ماهیت حقوقی رهن و اجاره متداول در بنگاه های معاملاتی املاک

0

ماهیت حقوقی رهن و اجاره

رشد جمعیت و به دنبال آن افزایش شهرنشینی موجب به وجود آمدن پدیده اجاره نشینی شده است. اجاره نشینی مفهومی است که به وسیله آن اشخاص می‌توانند با پرداخت بهای تعیین شده، از امکانات یک ملک استفاده کنند، بدون آن که مالکیت قطعی داشته باشند. مفهوم اجاره در حقیقت اخذ مالکیت موقت در ازای پرداخت هزینه است. 

اجاره نامه یا قرارداد اجاره سند معتبری است که برای اثبات این رابطه میان مالک و مستاجر تنظیم می‌شود. البته با توجه به این مساله که ملک، استفاده تجاری دارد یا مسکونی، قرارداد باید با عناوینی مانند قرارداد اجاره املاک تجاری یا اجاره نامه ملک مسکونی تنظیم شود.

نیاز اجتماع و بروز اختلافات و مشکلات میان مالک و مستاجر، موجب به وجود آمدن قوانین و عقود مشخصی شده است. این قوانین به روابط میان طرفین قرارداد نظم می‌دهد و موجب می‌شود که میزان اختلافات کاهش پیدا کند. فرم اجاره نامه براساس قوانین عقد اجاره تنظیم می‌شود. عقد اجاره نیز از عقود معین و لازم در قانون مدنی است.

علاوه بر این، قانون روابط موجر و مستاجر که در سال‌های مختلف به تصویب رسیده است، بر روابط میان طرفین قرارداد نظارت می‌کند و اصول و احکامی برای آن در نظر گرفته است.

ماهیت اجاره نامه و اعتبار اجاره نامه دستی

اجاره نامه یک قرارداد است. این قرارداد یک نوشته یا متن معتبر و حقوقی که با استفاده از آن می‌توانید هر نوعی از اموال یا املاک را اجاره بدهید. در میان مردم بسیار متداول است که اجاره نامه ملک را در بنگاه املاک تنظیم می‌کنند. در جواب به اشخاصی که می‌پرسند آیا لازم است اجاره نامه فقط در بنگاه املاک تنظیم شود، باید بگوییم؛

الزامی برای رسمی کردن اجاره نامه در بنگاه املاک وجود ندارد.

اجاره‌ نامه‌‍‌ای که به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه املاک امضا شده است نیز معتبر و حقوقی است. تنها شرط لازم این است که متن نمونه اجاره نامه مطابق با مفاد عقد اجاره و قانون نوشته شده باشد و دو شاهد آن را امضا کنند. نمونه اجاره نامه را می‌توانید به صورت عادی یا رسمی تنظیم کنید. با رعایت قانون، قرارداد تنظیم شده معتبر است و الزامی برای رسمی بودن آن نیست.

قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که افرا د بنا به شرایط خود از جمله نداشتن منزل یا برای کار و فعالیتی خاص یا عوامل دیگر اقدام به بستن قرارداد اجاره با مالک منزل یا مکانی خاص مینمایند

که قوانین مربوط به بستن این قرارداد هر از گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده است که در این مختصر به بیان مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم.

روابط میان موجر(مالک) و مستاجر از جمله روابطی است که دارای شرایط و قواعد و استاندارد های خاص خود میباشد.

اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری به او وارد شود که در این میان گاها این عدم اگاهی موجب خسارت دیدن موجر و گاها موجب خسارت دیدن مستاجر میگردد البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می بیند.

تعریف عقد اجاره طبق قانون مدنی

به موجب ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

اجاره نسبت به چه مواردی میتواند صورت بگیرد؟

طبق ماده 467 قانون مدنی ،اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد. مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت برای یک سال تعیین می شود.

ماده 468 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که:

در اجاره ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

مدت اجاره از چه زمانی اغاز میشود؟

مدت اجاره از روزی آغاز می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.ماده 469 قانون مدنی به بیان این مورد پرداخته است.

ماده 501 قانون مدنی بیان میدارد که :

اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

موعد پرداخت اجاره بها:

قانون می گوید مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

قسمت ثالثا ماده 490قانون مدنی بیان داشته است که :

( مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.)

ماهیت حقوقی رهن و اجاره

اگر مستاجر مال مورد اجاره را در غیر موردی که در عقد اجاره ذکر شده استعمال کند:

برخی از مستاجران استفاده های سوء از ملک مورد اجاره می کنند. مثلا با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می کند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

ماده 492 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که:

اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه های املاک معتبر و رسمی صورت گیرد .

بیان نکات لازم برای مستاجر و موجر در قرارداد اجاره:

1.در وارد کردن اطلاعات مربوط به موجر و مستأجر دقت کافی را به عمل آورید. از مدارکی که طرف مقابل شما ارائه می دهد، اطمینان حاصل کنید. گاهی ممکن است افراد با مدارک جعلی به بستن قرارداد اقدام کنند. پس همیشه صحیح بودن اطلاعات را بررسی کنید.

دقت فرمایید مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود.

بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد می شود.

همچنین محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

2.بهترین کار در هر قراردادی پیش بینی روشی است برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی. بهتر است در قرارداد اجاره طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آنها داوری کند و طرفین نظر او را بپذیرند. توصیه می شود طرفین (موجر و مستاجر) در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند.

پیشتر اشاره شد در اکثر قراردادهای اجاره شرطی گنجانیده شده است که چنانچه مستاجر بعد از انقضای مدت قرارداد ملک را در تصرف خود نگه دارد باید روزانه مبلغی بابت اجرت المثل بپردازد. به یاد داشته باشید اجرت المثل ،خسارت تاخیر در تخلیه نیست.

پس اگر مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده کرده باشد بعد از انقضای مدت فقط باید اجرت المثل مقررشده در قرارداد را بدهد نه اینکه هم مبلغی را بابت اجاره ماهانه طبق توافق قبلی بدهد و هم مبلغ اجرت المثل را.

اگر مستاجر از ملک مورد اجاره بعد از انقضای مدت استفاده کرده باشد آیا بایستی هم مبلغی بابت اجاره بها بدهد هم اجرت المثل؟

در این صورت دیگر دو پول نمی دهید فقط اجرت المثل را به شرط آنکه استیفای منفعت کرده باشید پرداخت خواهید کرد. برای جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده و سوءبرداشت، بهتر است هنگام قرارداد به این موضوع تصریح کنید که چنانچه شرط محقق شد مالک فقط استحقاق اجرت المثل را خواهد داشت.

ماده 494 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.

ماده 495 قانون مدنی بیان میدارد که:

اگر برای مال الاجاره، ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده ی فوق نخواهد بود.

هیچ کس نمی تواند برخلاف قانون و غیرحق شما را مجبور کند کاری را انجام بدهید یا ندهید. اما وقتی قبول کردید به انجام دادن یا ندادن آن عمل، متعهد هستید.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  افزایش مهریه بعد از ازدواج و عقد نکاح چگونه است؟

در پرکردن فرم چاپی قرارداد اجاره دررابطه با اختتام قرارداد چه نکاتی را بایستی قید کرد؟

در بنگاه های معاملات املاک برای انعقاد قرارداد فرم های چاپی وجود دارد اما برای اختتام قرارداد و تصفیه روابط طرفین هیچ گونه متنی وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد بنگاه دار می نویسد؛ مبلغ ودیعه قرض الحسنه در تاریخ از موجر به نام به مستاجر نقداً پرداخت شد و مستاجر هیچ گونه طلبی ندارد.

هرگز تا مبلغ ودیعه به دست تان نرسیده است، این گونه ننویسید.مخصوصاً اگر قرار است تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه نزد کسی بماند. با این نوشته شما اقرار می کنید که پول تان را کاملاً دریافت کرده اید و هیچ طلبی ندارید در صورتی که پول شما در گاوصندوق شخص دیگری است،توصیه می شود دست کم به نحو ذیل قراردادی نوشته شود؛برای مثال :

در تاریخ موجر و مستاجر به ترتیب ذیل توافق کردند. موجر مبلغ ودیعه قرض الحسنه را طی چک شماره بانک به تاریخ یا طی چک های مسافرتی به شماره صادرشده از بانک شعبه به تاریخ یا نقداً به طور کامل پرداخت کرد / نکرد. باقیمانده مبلغ در تاریخ پس از تخلیه کامل ملک و تسلیم کلید آن به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله پس از کسر مبلغ علی الحساب برای پرداخت بهای آب، برق، تلفن و گاز پرداخت خواهد شد. مستاجر موظف و مکلف است که در تاریخ ساعت ملک را تخلیه کند و کلید آن را به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله با اخذ رسید تسلیم کند.ملک مذکور در تاریخ به رویت مالک رسیده است و هیچ گونه اعتراضی به نحوه تصرف مستاجر در ملک خود ندارد.

ذکر نکاتی در خصوص نحوه پرداخت اجاره بها و پیش پرداخت در قرارداداجاره که به امضای مالک و مستاجررسیده باشد چه مزیتی دارد؟

مالک با امضای این قرارداد اعتراف و اقرار کرد که تمام طلب خودش را بابت تمام اجاره بهای مذکور در قرارداد کاملاً دریافت کرده است و مستاجر هیچ گونه بدهی به وی ندارد و مالک هیچ گونه ادعایی علیه مستاجر ندارد.مستاجر با امضای این قرارداد اقرار و اعتراف کرد که هیچ گونه ادعایی علیه موجر ندارد.

بیان چند نکته:

– به یاد داشته باشید اگر از طرف مقابل چک مسافرتی می گیرید حتماً شماره های آن را در قرارداد یادداشت کنید.

– مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از قرارداد تخلیه که اصطلاحاً مالکان آن را به غلط فسخ می خوانند برای خودش نگه دارد. وقتی مدت قرارداد منقضی شده است فسخ هیچ معنایی ندارد. پس بنگاه دار نباید برای پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وی تا زمان تخلیه گذاشته می شود لاشه قرارداد را مطالبه کند.

– بهتر است قرارداد تخلیه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننویسید.

بیان نکاتی در خصوص وجود عیب در عین مستاجره حین قرارداد یا پس از قرارداد:

پس از عقد قرارداد اگر در ملک اشکالاتی هست بلافاصله آن را به مالک اطلاع دهید.ماده 480 قانون مدنی در خصوص عیب بعد از عقد بیان میدارد که :

عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه ی مدت، خیار ثابت است.

به یاد داشته باشید سکوت شما به منزله این است که در ملک هیچ اشکالی وجود ندارد و شما آن را صحیح و سالم تحویل گرفته اید و این توقع هست که در پایان مدت قرارداد آن را صحیح و سالم تحویل بدهید.

اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

ماده 478 قانون مدنی به بیان این مورد پرداخته است:

هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.قسمت دوم ماده 480 قانون مدنی به بیان این موضوع پرداخته است .

ماده 481 بیان میدارد که :

هر گاه عین مستأجره به واسطه ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

ماهیت حقوقی رهن و اجاره

تعمیرات عین مستاجره بر عهده کیست؟

به طور کلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزیی به تعمیراتی گفته می شود که مربوط به استفاده های کوتاه مدت است. مواردی مانند تعویض لامپ، تعویض پوشال های کولر و جزو مصارف جاری محسوب می شوند و به همین خاطر مستأجر باید هزینه های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت ساختمان، هزینه ی رنگ آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرم کننده و مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می شوند و صاحب خانه باید هزینه های آن را پرداخت کند.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد ماده 502 قانون مدنی به بیان این مورد پرداخته است.

ماده 485 قانون مدنی به بیان این مورد پرداخته است که موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

مثلا مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله ها شود. البته در چنین حالتی همانطور که گفته شد مستاجر می تواند قرارداد را نسبت به مدت باقی مانده فسخ کند.

با توجه به اطلاق ماده 486 قانون مدنی ،تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و… .

بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسئول پرداخت هزینه ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد.

در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای امکان استفاده از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای استفاده بهتر از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستاجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه های دیجیتال با مستاجر است.

مستاجر بایستی چگونه از ملک مورد اجاره استیفای منفعت کند؟

به یاد داشته باشید که مستاجر امین است و باید دلسوزانه از ملک استیفای منفعت کند و دخل و تصرفی غیرمتعارف در ملک نکند .

ماده 490قانون مدنی بیان میدارد که:

مستأجر باید:

اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً- عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.

ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.

با توجه به ماده 487 قانون مدنی اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

آیا مستاجر میتواند بدون اجازه موجر در عین مستاجره ساخت وسازی انجام دهد؟

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود ماده 503 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

هر گاه مستأجر بدون اجازه ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده ی مستأجر است.

ماده 504 قانون مدنی:

هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه ی اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ایا عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل میگردد؟

عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.ماده 497 قانون مدنی به بیان این موضوع پرداخته است.

ایا مستاجر میتواند در ملک مورد اجاره دخل و تصرف غیر متعارفی انجام دهد؟

چنانچه مستاجر در ملک مورد اجاره دخل و تصرف غیر متعارفی انجام دهد و یا آسیبی به ملک موجر وارد نماید ید او از ید امانی به ضمانی تبدیل میشود و مسئول جبران خسارت میباشد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات مزاحمت برای بانوان چیست؟

ماده 493 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که:

مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه ی تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

اجاره کردن ملک تخلیه شده چه مزایایی دارد؟

به یاد داشته باشید ملک تخلیه شده دردسرهای کمتری دارد. اگر ملکی را انتخاب کردید که شخصی دیگر در آن سکونت دارد و با ورود شما و بعد از پس گرفتن ودیعه ای که به مالک پرداخته است وی ملک را تخلیه خواهد کرد؛ هرگز و بدون اجازه مالک برای تسریع و تسهیل کار خودتان باقیمانده ودیعه را به مستاجر یا متصرف قبلی که مدعی حقی است، نپردازید.

یادتان باشد شما با مالک طرف هستید نه با مستاجر قبلی. اگر بدون اجازه و موافقت قبلی مالک- که بهتر است حتماً کتبی باشد- به مستاجر یا متصرف قبلی چیزی بپردازید و مالک اجازه ندهد، در مقابل مالک هنوز مدیون هستید و برای باز پس گرفتن آن باید به مستاجر یا متصرف قبلی مراجعه کنید. در این صورت به زحمت خواهید افتاد. اگر اختلاف بالا بگیرد ممکن است مجبور شوید راهی دادگستری شوید.

چه کسی بایستی هزینه ی شارژ را پرداخت نماید؟

-هنگام عقد قرارداد اجاره مشخص کنید که چه کسی باید هزینه ی شارژ را پرداخت کند.

در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستأجر و مؤجر باید بر روی آن به توافق برسند. به طور کلی پرداخت هزینه های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید در هنگام بستن قرارداد مشخص شود. از آنجایی که هزینه ی شارژ صرف مخارج عمومی و جاری یک مجتمع مسکونی می شود، معمولاً از سوی اجاره نشین پرداخت می شود.

برای پرداخت هزینه های ساختمان از مدیر ساختمان بخواهید رسید دریافت مبلغی را که طلب کرده است به شما بدهد تا خدای نکرده در پایان مدت قرارداد با این ادعا روبه رو نشوید که هزینه های مشترک ساختمان را نپرداخته اید. راه آسان تر این است که از مدیر ساختمان بخواهید شماره حسابی در بانک به شما معرفی کند و مبلغ هزینه ها را به حساب او واریز کنید و فیش بانک را نگه دارید.

برای برگرداندن ودیعه به مستاجر چه مواردی در قرارداد باید قید شود؟

بیشتر مالکان در پایان مدت قرارداد توان برگردانیدن ودیعه را به مستاجر ندارند. به همین علت منتظر می مانند تا مستاجر جدیدی پیدا شود و مبلغ ودیعه را از مستاجر جدید بگیرند و به مستاجر قبلی بدهند.

نکته اینجا است که مستاجر قبلی قبل از اتمام مدت قرارداد وظیفه ای ندارد به کسانی که برای دیدن ملک می آیند اجازه ورود بدهد. بعد از پایان مدت هم وظیفه ای ندارد تا یافتن مستاجر جدید انتظار بکشد. همان گونه که برای ایام بعد از انقضای قرارداد برای روزانه اجرت المثل تعیین می شود بهتر است برای مستاجر هم چنین حقی بر مبلغ ودیعه اش صراحتاً در قرارداد تعیین شود.

چرا هنگام عقد قرارداد اجاره بهتراست که سند مالکیت موجر رویت شود؟

هنگام عقد قرارداد رودربایستی نکنید و حتماً سند مالکیت مالک را ببینید. اگر ملک سال قبل یا پیشتر اجاره داده شده است هرگز اجاره نامه قبلی را برای تنظیم قرارداد جدید مبنا قرار ندهید. بنگاه داران موظفند براساس مفاد سند و پس از رویت آن قرارداد را تنظیم کنند.

البته در اینجا لازم به ذکر است که ،لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد ماده 473 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

پس اگر فردی خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.ماده 498 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

اگر مالک ملک شخصیت حقوقی باشد رعایت چه مواردی در نوشتن قرارداد اجاره بهتر است؟

اگر مالک ملک شخصیت حقوقی است یعنی مثلاً شرکت است اولاً از مدیر شرکت یا کسی که مدعی است حق امضا و دخل و تصرف در ملک را دارد بخواهید اسناد مبین این اختیار را ارائه کند. ثانیاً هرگز چک را در وجه شخص مدیر شرکت صادر نکنید.

شروطی که موجر و مستاجر به یکدیگر میدهند حتما در قرارداد قید شود:

وعده هایی که طرفین به یکدیگر می دهند حتماً در قرارداد گنجانیده شود. برای مثال اگر مالک شفاهی و هنگام تحویل دادن ملک وعده بدهد که پس از تصرف مستاجر ملک را رنگ آمیزی خواهد کرد هنگام انعقاد قرارداد به این موضوع اشاره کنید. گنجانیدن وعده ها در قرارداد به خوبی نشان دهنده نظر طرفین است که در چه شرایطی حاضر به انعقاد قرارداد شده اند.

ماهیت حقوقی رهن و اجاره

هنگام تصفیه حساب هرگز چک شخصی قبول نکنید:

پیشتر این موضوع را به طرف مقابل اطلاع بدهید. چون این احتمال هست که چک محل نداشته باشد یا مشکلات دیگری داشته باشد. بهتر است هنگام صاف کردن حساب طرفین به گونه ای رفتار نکنند که اختلاف دیگری بین طرفین ایجاد شود. به این ادعا که در بازار چک رد و بدل می کنند و مدت دار هم هست، اعتنایی نکنید. شما نه بازاری هستید و نه در بازار مشغول معامله کردن. رسم غلط و مخالف قانون بین عده ای هیچ الزامی برای دیگران ایجاد نمی کند.

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد اجاره :

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمان بر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.

شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود.

وجه التزام چیست؟

وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود.

تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

تنظیم قرارداد اجاره به چند صورت انجام می گیرد؟

کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول قانون روابط میان موجر و مستاجر مصوب 1376 است.
تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است.

سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است.

نمونه دادخواست تقاضای تخلیه مستاجر به استناد قرارداد عادی:

احتراماً اینجانب / / / فرزند / / / / مقیم / / / / / یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان / / / به پلاک ثبتی / / / / به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ / / / / به آقای / / / / فرزند / / / از تاریخ / / / / / لغایت / / / / / به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.

شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.

تنظیم قرارداد اجاره به موجب سند رسمی:

اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و …باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.

کد رهگیری برای عقد قرارداد اجاره چیست؟

از سال ۸۷ به بعد بر اساس قانون تصویب شده توسط هیئت دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند معاملات انجام شده را در سامانه ای به نام سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو درستی معامله ی انجام شده را تضمین کرده و از سوی دیگر امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می کند.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات حمل سلاح غیر مجاز

هر معامله ای که در بنگاه ها انجام شود، در این سامانه ثبت شده و پس از آن یک کد رهگیری دریافت می کند. اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک کاربرد دارد و از جرم هایی مانند فروش چندباره ی یک ملک جلوگیری می کند، با این حال طبق قانون، تمام معاملات اعم از اجاره و خرید باید در سامانه مربوطه ثبت و دارای کدرهگیری باشند.

متن تمدید قرارداد چگونه نوشته میشود؟

مهم ترین نکته برای تنظیم متن تمدید قرارداد آن است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شود که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند. برخی قراردادها در دوره ی دوم نسبت به دوره ی اول هیچگونه تغییری نمی کنند، به همین خاطر نیازی نیست برای نوشتن متن تمدید قرارداد به صورت مجدد یک قرارداد تکراری و از نو نوشته شود.

بلکه برای نوشتن متن تمدید قرارداد همان قرارداد یا قولنامه دستی قبلی با ذکر یک پاراگراف درپشت همان قرارداد مبنی بر تمدید قرارداد شماره ایکس(شماره قرارداد اولیه)، ذکر تاریخ تمدید درمتن تمدید قرارداد و امضای طرفین تمدید می شود و این کار از نظر حقوقی نیز معتبر و مورد استناد است.

در صورتی که در هرکدام از بندهای قرارداد مانند اجاره بها، مدت قرارداد و تغییری ایجاد شود، باید تغییرات مربوطه در همین پاراگراف آورده شوند و در پایان نیز مورد تایید طرفین قرارداد قرار گیرد.

چرا باید در ازای پرداخت اجاره بها رسید گرفت؟

ممکن است برخی تصور کنند که أخذ رسید در ازای پرداخت اجاره بها کار درستی نیست و نشانه ی بی اعتمادی است؛ اما حقیقت آن است که دریافت رسید تنها مدرک معتبر برای پرداخت اجاره بها است و اگر روزی صاحب خانه به هر دلیلی ادعایی مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر طرح کرد، می توان به این رسیدها استناد نمود.

تغییر اجاره بها به چه صورت انجام میگیرد؟

بر اساس قانون، مؤجر حق ندارد که در طول مدت قرارداد قیمت مورد توافق را که در قرارداد قید شده، تغییر دهد؛ اما پس از پایان دوره ی قرارداد ممکن است مؤجر قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد.

معمولاً مؤجران تقاضای افزایش قیمت و مستأجران تقاضای کاهش قیمت دارند؛ به همین خاطر در صورت بروز این گونه اختلافات، باید به شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع رسیدگی جهت تعدیل اجاره بها مراجعه شود؛ این شورا بر اساس مسائل کارشناسی قیمت گذاری منصفانه را انجام خواهد داد.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟

مؤجر در دو حالت می تواند از مستأجر درخواست تخلیه ملک را کند؛ حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره است و حالت دوم زمانی است که مستأجر اجاره بها را به مدت حداقل سه ماه پرداخت نکرده باشد؛ در این صورت مؤجر می تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیک ترین شورای حل اختلاف، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون آورد.

در قراردادهای عادی به سرعت می توان دستور تخلیه ملک را از مقامات قضایی دریافت کرد؛ اما دستور تخلیه ملک در حالتی که عقد قرارداد اجاره به صورت رسمی انجام شده باشد، زمان بیشتری خواهد گرفت؛ زیرا به مستأجر نیز فرصتی به عنوان تجدیدنظر داده خواهد شد.

ماهیت حقوقی رهن و اجاره

چند پرسش و پاسخ مهم دیگر درخصوص اجاره

پرداخت شارژ آپارتمان با مالک است یا مستأجر؟

در پاسخ باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند. بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند.

حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟ در این مواقع نیز، استدلال می‌شود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.

اما اگر شما مدیر یک ساختمان مسکونی هستید و با مالک یا مستأجری روبه‌رو شده‌اید که از پرداخت هزینه‌های جاری شانه خالی می‌کند، برای دریافت حق شارژ می‌توانید هم به مستأجر و هم به مالک مراجعه کنید. در ضمن، می‌توانید بر روی تابلوی اعلانات ساختمان درج کنید که فلان واحد بدهکار است تا شاید با این کار، متنبه شود و زودتر تسویه حساب کند.

کم و زیاد کردن اجاره‌بها؟

کم و زیاد کردن اجاره‌بها، یکی از تصمیم‌های حقوقی شوراهای حلّ اختلاف رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره‌بها» است.در واقع، این دعوا زمانی است که مدّت اجاره به پایان رسیده است و به طور نمونه از تاریخ اتمام استفاده‌ مستأجر از مغازه یا آپارتمان چند ماه گذشته است.

در این صورت، اگر اجاره‌دهنده و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می‌توانند به شورای حلّ اختلاف مراجعه و درخواست تغییر رقم اجاره بها بدهد. امّا، از آنجا که در این دعوا، صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره و مستأجر خواهان کاهش آن است؛ کارشناسی از سوی شورای حلّ اختلاف به محل مراجعه و پس از بررسی موضوع، میزان عادلانه اجاره‌بها را تعیین می‌نماید.

اجاره دادن پارکینگ و انباری آپارتمان؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند.قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‌های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی داخل کردن غیرشریک در قسمت‌های مشترک است.

اگرچه در این خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم‌ واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

چگونه می‌توان با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، برخورد کرد؟

معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستأجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند‌، لذا در‌صورتی‌که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد:  «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره‌نامه‌ رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.»هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

هزینه تعمیرات؛ با مالک است یا مستأجر؟ هزبنه تعمیر نشت آبگرمکن مورد اجاره به‌ عهده مالک است یا مستاجر؟

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی هزینه تعمیرات اساسی که در جهت استفاده از ملک لازم است، با موجر است و باید او پرداخت کند ولی تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود؛ مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستأجر است و نه موجر. پرداخت هزینه‌های تعمیرات جزئی برعهده مستأجر است.

تعمیر یا تعویض پوشال‌های کولر، تعویض لامپ‌های مصرفی، تعویض یا تعمیر قفل درها، نصب توری برای درها یا پنجره‌ها و تعمیر واشر شیرآب، به‌ طور کلی هر تعمیری که به استفاده بهتر مستاجر از ملک مورد اجاره مربوط می‌شود، تعمیر جزئی محسوب می‌گردد.

همین طور باید به این نکته توجه کنید که اگر مستأجر در مدت اجاره اقدامات و فعالیت و تغییراتی در ملک انجام دهد، نمی تواند هزینه این تغییرات را بگیرد و همچنین اگر اقدامات و تعمیرات لازم برای ملک را بدون اطلاع به موجر انجام دهد باز هم نمی تواند این مبلغ پرداختی را از موجر مطالبه کند.‌

در موارد فوق هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید ‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند.

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس