تالیف: محبوبه شاحسینی
کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی
عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر
مقدمه
تقریبا تمام افراد حداقل یک بار در زندگی خود در یک معامله شرکت داشته‌اند؛ یا به عنوان فروشنده چیزی را فروخته‌اند و در ازای آن پولی را تحویل گرفته‌اند و یا به عنوان خریدار پولی را پرداخت کرده‌اند و در ازای آن کالایی را مالک شده‌اند. خرید و فروش در اصطلاح حقوقی بیع نامیده می‌شود و قراردادی هم که دو طرف برای رسمیت بخشیدن به معامله امضا می‌کنند مبایعه نامه خوانده می‌شود. اما این تنها یک تعریف ساده است؛ برای اینکه وارد یک معامله شوید باید خیلی چیزهای بیشتری بدانید. نوشته‌ی زیر را بخوانید تا بدانید: مبایعه نامه چیست؟ و قوانین مبایعه نامه کدام است؟
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه از ریشه عربی بیع است و بیع به معنای خرید و فروش می‌باشد؛ اما کلمه‌ی مبایعه علاوه بر معنای خرید و فروش معنای بیعت کردن را هم می‌دهد و به بیان ساده می‌توان گفت مبایعه به مفهوم بیعت برای انتقال مالکیت یک مال اعم از منقول یا غیرمنقول در ازای یک چیز دیگر مثلا میزان مشخصی پول است. در واقع در هر معامله‌ای بین خریدار و فروشنده در مورد مسائل مختلف یک توافق حاصل می‌شود و مالی رد و بدل می‌شود؛ بنابراین قراردادی بین آنها منعقد می‌گردد.
به بیان تخصصی‌تر می‌توان گفت: اگر طرفین معامله با تنظیم یک قرارداد قصد خرید و فروش مالی را داشته باشند، مورد معامله معلوم و معین گردیده و قیمت آن تعیین شده باشد، و همچنین در مورد نحوه‌ی پرداخت قیمت و تحویل مبیع و سایر شرایط توافقات کامل صورت گرفته باشد – و احتمالا بخشی از قیمت و یا قسمتی از مبیع تسلیم شود – و طرفین در حال حاضر برای تحقق بیع قصد نموده باشند، عقد «بیع» واقع می‌گردد.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد عقد می‌توانید به مقاله‌ی عقد (معامله)، شرایط اساسی صحت معاملات، انحلال عقد و آثار عقود و معاملات در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر مراجعه کنید.
توجه داشته باشید که عقد بیع چنانکه از تعریف آن هم پیداست، لازم نیست حتما مکتوب باشد، حتی اگر عقد منعقده با در نظر گرفتن شرایط بالا شفاهی هم باشد، می‌توان آن را عقد بیع به حساب آورد. اما اگر بیع مورد نظر بصورت مکتوب محقق شود به این سند مکتوب، «بیع نامه» یا «مبایعه نامه» گفته می‌شود.
واضح است که این عمل حقوقی به محض انعقاد، مُمَلِک می‌باشد؛ یعنی موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می‌گردد.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
یکی از اشتباهاتی که بسیار رایج است به کار بردن اصطلاح قولنامه به جای مبایعه نامه است. برای روشن شدن تفاوت این دو برای پرهیز از تکرار این اشتباه رایج در این قسمت به تشریج تفاوت این دو می‌پردازیم:
مبایعه نامه همانطور که در بالا تعریف شد، یک سند مکتوب است که طی آن مالی با قیمت معین از فردی به فرد دیگر فروخته می‌شود؛ در این سند مکتوب تمامی شرایط خرید و فروش اعم از قیمت، زمان و نحوه‌ی پرداخت بهای مال و سایر شرایط توافق شده ذکر می‌شود.
در مقابل اگر طرفین در حال حاضر قصد انجام معامله را نداشته باشند و تنها با تعیین شرایطی خاص اعلام کنند که حاضر هستند در تاریخ مشخص و معینی در آینده و حسب شرایط اعلامی به انعقاد معامله اقدام کنند، این عمل را «قول» به انجام معامله می‌نامند. در واقع با این کار طرفین تنها به یکدیگر قول انجام معامله در آینده را می‌دهند یا به عبارتی صرفا وعده بیع در تاریخ معینی را می‌دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند. حالا در صورتی که این وعده به صورت مکتوب درآید به آن «قولنامه» می‌گویند.
واضح است که این توافق مُمَلِک نیست و صرفا وعده به بیع در آینده است؛ بنابراین تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن محقق نخواهد شد. با این همه تذکر این نکته لازم است که در شرایطی که قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد، اگر یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری کند، با در نظر گرفتن اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی، الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات وجاهت قانونی داشته و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می‌توان آن را هم مطالبه کرد.
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
علاوه بر توجه به تفاوت مبایعه نامه و قول نامه باید به تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی هم دقت کنیم.
مبایعه نامه یک سند عادی است که به واسطه‌ی آن خریدار و فروشنده در خصوص زمان و مکان تحویل کالای مورد معامله و میزان و نحوه‌ی پرداخت هزینه با هم توافق می‌کنند.
از طرف دیگر سند رسمی، سندی است که ماموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند؛ مثل سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود. به طور کلی اسنادی که در دفترخانه تنظیم شده باشند، سند رسمی شناخته می‌شوند.
به بیان ساده می‌توان گفت تفاوت سند رسمی با سند عادی این است که به سند رسمی در برابر همه‌ی افراد می‌توان استناد کرد ولی سند عادی فقط برای طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور است.
انواع مبایعه نامه چیست؟
به طور کلی می‌توان گفت مبایعه نامه به دو شکل عادی و رسمی تنظیم می‌شود. اگر سندی در هریک از سه حالت زیر تنظیم شده باشد، یک سند رسمی به حساب می‌آید و در غیر این صورت سند،عادی محسوب می‌شود.
- اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد
- اسنادی که از اداره ی ثبت اسناد صادر شده باشد
- اسنادی که به وسیله‌ی یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد؛ مثل رای دادگاه
بنابراین مبایعه نامه‌هایی که در دفاتر املاک تنظیم می شوند یا قراردادهایی که بین دو نفر تنظیم می‌شوند، سند عادی به حساب می آیند.
نحوه تنظیم مبایعه نامه چیست؟
برای تنظیم مبایعه نامه در اصل لازم است بدانید که مبایعه نامه شامل چه قسمت‌هایی می‌شود و در هر قسمت چه اطلاعاتی باید درج شود. در ادامه این مقاله به همین موضوع پرداخته شده است:
محتوای مبایعه نامه چیست؟
یک مبایعه نامه قانونی باید موارد زیر را شامل شود:
ماده 1: طرفین قرارداد
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
ماده 3: ثمن معامله
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
ماده 6: آثار قرارداد
ماده 7: فایل متعاملین
در ادامه هریک از مواد مبایعه‌نامه را به تفصیل بیان خواهیم کرد:
ماده 1: طرفین قرارداد
این بند از مبایعه نامه مختص مشخصات دقیق طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده است. صحت اطلاعات فردی درج شده در مبایعه نامه بسیار مهم است و هرگونه اشتباهی می‌تواند عواقب بسیار سنگینی را برای طرفین به باربیاورد. بنابراین حتما خودتان دقت کنید که تنظیم کننده مبایعه نامه مشخصات شما و دیگر طرف معامله را به درستی در مبایعه نامه درج کند.
با توجه به اینکه در زمان انعقاد قرارداد مبایعه‌نامه، استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال صورت نمی‌گیرد و اطلاعات به صورت دستی توسط متصدی دفتر املاک وارد می‌شوند، این دقت و توجه بسیار مهم است. به این منظور خودتان باید شخصا مشخصاتی را که در سند درج می‌شوند با کارت ملی و یا شناسنامه طرفین مطابقت تا از صحت آنها اطمبنان پیدا کنید.
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
در قسمت دوم مبایعه‌نامه باید مشخصات موضوع معامله که می‌تواند ملک یا خودرو یا هر مورد دیگری باشد، به طور دقیق درج شود. از جمله یژگی‌های موضوع معامله که عنوان کردن آنها در مبایعه نامه ضروری است، عبارتند از:
- میزان سهم خریداری شده
- نوع مورد معامله و کاربری آن؛ مثلا اگر موضوع معامله ملک است باید مشخص شود که آیا این ملک کاربری تجاری دارد یا مسکونی و یا اداری
- مشخصات دقیق موضوع معامله؛ مثلا اگر مورد معامله خودرو است باید سال ساخت، رنگ، یا مثلا اگر ملک، موضوع معامله است باید حتما مواردی مانند وضعیت عرصه و اعیان آن برای تعیین شخصی و یا اوقافی بودن ملک، مشخصات پلاک ثبتی، متراژ، نوع اسکلت، سال ساخت، تعداد واحدهای ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش آن و مشخصات اصلی سند مثل شماره سند، دفتر و صفحه، اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن و شماره تلفن در مبایعه‌نامه درج شوند.
توجه کنید که در صورتی که موضوع معامله ملک می‌باشد و شما فروشنده هستید، در زمان درج اطلاعات این بخش از مبایعه نامه آدرس دقیق ملک و صحت کد رهگیری را بررسی کنید و از صحت آن مطمئن شوید. برای این منظور می‌توانید از فروشنده تقاضا کنید که تاییدیه کد پستی که توسط اداره پست صادر می‌شود را به شما ارئه دهد.
ماده 3: ثمن معامله
منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی است که طرفین بر سر آن توافق کرده‌اند؛ بنابراین این مبلغ توافقی و نوع و شرایط پرداخت باید در ماده‌ی سوم مبایعه نامه قید شوند.
نکته‌ی بسیار مهمی که در مورد این ماده باید به آن توجه کنید این است که حتما بررسی کنید که شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود.
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
شرایط مربوط به تنظیم سند ۵ بند زیر را در برمی‌گیرد:
بند ۱-۴ : اولین بند از شرایط تنظیم سند تاریخ حضور در دفتر خانه است؛ در این بند لازم است که تاریخی که قرار است طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک برای تنظیم سند حاضر شوند، قید شود.
بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد می‌شود که در رهن بانک بوده و فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند.
بند ۳-۴ : آنچه در این بند قید می‌شود این است که هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می‌تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت کند؛ توجه کنید که گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌گردد.
بند ۴-۴ : شرطی که در این بند قید می‌شود این است که عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار می‌شود و همچنین عدم حضور خریدار در دفترخانه باعث صدور گواهی عدم حضور و به علاوه دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌شود.
بند ۵-۴ : آخرین بند شرایط مربوط به تنظیم سند، مربوط به تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می‌باشد.
ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
این ماده در مورد شرایط تحویل دادن مورد معامله است که خود شامل ۲ بند می‌شود.
بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل مورد معامله به صورت کامل و بدون مشکل است و همچنین در این بند قید می‌شود که در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.
بند ۲-۵ : شرطی که در این بند باید قید شود این است که اگر به هر علتی ملک خریداری شده قابل انتقال به نام خریدار نباشد، فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی به خریدار موظف است میزان خسارت قید شده در قرارداد را نیز به او بپردازد.
ماده 6: آثار قرارداد
آثار قرارداد، خود 7 بند زیر را در برمی‌گیرد:
بند ۱-۶ : این بند، فروشنده را ملزم می‌کند که کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند را از تمامی مراجع و ادارات اخذ کند و همچنین کلیه بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید بند۲-۶ : هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است اما در این بند باید مشخص شود که کدام یک از طرفین باید تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف را بر عهده بگیرد.
بند ۳-۶ : در این قسمت صراحتا بیان می‌شود که افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچ تاثیری در مبایعه‌نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
بند ۴-۶ : به موجب این بند، کلیه‌ی اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ می‌شود و مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.
بند ۵-۶ : بند پنجم به این موضوع اختصاص دارد که هر یک از طرفین که تعهدات مالی یا غیرمالی خود را انجام ندهند موظف است روزانه مبلغی ر که در مبایعه نامه ذکر شده به طرف مقابل پرداخت نماید.
بند ۶-۶ : از آنجا که قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار است، در این بند توصیه می‌شود که پروانه کسب مشاور املاک به رویت طرفین برسد.
بند ۷-۶ : و در نهایت بند آخر ماده شش مبایعه نامه طرفین را ملزم می‌نماید که اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینند تا مطمئن شوند که با خود صاحب سند معامله می‌کنند و از این طریق از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانند.
ماده ۷: فایل متعاملین
این ماده هم شامل 6 بند است که عبارتند از:
بند ۱-۷ : حق الزحمه مشاور املاک باید بر اساس نرخ اتحادیه پرداخت شود؛ برای آگاهی از نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک می‌توانید در اینترنت جستجو کنید.
بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ ارتباطی به پرداخت حق الزحمه مشاور ندارد.
بند ۳-۷ : طرفین موظف هستند علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک، ۹% مالیات ارزش افزوده را نیز بپردازند. در صورت لزوم می توانید از مشاور املاک گواهی ارزش افزوده را دریافت نمایید.
بند ۴-۷ : این بند بر درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین تاکید دارد؛ لازم است بدانید که اگر شماره تماس اشتباه وارد شود، اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد.
بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک را بیان می‌کند.
بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری از طریق ارسال پیامک است.
وجه التزام در قرارداد
به طور کلی وقتی دو نفر قراردادی می بندند، قرارداد بین آنها لازم الاجرا می‌باشد؛ یعنی طرفین مکلف و موظف به اجرای آن هستند. با این همه همیشه این امکان وجود دارد که یکی از دو طرف قرارداد در موعد مشخص شده به تعهد خود عمل نکند؛ برای پایین امدن احتمال این بدقولی، در هنگام امضای قرارداد مبلغی به عنوان خسارت تعیین می‌شود که فردی که تعهداتش را زیر پا گذاشته باید این مبلغ را به طرف مقابل پرداخت کند؛ اصطلاح تخصصی‌ای که برای نامیدن این مبلغ به کار می‌رود، وجه التزام است؛ به زبان ساده می‌توان گفت که وجه التزام خسارت دیر کرد در اجرای قرارداد است.
ضمنا بد نیست بدانید که وجه التزام تعریف فقهی هم دارد که از این قرار است: «مبلغی است که متعاقدین در حین انعقاد عقد به موجب توافق (خواه ضمن همان قرارداد اصلی، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلفِ متعهد از تعهد باشد) به عنوان میزان خسارتِ (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تأخیر در اجرای تعهد، پیش‌بینی کرده و بر آن توافق کنند. چنین توافقی هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، شرط جزاء یا شرط کیفری نامیده شده است.»
وجه التزام در مبایعه نامه چیست؟
وجه التزام مختص عقود تملیکی یا به عبارتی قراردادهایی است که طبق آن مالی از مالکیت یک نفر خارج می‌شود و به مالکیت نفر دیگر درمی‌آید. یکی از نمونه‌های بارز این قراردادها، قرارداد خرید و فروش یا عقد بیع است. بنابراین یکی از مهم‌ترین بندهای مبایعه نامه وجه التزام است.
واضح است که همانند همه‌ی موارد دیگر در مبایعه نامه – ماننده قیمت کالی مورد معامله و زمان و نحوه‌ی پرداخت – وجه التزام نیز باید با توافق طرفین تعیین شده و در متن مبایعه نامه درج شود.
ضمنا فرد تنها در صورتی می‌تواند بابت دریافت وجه التزام شکایت کند و درخواست مطالبه آن را بنماید که خودش تمام تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد؛ یعنی طرفی که در انجام تعهدات خود کوتاهی کرده باشد نمی‌تواند برای دریافت وجه التزام اقدام کند.
نکته دیگر آنکه میزان وجه التزام مندرج در قرارداد به هیچ عنوان قابل تغییرنیست – نه قابل کاهش است و نه قابل افزایش – یعنی حتی قاضی هم نمی‌تواند آن را تغییر دهد.
البته در صورتی که شکایت مروبط به دریافت خسارت باشد، به علت تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه، قاضی می‌تواند در میزان خسارت دریافتی دخالت کند.
قوانین مبایعه نامه
در مورد تنظیم، امضا و اجرای مبایعه نامه قوانینی وجود دارند که توجه به آنها برای انجام هرنوع معامله‌ای ضروری است؛ در این بخش به گزیده‌ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه که از متن قانون مدنی کشور استخراج شده می‌پردازیم:
-
کلمه بیع
کلمه بیع در مبحث مبایعه نامه عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد مبایعه نامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریحا در معنی بیع باشد.
-
شرایط بایع و مشتری یا خریدار و فروشنده
هریک از بایع و مشتری علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله باید اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را هم داشته باشد. همچنین شخص کور می‌تواند برای انجام مبایعه نامه خرید و فروش کند؛ به شرط اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله شخص دیگر جهل خود را مرتفع نماید؛ ولو این شخص، طرف دیگر معامله باشد.
-
کالای مورد معامله
خرید و فروش کالا در هریک از سه حالت زیر ممنوع است:
الف. کالایی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است
ب. کالایی که که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد
ج. کالایی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد؛ مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد
به علاوه هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع یا کالای مورد معامله در نظر گرفته شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است؛ حتی اگر در عقد صریحا ذکر نشده باشد و حتی اگر طرفین معامله جاهل بر عرف باشند. و هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع به حساب نیاید داخل در بیع نمی‌شود مگر اینکه به صراحت در مبایعه نامه ذکر شده باشد.
به بیان ساده‌تر اگر از نظر عرفی چیزی جزو کالای مورد معامله باشد، هنگام فروش کالا این جزء وابسته به آن هم باید با خود کالا به خریدار برسد حتی اگر این مساله صریحا در مبایعه نامه ذکر نشده باشد و حتی اگر هیچ کدام از طرفین به اینکه عرفا این جزو، وابسته به کالای مورد معامله است، آگاهی نداشته باشند؛ مثلا اگر کسی خانه‌ای را می‌خرد سیستم گرمایشی خانه هم به مالک جدید منتقل می‌شود. از آن طرف اگر چیزی عرفا جزو کالای مورد مبادله نباشد تنها در صورتی به مالک جدید منتقل می‌شود که انتقال آن به طور واضح در مبایعه نامه بیاید.
همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز باشد استثناء آن از مبیع هم جایز است و اگر در بیع عین معین، مشخص شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است.
لازم به یادآوری است که عین معین چیزی است که در عالم خارج مشخص و معین و قابل اشاره باشد و حد و حدود و ابعاد آن کاملا واضح باشد.
-
آثار بیع
آثار بیع صحیح به قرار زیر است:
به مجرد وقوع بیع خریدار مالکِ کالای مورد معامله و فروشنده مالک ثمن می‌شود
عقد بیع فروشنده را ضامن دَرَک ( جبران کردن) کالای مورد معامله و خریدار را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد؛ یعنی اگر پس از فروش کالا، سند و مدرکی در دست کسی دیگر پیدا شود که به موجب آن ادعای مالکیت کالا را کند فروشنده ضامن جبران آن است و اگر سند و مدرکی در دست کسی دیگر پیدا شود که به موجب آن ادعای مالکیت ثمن را کند خریدار ضامن جبران آن است
عقد بیع فروشنده را به تسلیم کالای مورد معامله ملزم می‌کند
عقد بیع خریدار را به تادیه ثمن یا پرداخت قیمت توافق‌شده ملزم می‌کند
-
تسلیم
در مبحث مبایعه نامه تسلیم یعنی دادن مبیع یا کالای مورد معامله به تصرف مشتری به شکلی که مشتری متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض یعنی استیلاء مشتری بر مبیع. به بیان ساده‌تر تسلیم به معنای این است که مشتری طوری مالک کالای مورد معامله شود که بتواند به هر شکلی در آن کالا تصرف کرده و از آن نفع ببرد.
تسلیم وقتی به دست می‌آید که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد؛ حتی اگر مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد.
چنانچه مبیع قبل از تسلیم، بدون تقصیر و اهمال از طرف فروشنده تلف شود بیع منفسخ رجوع کنید می‌شود و باید ثمن به خریدار بازگردانده شود؛ مگر اینکه فروشنده برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع کرده باشد. در این صورت تلف از مال خریدار است و اگر قبل از تسلیم، در مبیع نقصی ایجاد شود خریدار این حق را دارد که معامله را فسخ نماید. به بیان ساده اگر فروشنده قبل از اینکه کالا را در اختیار خریدار بگذارد آن را ازبین ببرد باید پولی که از خریدار دریافت نموده را به او برگرداند مگر اینکه قبل از این کار به حاکم یا قایم مقام او رجوع کرده باشد که در این صورت مال خریدار تلف شده و چنانچه قبل از تسلیم در مال نقصان ایجاد شود او می‌تواند معامله را بر هم زند.
نکاتی که در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید در نظر گرفت
اگرچه بنا بر آنچه در ابتدای این نوشته هم آمد مبایعه نامه یک سند عادی – و نه سند رسمی – است اما برای طرفین لازم‌الاجرا است و هر یک از طرفین به هر شکلی که مغایر با آن عمل کند، طرف دیگر حق شکایت کردن و حتی دریافت خسارت دارد. بنابراین قبل از اینکه زیر مبایعه نامه را امضا کنید – چه خریدار هستید، چه فروشنده – باید برخی نکات را در نظر بگیرید؛ در ادامه می‌توانید برخی از آنها را ببینید:
-
امضای نسخه‌های مبایعه نامه
لازم است مبایعه نامه حداقل در سه نسخه نگارش یابد و هر سه نسخه باید دارای ارزش واحد باشند و همه‌ی برگه‌ها باید امضا شوند و به امضای برگ آخر اکتفا نشود. اگر قرارداد به صورت کاربُنی باشد، امضای طرفین بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد. یادتان باشد که علاوه بر امضا، اثر انگشت هم بزنید.
البته اگر مبایعه نامه در سامانه کد رهگیری املاک ثبت شده باشد، احتیاجی نیست همه‌ی صفحات امضا شوند.
ضمنا قرارداد به هیچ عنوان نباید در غیاب یکی از طرفین امضا نشود بلکه لازم است امضا در یک جلسه و در حضور طرفین معامله انجام شود.
یادتان باشد که بلافاصله بعد از امضای قرارداد نسخه مربوط به خود را حتما از مشاور املاک بگیرید و به هیچ وجه نگذارید سه نسخه نزد مشاور املاک بماند.
بهتر است بعد از امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند رسمی، اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت بماند؛ به این شکل از هر نوع سوء استفاده احتمالی مالک جلوگیری می‌شود و مشاور املاک هم باید در قبال نگهداری سند به طرفین رسید ارائه کند.
در صورتی که فروشنده بیسواد باشد، در جهت جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، بهتر است یکی از نزدیکان فروشنده هم قرارداد را امضا کند.
-
ایجاد تغییرات در متن مبایعه نامه
امروزه مبایعه نامه‌ها بیشتر در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌شوند. توجه داشته باشید که مبایعه نامه حتی وقتی در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم تنظیم می‌شود، یک سند عادی است و ویژگی‌های سند رسمی را ندارد.
وقتی مبایعه نامه به صورت فرم چاپی باشد، طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه را ندارند. با این همه هریک از طرفین که بخواهند علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد متنی به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه نامه این کار را انجام دهند. حتی اگر هر یک از خریدار یا فروشنده با بندهایی از مبایعه نامه‌ی پیش فرض مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد. در این صورت خریدار و فروشنده می‌توانند روی بخش‌های مدنظرشان خط بکشند، اما باید حتما در توضیحات مبایعه نامه هم به حذف آن بخش اشاره شود.
اگر مبایعه نامه را به صورت دست‌نویس تنظیم کنید، بهتر است مبایعه نامه را شخصی غیر از متعاملین یا طرفین قرارداد – که خط خوش و خوانایی هم دارد – بنویسد و برای نگارش آن، صرفا از یک خودکار استفاده کند و به هیچ عنوان از دو نوع خودکار استفاده نشود. در صورتی که مبایعه نامه‌ی دست‌نویس دچار خط‌خوردگی شود، در این صورت لازم است در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود و مطلقا از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه نامه پرهیز کنید.
برخی بنگاه‌های املاک هم ابتدا مبایعه نامه را به صورت دست‌نویس تنظیم کرده و سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می‌رسانند. در این صورت حتما توجه کنید که بین مبایعه نامه‌ی دست‌نویس و تایپ شده، مغایرت وجود نداشته باشد.
-
پراخت ثمن
معمولا در عرف متداول است که ۳۰ الی ۴۰ درصد قیمت توافق‌شده را در هنگام امضای مبایعه‌نامه، ۳۰ تا ۴۰ درصد را زمان تحویل ملک و مابقی را نیز موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه مبادله می‌کنند.
اگر همه‌ی مبلغ قرارداد یا بخشی از آن، طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها باید در قرارداد ذکر شود و دریافت چک توسط خریدار در مبایعه‌نامه یا بر روی کپی چک رسید شود.
ممکن است چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر شود، در این صورت لازم است که خریدار پشت چک را امضا کند. همچنین در صورتی که شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص هم قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید نماید.
-
تاریخ حضور در دفترخانه
دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می‌شود، با تعطیل رسمی مصادف نشود و علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه در مبایعه نامه قید شود.
-
وجه التزام و جرائم مبایعه نامه
یکی از نکات بسیار مهم در نوشتن مبایعه نامه، وجه التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود.
وجه التزامی که در مبایعه نامه تعیین می‌شود باید به میزانی باشد که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین لازم است در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست؛ یعنی متعدله (کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را هم از شخص متعهد مطالبه نماید.
-
فروش با وکالت
گاهی اوقات فروشنده وکیلی برای خود اختیار می‌کند که به وکالت از او کالایش را میفروشد؛ در چنین حالتی و با در نظر گرفتن این اصل که وکیل هیچ نوع تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده یا مالک اصلی ندارد، بهتر است در قرارداد ذکر شود وکیل هم همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
-
خرید و فروش املاک با وام
حتما موارد زیادی را در خرید و فروش ملک دیده‌اید که املاکی با وام منتقل می‌شوند. در چنین مواردی باید حتما دقت کنید که میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود.
گاهی اوقات افراد از طریق وام بانکی و در رهن بانک بردن ملک، به خریدن آن اقدام می‌کنند. در این صورت حتما در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که در این خصوص همکاری لازم را با شما داشته باشد.
-
ذکر تجهیزات کالا در قرارداد
بهتر است تمام لوازم و تجهیزاتِ کالای مورد معامله که در هنگام تحویل می‌بایست به خریدار تحویل شود، در قرارداد با جزئیات درج شود؛ مثلا تجهیزاتی مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و … در مورد معامله ملک، یا ضبط صوت، صندلی بچه و باربند در مورد معامله ماشین. عدم درج این قبیل تجهیزات ممکن است در آینده محل اختلاف بین خریدار و فروشنده شود.
موسسه حقوقی مهاجرتی رهپویان مهاجر آتی نگر علاوه بر ارائه‌ی مشاوره‌های حقوقی در زیرمجموعه‌ی حقوقی خود، در زیرمجموعه‌ی مهاجرتی خود یعنی موسسه مهاجرتی رهپویان مهاجر آماده پاسخگویی به سوالات مهاجرتی شما به خصوص در زمینه‌های اخذ اقامت دائم کانادا و استرالیا می‌باشد.
