساس است که هنگام تنظیم سند های خرید و فروش اموال غیر منقول شامل آپارتمان و مستغلات، ضمن عقد اسقاط همه خیارات شرط می شود به خصوص خیار غبن فاحش، و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می شود.
در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در این صورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است؛ زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی برد. لازم به ذکر است، غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش، تفاوت قیمت وجود دارد. به طور مثال چنانچه خودرویی که قیمت واقعی آن در بازار پنجاه میلیون تومان است به دو برابر آن فروخته شود، غبن افحش محقق است. در حالیکه غبن فاحش به درصدی بالاتر گفته می‎شود.
رابعاً: در صورتی که مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله با خبر بوده و با این حال معامله کرده خیار غبن نخواهد داشت زیرا با آگاهی برقیمت حقیقی مورد معامله خود اقدام به ضرر خویش کرده و غبن در این مورد منتفی است.
خامساً: در موارد ذیل اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را بر هم زند اما مى‌تواند تفاوت قیمت بگیرد.
الف – بعد از معامله تغییرى در موضوع معامله بدهد مانند اینکه پارچه ای تبدیل به کت و شلوار شود.
ب – بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.
البته اگر فقط خریدار تا مدتى که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگرى پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد زوال قراردادها

فسخ به موجب قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله می‎شود، به طور مستقیم به متضرر حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از زیان موجود جلوگیری کند. ماده 355 قانون مدنى مقرر می‎دارد: “اگر ملکى به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود که کمتر از آن مقدار است، مشترى حق فسخ معامله را خواهد داشت.” به موجب همین ماده متقابلاً فروشنده نیز در صورت اینکه مساحت بیشتری فروخته باشد حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین تراضی بر عقد کنند. مثال دیگر اینکه، کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میّسر نیست در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید؛ هر گاه معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در استفاده باشد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  قانون ثبت احوال و حمایت کیفری از اسناد هویتی

تشریفات دادرسی

اولین نکته ای که قبل از طرح دعوی نیاز به تاکید مجدد دارد اینکه باید توجه داشت، اگر در هنگام عقد قرارداد خیارات سلب و ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.
دومین نکته این است که بدانیم بر اساس نوع مالی که خریداری شده اگر جزء اموال غیرمنقول منجمله زمین و آپارتمان است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل وقوع آن، و چنانچه از اموال منقول باشد مانند خودرو، دعوی علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده مطرح می‎شود، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز، قابل اقامه است.
سومین نکته اینکه، ممکن است خریدار پس از تحویل گرفتن ملک، از پرداخت مانده ثمن در موعد مقرر امتناع نماید که در این صورت با توجه به شرط فسخی که در اکثر قراردادها مشخص گردیده، فروشنده نیز قرارداد را فسخ و تقاضای استرداد ملک را می نماید و در صورت امتناع وی باید در دادگاه اقامه دعوی نماید.
لیکن از آنجایی که انتقال ملک موضوع معامله از طریق سندی عادی به دیگری امکان پذیر است، در صورتیکه فروشنده ملک را تحویل داده می‎تواند ضمن دادخواست تأیید فسخ و استرداد ملک، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال نماید. دادگاه نیز پس از رسیدگی و احراز فوریت امر و دریافت خسارت احتمالی ، دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مورد معامله را صادر می کند.
البته در کنار راه حل فوق، فروشنده ممکن است که از حق فسخ خود استفاده ننماید و به اعتبار قرارداد، تقاضای الزام خریدار را به پرداخت باقی مانده مبلغ مورد توافق کند.
در خصوص دستور موقت، چنانکه در مبحث جداگانه ای بدان پرداخته خواهد شد، باید گفت دستوری است که دادگاه مبنی بر توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری صادر می‌کند. با این توضیح نباید تصور شود که اگر دادگاه به نفع کسی دستور موقت صادر کرد به طور قطع در دعوای اصلی هم پیروز خواهد شد یا برعکس اگر دستور موقت صادر نکرد به این معناست که در دعوای اصلی حقی نخواهد داشت. بلکه دادگاه فقط به اموری که احتیاج به تعیین تکلیف فوری دارند، توجه دارد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  ابطال پروانه ساختمانی چگونه انجام می شود

سوالات متداول زوال قراردادها

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس