تالیف: محبوبه شاحسینی
کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی
عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر
مقدمه
همیشه در هنگام معامله این امکان وجود دارد که علی‌رغم قصد جدی خریدار برای فروختن مال و مصمم بودن فروشنده به خرید آن، یکی از طرفین بنا به دلایل مختلفی در حال حاضر آمادگی انجام معامله را نداشته باشد و آن را به زمانی در آینده موکول کند؛ در چنین شرایطی برای اطمینان از انجام معامله در زمان مقرر، طرفین به یکدیگر قول می‌دهند. در صورتی که طرفین بخواهند به صورت مکتوب قول به انجام معامله دهند باید یک قولنامه تنظیم شده و به امضای هر دو نفر ایشان می‌رسد. در واقع گاهی اوقات طرفین معامله به جای مبایعه نامه دست به تنظیم قولنامه می‌زنند؛ اما قولنامه چیست؟ هدف از تنظیم و کاربرد آن کدام است؟
قولنامه چیست؟
قولنامه نوشته‌ای است که همانطور که از نام آن پیداست گواهی بر یک قول می‌دهد؛ این قول در واقع تعهدی است برای وقوع عقدی در مورد موضوعی معین در آینده؛ اغلب ضمانت اجرای تخلف از قولنامه نیز پرداخت مبلغی است. چنین توافق‌هایی مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند؛ یعنی این امکان وجود دارد که از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم کرد که تعهداتی که در متن قولنامه شده را انجام دهد. بنابراین قولنامه اعتبار خود را از ماده 10 قانون مدنی می‌گیرد.
حتما می‌دانید که عقد بیع یکی از عقود رایج است که بین خریدار و فروشنده جاری می‌شود و در صورتی که مکتوب شود و در شکل مکتوب آن شرایط معامله، کالای مورد معامله و عوض معامله و نحوه‌ی پرداخت آن تعیین شود، مبایعه نامه خوانده می‌شود. بنابراین مانند هر عقد دیگری، برای وقوع عقد بیع نیز می‌توان قول داد و این قول را مکتوب کرد و بنابراین قولنامه‌ای تنظیم کرد که هر دو طرف آن را به امضا برسانند.
با اینکه از روی همین تعریف ساده می‌توان به تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه پی برد، اما متاسفانه این دو به کرات با یکدیگر یک فرض شده‌اند.
همانطور که در مقاله مبایعه نامه چیست و دیگر مقالات وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر تشریح شد، یکی از اشتباهات رایج این است که افراد تصور می‌کنند سندی که در هنگام وقوع عقد تنظیم شده و به امضای طرفین می‌رسد قولنامه است در حالی که این سند در اصل مبایعه نامه است و این دو با هم کاملا متفاوت هستند و نمی‌توان هیچ کدام را جایگزین دیگری کرد. این اشتباه آنقدر مصطلح و رایج شده که متاسفانه در برخی از نوشته‌هایی که در وبسایت‌های تخصصی حقوقی نیز آمده این دو را یکی دانسته‌اند.
به همین منظور در ادامه به تشریح تفاوت آنها می‌پردازیم:
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
اما این درست نیست؛ در حالی که مبایعه نامه یک سند مکتوب است که تنها در شرایطی تنظیم می‌شود که طرفین در حال حاضر قصد انجام معامله را داشته باشند، قولنامه دقیقا برعکس مربوط به مواردی است که طرفین به هر دلیلی در حال حاضر تصمیم به انجام معامله ندارند و تنها از طریق این سند به یکدیگر قول انجام معامله در زمان مشخصی در آینده – که با توافق طرفین تعیین شده – را می‌دهند.
دقت در تعاریف این دو سند نشان می‌دهد که توافق قولنامه برعکس توافق مبایعه نامه مملک نیست و صرفا وعده به بیع در آینده است؛ در نتیجه تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن محقق نخواهد شد. این در حالی است که عقد بیع به محض انعقاد، مُمَلِک می‌باشد؛ یعنی وقوعقد بیع و امضای مبایعه نامه توسط طرفین موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می‌گردد.
البته دقت داشته باشید که علی‌رغم تفاوتی که در پاراگراف قبل تشریح شد، در شرایطی که قولنامه تنظیمی دارای شرایط صحت بوده باشد (و به نظر برخی به صورت شرط، در آن ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) اگر یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری کند، بنا بر اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات وجاهت قانونی خواهد داشت، حتی اگر خسارتی برای این تخلف تعیین شده باشد آن را هم می‌توان مطالبه کرد.
در صورتی که می‌خواهید با جزئیات بیشتری بدانید: «مبایعه نامه چیست؟» می‌توانید به وبسایت حقوقی رهپویان آتی‌نگر مراجعه کنید.
تفاوت قولنامه با سند رسمی
یکی دیگر از مسائلی که باید به آن دقت کنید این است که قولنامه اگرچه یک سند است اما همانند مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می‌شود نه یک سند رسمی.
در واقع سند رسمی، تنها به سندی گفته می‌شود که توسط ماموران رسمی تنظیم می‌شود؛ مثل سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم شده باشد. به طور کلی می‌توان گفت اسنادی که در دفترخانه تنظیم شده باشند، سند رسمی شناخته می‌شوند.
اما سند عادی در دفترخانه تنظیم نمی‌شود و مهم‌ترین تفاوتش با سند رسمی در این است که سند عادی فقط برای طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور است در حالی که به سند رسمی در برابر همه‌ی افراد می‌توان استناد کرد.
هدف از تنظیم قولنامه
ممکن است از همان ابتدای نوشته این سوال برایتان پیش آمده باشد که: اگر دو نفر قصد انجام معامله دارند چرا به جای مبایعه نامه تصمیم می‌گیرند که قولنامه بنویسند؟ البته ممکن هم هست که تا کنون پاسخ این سوال را پیدا کرده باشید اما بد نیست اندکی بیشتر به آن بپردازیم.
1. آماده نبودن برای انجام معامله
گاهی اوقات پیش می‌آید که فردی قصد فروش مالی را دارد و دیگری نیز قصد خرید آن را دارد اما به دلایل مختلف آنها در حال حاضر آمادگی انجام معامله را ندارند؛ مثلا ممکن است خریدار برای پرداخت عوض مال پول کافی نداشته باشد و برای تهیه مبلغ مورد نظر نیاز به زمان داشته باشد. یا مثلا ممکن است فروشنده بخواهد به سفر برود و قصدش این باشد که بعد از بازگشت از سفر مالش را بفروشد. یا مثلا ممکن است مال خانه‌ای باشد که هنوز بخشی از ساخت آن تکمیل نشده است و بسیاری موارد دیگر که نام بردن آنها از حوصله‌ی این مطلب خارج است. به هر حال و به هر دلیلی که فروشنده و خریدار بخواهند عقد بیع را عقب بیاندازند بهتر است که سندی با نام قولنامه تنظیم کنند و هر دو آن را امضا کنند.
2. تضمین برای انجام معامله
باز هم ممکن است این سوال پیش بیاید که اگر طرفین قصد معامله ندارند چرا صبر نمی‌کنند تا هر زمان که اراده کردند با تنظیم مبایعه نامه معامله را انجام دهند؟
پاسخ این است که قولنامه همانطور که از نام آن پیداست حاوی یک قول است و همین قول تضمین کننده‌ی این است که عقد بیع یقینا در آینده و در تاریخ معینی که مورد پذیرش هر دو طرف است انجام خواهد شد. در صورتی که طرفین فقط به صورت شفاهی برای انجام معامله به یکدیگر قول بدهند هیچ تضمینی برای انجام شدن معامله وجود نخواهد داشت و هر یک از طرفین اگر پشیمان شود می‌تواند از انجام معامله منصرف شود بدون اینکه ناچار شود خسارتی بپردازد.
بنابراین در صورتی که فروشنده هستید و می‌خواهید از فروخته شدن مالتان در آینده مطمئن باشید یا اگر خریدار هستید و قطعا قصد کرده‌اید که مالی را بخرید با تنظیم و امضای قولنامه از طرف مقابلتان قول بگیرید که از انجام معامله منصرف نشود و به عبارتی محکم‌کاری کنید.
نحوه تنظیم قولنامه
قولنامه هم همانند مبایعه نامه باید نزد در بنگاه معاملاتی معتبر و دارای مجوز تنظیم شود. همانطور که گفته شد به موجب قولنامه دو طرف به هم قول می‌دهند که در تاریخ و مکان مشخصی برای انجام معامله‌ای که مبیع و عوض مال در آن مشخص شده و به توافق طرفین رسیده است حاضر شوند و بعد از امضای مبایعه نامه معامله را قطعی کنند.
بنابراین برای تنظیم قولنامه کافی است که طرفین هرکدام همراه با دو نفر به عنوان شاهد در بنگاه معاملاتی که مورد تایید هر دوی آنها است حاضرشوند و اطلاعات مورد نیاز را در یک فرم از پیش آماده قولنامه وارد کنند؛ البته قولنامه در اصل باید در سه نسخه نوشته شود، سپس طرفین باید پای هر سه نسخه‌ی قولنامه را امضا کنند. یکی از این نسخه‌ها نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز در بنگاه معاملاتی محفوظ می‌ماند.
علاوه بر طرفین، شاهدهای هرکدام از آنها و نیز بنگاه معاملاتی نیزباید در پایان تنظیم قولنامه آن را امضا کنند؛ به علاوه مهر بنگاه معاملاتی نیز ضروری است.
نحوه تنظیم قولنامه: بخش‌های مختلف
یک قولنامه معتبر از هفت ماده زیر تشکیل شده‌است:
ماده 1: طرفین قرارداد
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
ماده 3: ثمن معامله
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
ماده 6: آثار قرارداد
ماده 7: فایل متعاملین
در ادامه مواد مختلف قولنامه را بخوانید:
ماده یک: موضوع و مشخصات طرفین معامله
در این قسمت مشخصات کامل طرفین درج می‌شود و یکی از موارد مهمی که باید به آن دقت نمود این است که درج مشخصات بر اساس کارت‌های شناسایی طرفین صورت گیرد چرا که صحت اطلاعات فردی درج شده در قولنامه نامه بسیار مهم است و اگر در هریک از موارد آن اشتباهی صورت گیرد عواقب جدی‌ای را برای طرفین به بار می‌آورد. بنابراین هر دو طرف باید دقت کنند که تنظیم کننده مبایعه نامه مشخصات شما و دیگر طرف معامله را به درستی در قولنامه درج کند.
ار آنجا که در هنگام انعقاد قرارداد قولنامه، استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال صورت نمی‌گیرد و متصدی دفتر املاک اطلاعات را به صورت دستی وارد می‌کند، این دقت و توجه بسیار مهم است. برای جلوگیری از هرگونه مشکلی بهتر است هر یک از طرفین شخصا مشخصاتی را که در سند درج می‌شوند با کارت ملی و یا شناسنامه طرف مقابل مطابقت دهد تا از صحت آنها اطمبنان پیدا کند.
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
در این قسمت باید مشخصات موضوع معامله که ممکن است ملک یا خودرو یا هر مال دیگری باشد، به طور دقیق درج می‌شود. ویژگی‌های زیر جزو مهم‌ترین مواردی هستند که در قسمت دوم قولنامه به عنوان مشخصات مورد معامله باید ذکر شوند:
- میزان سهم خریداری شده
- نوع و کاربری مورد معامله؛ مثلا اگر موضوع معامله ملک است باید وقفی بودن یا نبودن و همچنین کاربری آن قید شود تا مشخص شود که ملک مورد معامله تجاری، مسکونی و یا اداری است.
- مشخصات دقیق کالای مورد معامله؛ مثلا در صورتی که قولنامه برای معامله‌ی یک ماشین تنظیم می‌شود لازم است در آن حتما سال ساخت، رنگ، مشکلات مکانیکی مربوز به ماشین، رنگ‌خوردکی احتمالی در صورت تصادف و مواردی از این دست ذکر شود. همچنین در صورتی که قرار است ملکی معامله شود باید حتما مواردی مانند مشخصات پلاک ثبتی، متراژ، نوع اسکلت، وضعیت عرصه و اعیان آن برای تعیین شخصی و یا اوقافی بودن ملک، تعداد واحدهای ساختمان، سال ساخت و سیستم سرمایش و گرمایش آن در قولنامه درج شود. و ضمنا مورد معامله هرچیزی که باشد مشخصات اصلی سند آن مثل شماره سند، دفتر و صفحه نیز باید در قرارداد ذکر شوند.
توجه کنید که اگر موضوع معامله ملک است، در زمانی که اطلاعات این بخش از قولنامه درج می‌شود، و شما خریدار هستید آدرس دقیق ملک و صحت کد رهگیری را بررسی کنید و از درستی آن اطمینان یابید. برای اطمینان از صحت موارد مذکور می‌توانید از فروشنده بخواهید که تاییدیه کد پستی که توسط اداره پست صادر می‌شود را به شما ارائه دهد.
ماده 3: ثمن معامله
ثمن معامله به مبلغی گفته می شود که طرفین به عنوان عوض معامله بر سر آن توافق کرده‌اند. این مبلغ توافقی و نوع و شرایط پرداخت آن، موضوعِ ماده‌ی سوم قولنامه هستند. اگر قرار است خریدار ثمن را به صورت چک پرداخت کند باید شماره چک‌های پرداختی نیز در قرارداد قید بشود.
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
این بخش یعنی شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند زیر می‌شود:
بند ۱-۴ حضور در دفتر خانه: به موجب این بند باید تاریخی که قرار است طرفین در دفترخانه‌ای که انتخابش کرده‌اند برای تنظیم سند حاضر شوند، قید شود.
بند ۲-۴ اسناد در رهن: به موجب این بند فروشنده ملزم است که تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه اسنادی که در رهن بانک بوده‌اند را فک رهن کند.
بند ۳-۴ گواهی عدم حضور: به موجب این بند هریک از طرفین در صورت عدم حضورِ طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور از سردفتر اسناد رسمی دریافت کند؛ توجه داشته باشید که گواهی عدم حضور فقط در همان دفترخانه قید شده در قولنامه صادر می‌شود.
بند ۴-۴ گواهی عدم حضور به علاوه دریافت خسارت: به موجب این بند اگر فروشنده مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار می‌شود را ارائه ندهد و همچنین در صورتی که خریدار در دفترخانه حاضر نشود، گواهی عدم حضور صادر شده و به علاوه خسارت روزانه در وجه طرف مقابل دریافت می‌شود.
بند ۵-۴ : تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند: در این بند دو تاریح مهم یعنی تاریخ‌های عقد قرارداد و تنظیم سند در دفترخانه به دقت درج می‌شوند.
ماده ۵: تسلیم مورد معامله
این ماده همانطور که پیداست به شرایط تحویل دادن مورد معامله می‌پردازد و در آن علاوه بر ذکر تاریخ تحویل مورد معامله، این نکته هم قید می‌شود که در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده ملزم به پرداخت وجه التزام تعیین شده می‌باشد.
ماده 6: شرایط و آثار قرارداد
آثار قرارداد، خود 7 بند زیر را در برمی‌گیرد:
بند ۱-۶ : کلیه‌ی مخارج تنظیم سند، حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر – که بر مبنای قیمت منطقه بندی محاسبه می‌شود – به عهده طرفین است.
بند۲-۶ : فروشنده موظف است که تمامی مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند را از تمامی مراجع و ادارات بگیرد و همچنین تا قبل از تنظیم سند، تمامی بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره پرداخت کند.
بند ۳-۶ : هزینه تنظیم سند رهنی به عهده خریدار خواهد بود؛ البته در این بند باید معین شود که باید کدام یک از طرفین تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف را به عهده بگیرد.
بند ۴-۶ : افزایش همچنین کاهش قیمت کالای مورد معامله – گه ناشی از نوسانات بازار است – هیچ تاثیری در مبایعه‌نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
بند ۵-۶ : تمامی اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین گرفته می‌شود و قولنامه به هیچ وجه – از طرف هیچ کدام از طرفین – قابل فسخ نیست.
بند ۶-۶ : هر یک از طرفین در صورتی که تعهدات مالی یا غیرمالی خود را انجام ندهند، ملزم هستند که مبلغی را که در قولنامه ذکر شده روزانه به طرف مقابل پرداخت کنند.
بند ۷-۶ : توصیه می‌شود که پروانه کسب مشاور املاک به رویت هر دو طرف برسد ( چرا که قرارداد قولنامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار است.)
بند 8-۶ : طرفین ملزم هستند که اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینند تا اطمینان پیدا کنند که با شخصی معامله می‌کنند گه صاحب سند است.
ماده 7: فایل متعاملین
این ماده 6 بند زیر را در بر می‌گیرد:
بند ۱-۷ : نرخ اتحادیه مشاورین املاک تعیین کننده‌ی حق الزحمه مشاور املاک است.
بند ۲-۷ : فسخ قولنامه هیچ ارتباطی به پرداخت حق الزحمه مشاور ندارد.
بند ۳-۷ : هر دو طرف معامله ملزم هستند که علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک، ۹% مالیات ارزش افزوده را هم پرداخت کنند. در صورتی که لازم باشد می توانید گواهی ارزش افزوده را از مشاور املاک دریافت کنید.
بند ۴-۷ : طرفین موظف هستند که اطلاعات تماس خود را به درستی وارد کنند. در صورتی که شماره تماس هریک از طرفین اشتباه درج شود، اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای او ارسال نمی‌گردد.
بند ۵-۷ : در این بند نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک بیان می‌شود.
بند ۶-۷ : کد رهگیری از طریق ارسال پیامک استعلام می‌شود.
الزام اجرای قولنامه
برخی افراد با استناد صرف به کلمه‌ی قولنامه آن تنها یک قول مکتوب می‌دانند و به همین دلیل اعتقاد دارند به موجب تنظیم قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد. از طرف دیگر آنها بر این باور هستند که بر اساس تعابیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد، در واقع این مبایعه نامه است که قرارداد خرید و فروش است و بنابراین می‌توان الزام متعهد مبایعه نامه به انجام تعهداتش را درخواست کرد.
باید به این نکته توجه کنید که صرف اینکه این دو کلمات متفاوتی دارند باعث نمی‌شود که آثار حقوقی متفاوتی بر آنها بار کرد. به بیان دیگر درست است که بر خلاف مبایعه نامه که قرارداد اصلی خرید و فروش است و به موجب آن مالکیت کالای مورد معامله به خریدار و مالکیت عوض مال به فروشنده منتقل می‌شود، قولنامه موجب انتقال مالکیت مبیع و عوض مال نمی‌شود، اما این مساله باعث نمی‌شود که ارزش یک قراداد را برای ان قائل نشویم.
همانطور که در پاراگراف‌های قبل هم تشریح شد قولنامه هم مانند مبایعه نامه یک سند رسمی است و بنابراین برای طرفین آن لازم الاجرا می‌باشد. این قرارداد همچنین مانند دیگر قراردادهایی که طرفین برای انجام یک تعهد تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و مفاد آن باید اجرا شوند؛ بنابراین می‌توان به موجب آن از دادگاه درخواست کرد که طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند ملزم به انجام تعهداتش کند.
بنا بر آنچه گفته شد اگر فروشنده یا خریدار از حضور در دفتر اسناد رسمی در زمان تعیین شده خودداری کنند، طرف دیگر معامله می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را مجبور به حضور در دفتر اسناد رسمی کند.
وجه التزام قولنامه چیست؟
طرفین قرارداد برای اینکه از عملی شدن قولنامه مطمئن شوند، به طور معمول در قرارداد مبلغی را قید می‌کنند تا در شرایطی که متعهد از انجام تعهد خود امتناع کند، مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (متعهدله) باشد، به این مبلغ وجه التزام می‌گویند. به یکی از روش‌های ذیل می‌توان وجه التزام را در قولنامه درج کرد قبل از آن لازم است به این نکته توجه کنید که طرفی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خودش تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد تنها در این صورت است که عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز می‌شود.
روش‌های درج وجه التزام در قولنامه
- مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین می‌شود و در قولنامه قید می‌شود که اگر هریک از طرفین معامله از اجرای مفاد تعهد خود سر باز زند، باید مبلغی را که به عنوان وجه التزام تعیین شده به طرف دیگر بپردازد. در چنین شرایطی اگر خریدار یا فروشنده به تعهد خود عمل نکنند، طرف دیگر می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند. توجه داشته باشید که خریدار یا فروشنده در چنین وضعیتی تنها می‌تواند وجه التزام را بگیرد و نمی‌تواد علاوه بر وجه التزام طرف دیگر را ملزم به انجام معامله کند.
- طرفین در قولنامه با توافق قید کنند که در تاریخ مشخصی در دفترخانه معینی حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و هریک از آنها که در تاریخ تعیین شده در دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، مکلف است مبلغ مشخصی را که به عنوان وجه التزام و با توافق طرفین تعیین شده، به طرف دیگر پرداخت کند؛ به علاوه فردی که از حضور در دفترخانه امتناع کرده مکلف است که تعهدش را نیز انجام دهد.
در این حالت با احراز عدم حضور یکی از طرفین، طرف مقابل می‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم او را مجبور به انجام معامله کند.
- در قولنامه ذکر شود که خریدار و فروشنده توافق کردند که در تاریخ معین و در دفترخانه مشخصی حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و هریک از طرفین که در زمان و مکان مشخص برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود ملزم به پرداخت خسارت روزانه تا زمان انجام معامله است؛ یعنی فروشنده یا خریدار هرکدام که به تعهد خود برای حضور در دفترخانه عمل نکنند مکلف است که علاوه بر انتقال (مبیع یا عوض مال) تا روزی که این انتقال انجام شود روزانه مقدار مشخصی خسارت را به طرف مقابل پرداخت کند.
نکات مهم برای تنظیم قولنامه
همانطور که در قسمت‌های قبل به کرات تشریح شد قولنامه، تنها سندی است که برای وعده به انجام یک معامله بین دو طرف معامله تنظیم می‌شود و به امضای هر دو طرف می‌رسد، بنابراین اگر به برخی نکات کلیدی و مهم در هنگام تنظیم آن توجه کنید، می‌توانید از بروز مسائل مهم حقوقی در هنگام تنظیم مبایعه نامه جلوگیری کنید. درواقع اگر برخی موارد را در هنگام تنظیم قولنامه در نظر نگیرید، بعدا که متوجه آنها شوید ممکن است مجبور به فسخ قولنامه یا حتی بدتر از آن فسخ مبایعه نامه شوید. اگر مقاله فسخ مبایعه نامه در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را مطالعه کنید به خوبی متوجه دردسرهای این قضیه خواهید شد و به اهمیت توجه کردن به نکات زیر بیشتر پی خواهید برد:
نکاتی که خریدار و فروشنده باید در تنظیم قولنامه در نظر بگیرند
1. اطمینان از ممنوع‌المعامله نبودن طرف معامله
یکی از مهم‌ترین مواردی که هر دو طرف معامله باید کاملا از آن اطمینان حاصل کند این است که طرف مقابلشان ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد؛ در غیر این صورت و اگر هریک از طرفین با فردی معامله کند که ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه است نمی‌تواند مال یا عوض مال را به مالکیت خود درآورد؛ به بیان دیگر اگر فروشنده چنیبن شرایطی باشد قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود و در صورتی که خریدار در هریک از دو وضعیت ذکر شده باشد، نمی‌تواند عوض مال را به فروشنده پرداخت کند.
توجه داشته باشید که تنها دو مورد قبلی یعنی ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه بودن نیست که باعث می‌شود شما نتوانید با فردی معامله کنید؛ اگر هریک از طرفین (فروشنده یا خریدار) در هنگام تنظیم قولنامه متوجه حرکات غیرعادی در طرف مقابل شود و یا به نظرش برسد که او خیلی پیر یا مریض احوال است، باید برای احتیاط احتمال محجور بودن او را بدهد و سپس به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و ازآنها بخواهد که نام طرف معامله‌اش را در میان محجورین آن اداره جست و جو کنند. بودن نام آن فرد در فهرست مدنظر به معنای این است که طرف معامله مهجور است و معامله با او دارای پیش‌شرط‌ها و ملزومات خاص خود است که باید در نظر گرفته شوند. در غیر این صورت می‌توان از مهجور نبودن فرد مطمئن شد و معامله را با خیال راحت‌تری انجام داد.
2. حضور در دفترخانه معین در تاریخ تعیین شده
همانطور که تا اینجای کار هم تشریح شد قولنامه وعده به بیع در زمان و مکان مشخصی در آینده است؛ بنابراین بدیهی است که باید در آن روز، ساعت و آدرس دفترخانه همگی به دقت و و به طور واضح قید شوند و نکته‌ی مهم‌تر آنکه طرفین حتما باید برای عدم حضور یا امتناع از حضور طرف مقابل خود، وجه التزام سنگینی را در قولنامه قید کنند.
3. اعتبار بنگاه محل تنطیم قولنامه
شاید این مساله بدیهی به نظر برسد اما تاکید بر آن جزو ضروریات است که بنگاه و یا مشاور املاکی که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود باید معتبر باشند؛ به این معنا که باید صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. توجه کنیدکه تنها بنگاه‌هایی از چنین صلاحیتی برخوردار هستند که از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشند. در غیر این صورت قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و اگر در آینده مشکلات و اختلافاتی بین طرفین معامله به وجود بیاید، نمی‌توان به آن استناد کرد.
4. همزمانی معامله
همزمانی معامله از دیگر نکاتی است که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند. همزمانی معامله به این معنا است که طرفین قرارداد باید قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبیعتا تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید مبلغ معامله را به طور کامل بپردازد؛ همچنین تا وقتی که فروشنده به صورت کامل پول خود را دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد. و این مورد باید حتما در قولنامه ذکر شود.
5. تعداد نسخه های قولنامه
هر قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود؛ یک نسخه به خریدار و یک نسخه هم به فروشنده داده می‌شود و نسخه‌ی سوم هم نزد مشاور املاک می‌ماند. دقت کنید که هر سه نسخه‌ی قولنامه باید عینا مثل هم باشند؛ هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده در هر یک از نسخ ممکن است باعث ابطال معامله شود.
6. مهر و امضا
همانطور که در قسمت تنظیم قولنامه هم تشریح شد علاوه بر امضای طرفین، مهر و امضای بنگاه باید حتما پای قولنامه باشد؛ واضح است که امضای طرفین و شاهدان هرکدام از آنها نیز برای قانونی شدن قولنامه ضروری است.
نکاتی که خریدار باید در تنظیم قولنامه در نظر بگیرد
1. رویت سند کالای مورد معامله
قبل از عقد قولنامه خریدار حتما باید سند کالای مورد معامله را ببیند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد تا مطمئن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نیست.
یکی از مهم‌ترین و ضروری‌ترین کارهایی که خریدار باید انجام دهد این است که مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد.
2. معامله‌ی کالای به ارث رسیده
در صورتی که فروشنده بخواهد مالی را معامله کند که از طریق ارث به او رسیده است، خریدار باید حتما گواهی انحصار وراثت را ببیند، همچنین لازم است کپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد، به علاوه تصفیه حساب مالیات بر ارث را هم باید مشاهده کند.
3. معامله با فردی غیر از مالک مبیع
ممکن است خود مالک به عنوان فروشنده برای امضای قرارداد حاضر نشود و فردی به عنوان وکیل یا ولی یا قیم مالک از طرف او پای قرارداد بیاید، در این صورت خریدار باید بیشتر حواسش را جمع کند و از جمله حتما مطمئن شود که اگر طرف ادعا می‌کند که وکیل فروشنده است آیا در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ یا در صورتی که فرد امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید اطمینان حاصل کند که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین اگر امضاکننده قیم مالک باشد لازم است مشخص شود که آیا قیم به تنهایی حق دارد مال مولی‌علیه یا صغیر خود را بفروشد یا چنین حقی تنها در کنار دخالت مقام قضایی به او داده شده است.
4. معامله‌ی کالایی که چند مالک دارد
در بعضی موارد ممکن است کالای مورد معامله متعلق به چند نفر باشد اما یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، در این صورت حتما همه مالکان باید قولنامه را امضا کنند یا اینکه به یک نفر (از بین خودشان یا یک شخص دیگر) وکالت در فروش بدهند که در این صورت از طرف همه مالکان وکیل قولنامه را امضا می‌کند.
5. اطمینان از جزئیات مبیع
خریدار باید قبل از عقد بیع و حتی قبل از امضای قولنامه جزئیات مالی که می‌خرد را بررسی کند؛، مثلا اگر کالای مورد معامله ملک مسکونی، تجاری یا اداری است، باید موارد خاصی در مورد آنها با دقت و وسواس بررسی شود؛ مثلا خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مذکور در تصرف مستأجر نیست؛ چرا که اگر اینطور باشد لازم است در قرارداد ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود. ضمنا باید ملک مورد معامله از نظر مشکلات ثبتی یا معاوضی هم به دقت بررسی شود.
نکاتی که فروشنده باید در تنظیم قولنامه در نظر بگیرد
اطمینان از استطاعت خریدار برای پرداخت ثمن
فروشنده‌ای که می‌خواهد در یک معامله مالی را به فردی بفروشد و با تنظیم قولنامه از او برای انجام معامله قول می‌گیرد باید از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل کند. یکی از دلایل رایجی که باعث می‌شود دو طرف معامله به جای امضای مبایعه نامه، انجام معامله را به زمانی در آینده موکول کنند این است که خریدار در حال حاضر بنیه مالی برای پرداخت عوض مال را ندارد بنابراین کمی به اصطلاح وقت می‌خرد تا بتواند مبلغ مورد نیازرا فراهم کند. بنابراین فروشنده باید اطمینان حاصل کند که خریدار می‌تواند در مدت زمان مشخص که در قولنامه هم ذکر می‌شود، مبلغ مورد نظر را تهیه کند.
به این منظور بهتر است در تنظیم قولنامه شروطی درج شود که به موجب آنها در صورتی که خریدار نتوانست قیمت تعیین شده را بپردازد یا به هر دلیلی از این کار سر باز زد، برای فروشنده حق برهم زدن معامله را داشته باشد.
ذکر دقیق نحوه پرداخت ثمن
نحوه‌ی پرداخت عوض مال باید به صورت دقیق در قولنامه ذکر شود؛ اگر خریدار قصد دارد برای پرداخت عوض مال از چک استفاده کند، باید مشخصات چک از جمله شماره آن به صورت دقیق در قولنامه درج شود.
کاربرد قولنامه
همانطور که گفته شد قولنامه با کمک مبلغی که به عنوان وجه التزام قرارداد نامیده می‌شود و میزانش در آن درج می‌شود، برای طرفین تضمین اجرا به دنبال خواهد داشت. از طرف دیگر قولنامه یک سند عادی است که برای امضا کنندگانش لازم‌الاجرا خواهد بود.
اگر در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف هریک ازطرفین فرد متخلف علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، باید مبلغی هم به عنوان وجه التزام به طرف مقابل بپردازد، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، می‌توان فرد متخلف را وادار کرد که معامله را انجام داده و وجه التزام را هم بپردازد.
توجه به این نکته مهم است که خسارت تأخیر تأدیه، در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
به علاوه واضح است که فردی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خودش تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد.
فسخ قولنامه
همانطور که در مقاله‌ی شرایط فسخ مبایعه نامه عنوان شد، فرض بر این است که قراردادی که مابین دو نفر نوشته می‌شود لازم‌الاجرا است و بنابراین هیچ یک ازطرفین نمی‌تواند آن را به صورت یک‌طرفه بر هم بزند یا به عبارتی فسخ کند. اما با این همه فسخ قولنامه هم مانند فسخ مبایعه نامه در شرایطی امکان پذیر است.
علاوه بر شرایط خاصی که باید برای فسخ قولنامه فراهم شود، برخی شرایط کلی در ابتدای کار برای این مساله ضرورت دارند:
قصد
یعنی طرفی که قصد فسخ قولنامه را دارد باید از روی اراده و خواست خود اقدام به این کار کند.
رضا
همچنین لازم ایت که فسخ کننده رضایت تمام و کمال برای این کار داشته باشد. در صورتی که فسخ کننده با اکراه این کار را بکند و مجبور به فسخ قولنامه شده‌باشد، حتی در صورت فسخ، فسخ بی اعتبار خواهد بود.
اهلیت
اهلیت به طور کلی لازمه‌ی هر اقدام حقوقی است و همانطور که فردی که وارد هر اقدام حقوقی می‌شود باید اهلیت داشته باشد، فسخ کننده نیز باید شرایط سنی، عقلی و هوشیاری لامز برای این کار را داشته باشد.
درج حق فسخ قرارداد در قولنامه
در تمامی قراردادها، از جمله قولنامه، در یکی از بندهای قرارداد ذکر می‌شود که هر دو طرف معامله مجاز هستند که طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل، قولنامه را فسخ نمایند. البته یادتان باشد که در این صورت حتما مبلغی را برای فسخ قرارداد توسط هریک ازافراد در قولنامه ذکر کنید.
واضح است که حتی اگر سه شرط اول فراهم باشند، فسخ کننده در صورتی می‌تواند قولنامه را فسخ کند که این حق برای او در قولنامه محفوظ باشد.
لازم است در این قسمت به نکته‌ای توجه کنید و آن هم این است که حتی با فراهم بودن شرایط عمومی و اختصاصی برای فسخ قولنامه، اثبات تحقق این شرایط – به خصوص شرایط اختصاصی مانند خیارات – کاری بسیار دشوار است که تنها از عهده‌ی وکلای مجرب در این زمینه برمی‌آید. وکلا و مشاورین حقوقی در موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر می‌توانند در این زمینه به شما یاری دهند.
همچنین کارشناسان مهاجرتی هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر است؛ بخش دیگر این مجموعه یعنی موسسه مهاجرتی رهپویان مهاجر هم با کارشناسان خبره و حرفه‌ای خود می‌تواند در زمینه‌های مختلف مربوط به مهاجرت به ویژه برای اخذ اقامت دائم استرالیا و کانادا، همراه شما باشد.
