مالیات بر املاک مسکونی و تجارتی

0

یکی از موارد و راه هایی که بودجه کشور از طریق آن تامین می شود مالیات است. همانند هر صنف دیگری، صنف ساختمانی نیز درگیر پرداخت مالیات است. مالیات به صورت‌های گوناگونی به ساختمان شما تعلق می‌گیرد و باید توسط شما پرداخت شود.در واقع مالیات قسمتی از درآمد، دارایی یا ثروت افراد است که توسط قانون تامین می شود و به منظور پرداخت بخشی از هزینه های عمومی و حفظ منافع اجتماعی و اقتصادی و سیاسی کشور طبق قانون به وسیله دولت وصول می شود.

پس به این دلیل که دولت برای ارائه خدمات عمومی و اجتماعی، نیاز به منبعی دارد تا این هزینه ها را تامین کند لذا دولت این مالیات را از افرادی که در آن جامعه زندگی می کنند به تناسب میزان ثروت و درآمد آنان دریافت می کنند.

اشخاص مشمول مالیات و اینکه چه مواردی مشمول پرداخت مالیات هستند و نام بردن از تمام آن ها فرصت دیگری را می طلبد.

در اینجا قصد داریم از مالیات بر املاک و مسکونی و تجاری و مالیات بر خانه های خالی و ملک متوفی سخن بگوییم.

مالیات املاک چیست؟

مالیات یکی از راه‎های تأمین بودجه کشور است. کسب‌وکار‌ها در هر صنعتی مشمول مالیات هستند و بازار املاک و مستغلات هم از این قاعده مستثنا نیست. شناخت انواع مالیات و اینکه چه کسانی باید آن‌ها را پرداخت کنند، از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد کرد. مالیات بر املاک و مستغلات به‌شیوه‌های مختلفی اعمال می‌شود که در این مقاله با آن‌ها آشنا می‌شوید.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات:

  • مالیات بر درآمد ناشی از اجاره.
  • مالیات بر نقل و انتقال.
  • مالیات بر ساخت و ساز.
  • مالیات بر مستغلات خالی.

مالیات بر در آمد اجاره ملک

مالیات بر اجاره مالیاتی است که از شخص حقیقی یا حقوقی بابت اجاره دادن ملک گرفته می شود. حال چه خانه باشد یا زمین یا آپارتمان و چه تجاری با شد چه مسکونی.

محاسبه مالیات بر اجاره ملک

در قدم اول اجاره سالیانه را باید تعیین کنیم. ممکن است در اجاره ملک پول پیش گرفته شده باشد و ممکن است پول پیش گرفته نشده باشد.

اگر اجاره بدون پول پیش باشد همان اجاره بهای هر ماه را در عدد ۱۲ که یک سال می شود را ضرب می کنیم.

اما وقتی پول پیش در میان باشد از آن پول پیش ۱۸٪ درصد آن محاسبه شود و حاصل آن را با اجاره بهای سالانه جمع کنید.

در این جمع بستن هرچه به دست می آید ۲۵٪ آن از مالیات معاف است و حاصل به دست آمده را در ۷۵٪ درصد ضرب می کنیم.

نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک به این شکل می باشد که اگر در آمد سالیانه ملک در حاصل جمع گفته شده:

  • تا ۳ میلیون در سال باشد 》۱۵درصد مالیات تعلق می گیرد.
  • ۳ تا ۱۰ میلیون در سال》۲۰درصد مالیات تعلق می گیرد.
  • ۱۰ تا۲۵ میلیون در سال》۲۵ درصد مالیات.
  • ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون》۳۰درصد مالیات.
  • و بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان》 ۳۵درصد مالیات تعلق می گیرد.

 

مالیات بر املاک مسکونی و تجارتی

نکته دیگر آنکه اگر حاصل جمع ۵ میلیون تومان در سال باشد، ۳ میلیون آن را با ۱۵ درصد و ۲ میلیون آن را با ۲۰ درصد محاسبه می کنیم.

حال فرض کنیم یک ملکی ۲۰ میلیون تومان رهن گرفته شده و اجاره ماهیانه آن ۵۰۰ هزار تومان می باشد.

حال طبق آنچه گفتیم از رهن و یا پول پیش ۱۸٪ آن را حساب می کنیم که می شود:

۳٫۶۰۰٫۰۰۰ = ۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰-۱۸%

سپس باید جمع اجاره ماهیانه را هم حساب کنیم یعنی ماهی ۵۰۰ هزار ضرب در ۱۲ ماه:

۶٫۰۰۰٫۰۰۰ =۱۲ * ۵۰۰٫۰۰۰

حالا این دو عدد به دست آمده را یعنی حساب ۱۸ درصد پول پیش و حساب کل اجاره یک سال را جمع می کنیم که می شود:

۹/۶۰۰/۰۰۰ تومان

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات هک اینستاگرام

حال، در بالا گفتیم که در مالیات اجاره ۲۵ درصد معافیت دارد یعنی از ۰٫۷۵ درصد محاسبه می کنیم.

لذا کل عدد به دست آمده را که ۹.۶۰۰.۰۰۰ هزار تومان بود را در ۷۵٪ ضرب می کنیم که می شود:

۷/۲۰۰/۰۰۰

از این عدد به دست آمده است که مالیات را از آن کسر می کنیم طبق داده های بالا یعنی ۳ میلیون تومان آن با ۱۵ درصد محاسبه می شود و باقی مانده یعنی ۴.۲۰۰.۰۰۰ هزار تومان با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می شود.

اگر ۳ میلیون را ضربدر ۰٫۱۵ درصد کنیم ۴۵۰ هزار تومان.

و اگر ۴.۲۰۰.۰۰۰ را ضربدر ۰٫۲۰ درصد کنیم ۸۴۰ هزار تومان به دست می آید. لذا جمع این دو می شود مالیات این خانه در مثال فرضی یعنی. ۱٫۲۹۰٫۰۰۰.

مالیات بر نقل و انتقال چیست

عوارضی که ناشی از خریدوفروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره‌برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌شود، دو دسته است:

1- مالیات بر نقل و انتقال ملک

بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک مشمول ۵درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود. اما در اجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به‌کاررفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک، نوع مالکیت، برِ خیابان بودن یا نبودن و… وجود دارند که بر میزان مالیات تأثیر می‌گذارند.

در این نوع مالیات، ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات‌های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه می‌کنند.

گاهی ممکن است بر این اساس، ارزش معاملاتی یک ملک تا یک ‌چهلم قیمت واقعی آن کمتر شود. به‌طور مثال اگر خانه‌ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ممکن است ارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰هزار تومان، مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

در زمینه مالیات بر نقل و انتقال ملک به موادی از قانون مالیات های مستقیم اشاره خواهیم کرد:

ماده ۵۹: چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود.

ماده ۶۱: حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌ شود.

ماده ۶۳: حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌ شود.

ماده ۶۴: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌ باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌ یابد تا زمانی ‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

ماده ۶۵: به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

ماده ۶۶: در حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده می‌ شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.

مالیات بر املاک مسکونی و تجارتی

ماده ۶۷: فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی‌ شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  عقد مضاربه چیست

ماده ۶۸: املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.

ماده ۶۹: اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌ نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌ شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.

ماده ۷۰: املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌ باشند.

ماده ۷۱: زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

ماده ۷۲: اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.

ماده ۷۴: در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.

ماده ۷۵: در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شود.

 

2- مالیات انتقال حق واگذاری ملک

مالیاتی که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره ‌های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می‌شود، که برابر است با ۲ درصد قیمت معین هنگام انتقال، مالیات انتقال حق واگذاری یا سرقفلی نامیده می‌شود.

مالیات بر ساخت و ساز ملک چیست؟

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم موردتأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به‌عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس این قانون، هرگونه ساخت‌وساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات به این صورت است که سازندگان حقوقی، یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند. شرکت‌های تعاونی مسکن هم ۱۸٫۷۵صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

سازندگان حقیقی شامل خرده‌سازان و انبوه‌سازان هم باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته‌شده را به دولت اختصاص دهند.

در فرمول تازه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌‎‌های ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. با این حساب بر خلاف مصوبات قبلی که مالیات بصورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ ای ملک تعیین شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این به بعد مسکن‌سازان هم مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند.

در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  تقسیم سهم الارث و نحوه مطالبه آن

تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده، مشمول این مالیات قرار می‌گیرند. بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی موردنظر را تا پایان اسفند ۹۴ گرفته‌اند، شامل این نوع مالیات نمی‌شوند.

مالیات بر املاک مسکونی و تجارتی

مالیات بر املاک و مستغلات خالی از سکنه

طی سال‌های اخیر واحدهای مسکونی زیادی، چه در شهرها و چه در شهرک‌های اطراف ساخته شده‌اند. به همین خاطر از سال ۹۴ در قانون مالیات‌های مستقیم، ماده‌ای برای لزوم گرفتن مالیات از خانه‌های خالی ایجاد شد. این نوع مالیات با هدف پیش‌گیری از احتکار ملک اعمال می‌شود.

در این نوع مالیات، هر واحد تجاری یا مسکونی واقع در شهرهایی با بیش از ۱۰۰هزار نفر جمعیت، که با توجه به پایگاه ملی املاک کشور خالی شناخته می‌شود، بعد از یک سال و از سال دوم مشمول مالیات خواهد شد. یعنی:

  • برای سال دوم برابر با نیمی از مالیات بر درآمد اجاره،
  • برای سال سوم برابر با مالیات بر درآمد اجاره،
  • و برای سال چهارم و بعد از آن، معادل ۱٫۵ برابر مالیات بر درآمد اجاره.

شهرهایی که جمعیت آن‌ها از ۱۰۰هزار نفر کمتر باشد، مشمول پرداخت مالیات واحد مسکونی و مالیات ساخت ‌و ساز و فروش نمی‌شوند و از پرداخت مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

هرگونه ساخت ‌‌وساز واحد مسکونی از محل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می‌گیرند، از مالیات واحد مسکونی معاف هستند.

چه اشخاصی در مالیات بر اجاره معافند؟

اگر فرد درآمدی غیر از دریافت اجاره بها نداشته باشد از مالیات معاف است.

اگر فرد ملک خود را برای اقامت یا فعالیت تجاری به بستگان درجه اول خود بدهد از مالیات معاف است. مثل پدر و مادر و فرزندان و همسر.

در غیر این صورت باید مالیات بدهد اگر خلاف آن ثابت شود.

نکته ی مهم دیگر آن که اگر خانه یا ملک مزبور در تهران کمتر از ۱۵۰ متر باشد و در شهرهای دیگر کمتر از ۲۰۰ متر باشد از مالیات معاف است.

اگر ملک به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابد و در آثار ملی ایران به ثبت رسیده باشد از مالیات معاف است.

ولی اگر مالکیت آن مال شخص باشد باید ۵۰ درصد از مالیات را پرداخت کند.

معافیت دیگری که پیش بینی شده است در موردی است که فرد، خود واحدی از آپارتمان را برای مثال مالک است و آن را اجاره داده است ولی خود وی هم در جایی دیگر اجاره نشین است در اینجا از مالیات نسبت به کل معاف است اما در صورت داشتن مابه التفاوت در ۲ اجاره در آن قسمت باید مالیات بدهد.

در مالیات بر درآمد اجاره ۲ صورت وجود دارد.

به این شکل که در یک صورت مالک موجر به حساب می آید و خودش مالیات می دهد و در صورت دوم مستاجر مالیات می دهد به این شکل که مستاجری که خود ملک را اجاره کرده است آن را به شخص دیگری اجاره می دهد در اینجا میزان مالیات نسبت به مابه التفاوت میزانی که اجاره داده است و میزانی که اجاره پرداخت می کند توسط مستاجر تعیین می شود.

نتیجه گیری

مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که بیشتر مردم یک جامعه در انواع مختلف ملزم به پرداخت آن هستند. یکی از این مالیات ها، مالیات در بخش مسکن است. که در دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن پرداخت می شود. پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات یکی از بارزترین روش های پرداخت مالیات بر مسکن است که در زمان فروش ملک توسط فروشنده پرداخت می شود.

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس