قرارداد اجاره، انواع و اوصاف آن

0

قرار داد اجاره از قراردادهایی میباشد که به طور مداوم در بین عموم مورد بحث بوده است؛ از آنجا که سالانه تعداد بسیاری از این قراردادها میان مردم تنظیم می‌گردد و اکثر اشخاص آگاهی دقیقی از قوانین مرتبط با آن ندارند، در این مقاله قصد داریم قرار داد اجاره، انواع و اصاف آن را بررسی کنیم و همچنین یک نمونه متن اجاره نامه برایتان قرار دادیم. با ما همراه باشید.

عقد اجاره و اصطلاحات آن

در این قرارداد صاحب مال در عوض اخذ مبلغ یا مال مشخصی، قبول میکند که مال خویش را برای مدتی مشخص در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد بدون آنکه مالکیت آن مال را واگذار نماید؛ در تعریفی دیگر می‌توان بیان کرد اجاره عقدی میباشد که در آن شخصی منافع مال خویش را در ازای اخذ مبلغی برای مدتی معین به دیگری واگذار می‌نماید.

در عقد اجاره به صاحب مال اصطلاحا موجر یا اجاره دهنده میگویند، مشتری را اجاره‌کننده یا مستاجر می‌نامند و به مالی که اجاره داده شده مورد اجاره یا عین مستاجره گفته میشود؛ همچنین مهم است بدانید که اجرتی که از سمت مستأجر به موجر پرداخت می‌گردد در اصطلاح مدنی، اجاره بها یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود. مورد اجاره می‌تواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.

نحوه نوشتن قرارداد اجاره چگونه میباشد ؟

همه قرار دادها از قسمت های متعددی ایجاد شده که در هنگام نوشتن آن بایستی آنها را لحاظ کرد، اجاره نامه هم از این قاعده جدا نمیباشد؛ در ادامه این قسمت ها را معرفی می‌کنیم:

مشخصات طرفین قرارداد

در قسمت اول قرارداد مشخصات دقیق موجر و مستأجر میبایست به صورت کامل لحاظ گردد، به همین علت به همراه داشتن اصل اوراق شناسایی در هنگام بستن قرارداد ضروری میباشد،همچنین علاوه بر اطلاعات شخصی، شماره تلفن، آدرس محل سکونت و کدپستی نیز درج میگردد.

موضوع قرارداد

در قسمت بعدی خصوصیات کامل و دقیق مورد اجاره یا مالی که قرار میباشد اجاره داده شود، لحاظ میگردد، به علاوه در این قسمت قید می‌گردد که موضوع این قرارداد استفاده مستأجر از منافع مال مورد نظر میباشد. نکته حائز اهمیت این است که مشخصات عین مستأجره بایستی دقیقا مطابق با آن باشد و چنانچه تفاوتی وجود داشت، مسئولیت حقوقی آن بر عهده طرفین میباشد.

مشخصات اجاره نامه

در قسمت سوم مدت اجاره بر اساس توافقی که میان طرفین صورت گرفته نوشته می‌شود و قسمت چهارم مبلغ رهن و اجاره را که درباره آن توافق گردیده است، بیان می‌کند؛ لازم به بیان است که در قرارداد اجاره به طور معمول مبلغی را بابت رهن یا ضمانت پرداخت ابتدا از مستأجر دریافت می نمایند و در ادامه مبلغ اجاره معمولا به صورت ماهیانه پرداخت می‌گردد.

گفتنی میباشد که در این قسمت میبایست به طور دقیق لحاظ گردد که پرداخت به صورت نقد یا چک است و تاریخ و مبلغ آن به صورت حروف و عدد، دقیقا نوشته می‌شود و چنانچه چکی در کار باشد بایستی مشخصات آن درج گردد. در قسمت پنجم نیز تاریخ دقیق تحویل ملک به مستأجر لحاظ میگردد.

شرایط و آثار

قسمت آخر مربوط به شرایط و تعهدات طرفین قرارداد میباشدکه بسته به نوع قرارداد تنظیم می‌گردد و طرفین میبایست بعد از مطالعه دقیق آن را امضاء نمایند.

مدت عقد اجاره 

در ارتباط با مدت اجاره نامه در قانون مدنی شرایطی لحاظ شده است که میبایست حتما آنها را در نظر داشته باشید:

  • مدت قرارداد اجاره بایستی حتما در اجاره نامه لحاظ گردد، مطابق قانون مدنی چنانچه این کار انجام نگردد قرارداد باطل خواهد بود.
  • هیچ محدودیتی در مشخص کردن مدت اجاره وجود ندارد و طرفین قادرند از روزانه تا سالانه آن را تنظیم نمایند.
  • روش تمدید کردن مدت قرارداد در آن لحاظ میگردد که می‌تواند به صورت خودکار در پایان مدت اجاره باشد یا لحاظ گردد که بر اساس توافق طرفین بعد از تمام شدن دوره اول صورت می‌گیرد که به طور معمول به روش دوم خواهد بود که موجر قادر باشد مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز، تنظیم نماید.
  • شروع و اتمام مدت اجاره میبایست به طور دقیق درج گردد، که می‌تواند بلافاصله بعد از عقد شروع گردد یا تاریخ دیگری معیّن شود.
  • چنانچه در مدت قرارداد، مستأجر در محلی که اجاره کرده حضور نداشته باشد یا استفاده‌ای از مالی که اجاره کرده نکند، مطابق قانون در پرداخت اجاره‌بها تاثیری ندارد و در موعد تعیین شده بایستی مال را تحویل دهد.

 در قرارداد اجاره نحوه پرداخت چگونه است؟

توضیح دادیم که در اجاره نامه بایستی لحاظ گردد که پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به چه شکلی است و همچنین روش پرداخت اجاره ماهیانه میبایست درج گردد که به عنوان مثال ماهانه به فلان حسابِ موجر واریز گردد؛ نکته حائز اهمیت این است که چنانچه پرداخت به صورت نقدی باشد میبایست حتما از موجر رسید دریافت گردد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مهریه در انواع طلاق

به علاوه چنانچه موجر درخواست نماید که به عنوان مثال این ماه مبلغ را به حساب دیگری واریز نمایید که به نام خودش نیست، میبایست حتما از او رسید با امضاء و اثر انگشت دریافت گردد.

 در قرارداد اجاره نحوه پرداخت چگونه است؟

انواع عقد اجاره

این قرارداد بر اساس تعریف در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که بسته به نوع مورد اجاره تعریف می‌شوند:

  1. اجاره حیوانات: در این نوع اجاره نامه علاوه بر مدت، باید شرایط امانت و محلی که مال قرار است به آنجا حمل گردد، درج شود که اگر غید از این باشد قرارداد وجاهت قانونی ندارد.
  2. اجاره اشیاء: مدت زمان اجاره میبایست حتما در آن لحاظ شود.
  3. اجاره اشخاص: در این نوع به مورد اجاره، اجیر گفته می‌شود که بایستی مدت کار این شخص در قرارداد حتما لحاظ گردد.

فسخ اجاره نامه پیش از موعد

فسخ کردن یا بر هم زدن قرارداد قبل از موعد بستگی به شرایطی که در اجاره نامه نوشته شده است دارد؛ به عنوان مثال ممکن است نوشته شده باشد که چنانچه موجر تا فلان تاریخ ملک را تعمیر نکرد، مستأجر حق فسخ کردن را دارد یا معمولا لحاظ میگردد که چنانچه اجاره‌بها از سوی مستأجر حتی برای یک ماه پرداخت نشد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

حق فسخ اجاره

ممکن است گاهی فسخ قرارداد به صورت حق برای یکی از طرفینبه وجود آید، به عنوان مثال امکان دارد که مورد اجاره یا ملک، خود به خود و بدون دخالت مستأجر دچار خرابی گردد که دیگر برای مستأجر قابل استفاده نباشد که در این شرایط برای مستأجر حق فسخ ایجاد میگردد،اما چنانچه موجر بتواند مشکل را به شکلی که به مستأجر خسارت وارد نشود، رفع نماید، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

تمدید اجاره نامه

قبل از این بیان کردیم که تمدید اجاره نامه می‌تواند به دو شکل در قرارداد درج گردد، اول اینکه به صورت خودکار بعد از اتمام قرارداد با همان شرایط تمدید گردد و دوم اینکه تمدید بر اساس توافق میان طرفین صورت بگیرد، که البته نوع دوم مرسوم‌تر میباشد چرا که موجر قادر است مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز تغییر دهد.

اوصاف عقد اجاره

هر قراردادی ویژگی‌هایی دارد که در قالب اوصاف آن در قانون مدنی لحاظ گردیده است و جهت تنظیم این نوع عقد بهتر است از آنها اطلاع داشته باشیم:

  • این نوع قرارداد از جمله عقود تملیکی است یعنی در مورد مالک شدن مال یا چیزی تنظیم می‌شود.
  • در قانون مدنی قواعد و نام مشخصی دارد یا به عبارتی جزو عقود معیّن است.
  • در این قرارداد در قبال استفاده از عین مستأجره، اجاره بها پرداخت می‌گردد یعنی نوعی عقد معوّض است.
  • این سند دارای مدت زمانی مشخص است و عقدی موقّت محسوب می‌گردد.
  • بایستی مطلع باشید که طرفین قرارداد اجازه ندارند بدون عذر و دلیل قانونی و با میل شخصی عقد اجاره را فسخ نماید. این به این معناست که از انواع عقد لازم محسوب می‌شود.
  • این قرارداد به شرط توافق و رضایت هر دو طرف منعقد می‌شود و به همین خاطر نیاز نیست حتما به صورت رسمی ثبت شود و این در اصطلاح قانونی به عقد رضایی معروف است.

آثار عقد اجاره

وقتی قراردادی منعقد می‌گردد باعث ایجاد آثاری می‌شود که حتما میبایست اجرا گردد و اجرا نکردن هر کدام از آنها توسط طرفین قرارداد، می‌تواند موجب پیگرد قانونی قرار بگیرد یا نهایتا قرارداد را فسخ نماید؛ مهم‌ترین آثار این عقد تکالیفی هستند که موجر و مستأجر بایستی به آن عمل کنند که در قسمت بعد آنها را خواهید شناخت:

تکالیف اجاره‌دهنده (موجر):

  1. تسلیم کردن مورد اجاره: طبق قانون بعد از تنظیم سند، موجر موظف میگردد تا عین مستأجره یا عین مستأجره را برای بهره‌برداری به مستأجر تسلیم نماید. چنانچه موجر به این کار عمل نکند، مستأجر قادر است از طریق مراجع قانونی او را مجبور به این کار نماید امّا چنانچه تحت هر شرایطی امکان این کار وجود نداشت، مستأجر قادر است قرارداد را فسخ نماید و مبلغی را به عنوان اجرت‌المثل، نسبت به مدتی که موجر عین مستأجره را تصرف کرده از او طلب کند زیرا در این مدت تمام منافع مورد اجاره متعلق به مستأجر بود است.
  2. انجام تعمیرات و تأمین مخارج: میبایست امکان بهره‌برداری از مورد اجاره برای مستأجر فراهم باشد و چنانچه برای این کار احتیاج به تعمیر داشته باشد، مخارج آن بر عهده موجر یا مالک میباشد مگر اینکه عرف اقتضای دیگری بکند یا خلاف این امر در قرارداد ذکر شده باشد.
  3. تغییر ندادن مورد اجاره: مطابق قانون موجر حق ندارد تغییر در عین مستأجره ایجاد نماید که باعث گردد مستأجر قادر نباشد از آن استفاده کند مگر برای تعمیر و تغییراتی که جهت حفظ و اصلاح آن انجام می‌گیرد که تشخیص آن هم بر عهده دادگاه میباشد.
این مطلب را نیز مطالعه کنید:  سرقفلی چیست

تکالیف اجاره‌کننده (مستاجر):

  1. پرداخت اجاره: مبلغ معینی که در موعدهای زمانی مشخص شده به عنوان مال‌الاجاره تعیین شده است میبایست توسط مستأجر به طور کامل و در زمان مقرر شده به موجر پرداخت گردد.
  2. رعایت حدود متعارف در استفاده از مورد اجاره: بایستی اطلاع داشته باشید که عین مستأجره به صورت امانت به مستأجر واگذار میشود و او میبایست در استفاده از آن حدود تعدّی و تفریط را رعایت نماید، یعنی به صورت نامتعارف از آن استفاده نکند تا دچار خرابی و خسارت نشود. نکته‌ی مهم دیگر این میباشد که چنانچه مستأجر حدود متعارف را رعایت نماید و با این حال مورد اجاره از بین برود یا خراب گردد، مستأجر مسئولیتی در قبال موجر نخواهد داشت.
  3. روش استفاده از مورد اجاره: مستأجر میبایست از مال واگذار شده همان استفاده‌ای را نماید که در قرارداد لحاظ شده است و چنانچه مورد استفاده در عقد اجاره درج نشده باشد، بایستی به روشی از آن استفاده کند که عرف می‌پذیرد.
  4. تغییر ندادن مورد اجاره: مستأجر تحت هیچ عنوان نباید بدون اجازه‌ی موجر در عین مستأجره تغییری ایجاد نماید و چنانچه هم چنین کاری انجام بگیرد میبایست آن را مطابق قانون به حالت اولیه درآورده و در موعد تعیین شده به مالک تسلیم نماید.

زمانی که فردی ملکی را اجاره می کند، مالک و مستاجر توافق خود را در قالب قرارداد اجاره یا اجاره نامه تنظیم می کنند.

نمونه قرارداد اجاره عادی

نمونه قرارداد اجاره عادی

ماده ۱) طرفین قرارداد:

الف) موجر

شخص حقیقی:

خانم/آقای: ………………… فرزند: …………. به شماره شناسنامه: …….. کد ملی: ……………………… صادره از: …….. ساکن: ……………………………………………….

شماره تلفن ثابت: ………………….. همراه: ……………………

شخص حقوقی:

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: …………………………………………….. با مدیریت: ………………………………… به شماره ثبت: …………………………………… به آدرس: …………………………………………….. شماره تلفن: …………………………..

ب) مستأجر

شخص حقیقی:

خانم/آقای: ………………… فرزند: …………. به شماره شناسنامه: …….. کد ملی: …………………….. صادره از: ………….. ساکن: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

شماره تلفن ثابت: ………………….. همراه: ……………………

شخص حقوقی:

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ……………………………………. با مدیریت: ………………………………… به شماره ثبت: ………………………… به آدرس: …………………………………. شماره تلفن: ………………………………….

که در متن قرارداد طرفین، به اختصار موجر/مستأجر نامیده می­‌شوند.

ماده ۲) موضوع قرارداد:

اجاره تمامی شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان/یک باب ساختمان واقع در شهر: …………………….. خیابان: ……………….. کوچه: …………………….. شماره پلاک: ………….. در طبقه: …………. به مساحت: …………….. مترمربع به شماره پلاک ثبتی اصلی: ………………. ثبتی فرعی: …………………. منطقه ثبتی: ……………………

تجهیزات و منضمات آن به قرار زیر است:

۱-۲- وسایل گرمایش و سرمایش: شوفاژ: ……. کولر: ……. فن کوئل: …… تهویه مطبوع مرکزی: …… پکیج حرارتی و برودتی: ….. بخاری: ….. شومینه: ….. سایر: ………

۲-۲- برق: ….. آب: ….. گاز: ….. تلفن به شماره: ………………………

۳-۲- استخر: ….. جکوزی: ….. سونا: …..

۴-۲- لوستر: ….. وسایل چوبی غیر منصوب (مثل میز، صندلی و گنجه) با ذکر تعداد نوشته شود: ……

۵-۲- پارکینگ: ….. انباری: …..

۶-۲- سایر موارد: ………………..

ماده ۳) مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن:

۱-۳- برای تمام مدت اجاره مبلغ: ……………………….. ریال وجه رایج کشور معادل: ……………………. تومان به قرار ماهانه مبلغ: …………………. ریال معادل: ……………… تومان مقرر گردید.

۲-۳- مستأجر متعهد گردیده مال‌الاجاره ماهانه مزبور را در اول هر ماه نقداً در قبال دریافت رسید به موجر تأدیه نماید و عدم پرداخت هر قسط از مال‌الاجاره بعضاً یا تماماً ظرف: ……….. روز از تاریخ سررسید موجب خیار فسخ از طرف موجر خواهد بود.

ماده ۴) مدت قرارداد:

……………. سال/ماه شمسی/روز که آغاز آن از تاریخ ….. / …../ …..۱۳ می‌باشد.

ماده ۵) تعهدات طرفین قرارداد:

۱-۵- حفظ و نگهداری مورد اجاره و تجهیزات آن بر عهده مستأجر است و باید در انقضای مدت، مورد اجاره و تجهیزات آن را صحیح و سالم تحویل دهد.

۲-۵- تعمیرات جزئی مورد اجاره بر عهده مستأجر و تعمیرات کلی با موجر است.

۳-۵- مستأجر متعهد به پرداخت هزینه آب، برق، گاز و تلفن در تمام مدت مدت اجاره می‌باشد.

ماده ۶) فسخ قرارداد:

۱-۶- تأخیر در پرداخت اجاره برای موجر حق فسخ اجاره را نسبت به باقیمانده مدت ایجاد می‌کند و در این حالت اقساط باقیمانده اجاره‌بها حال می‌شود و یکجا قابل مطالبه خواهد بود.

۲-۶- تخلف مستأجر از هر یک از شروط و ضوابط این اجاره نامه برای موجر حق فسخ و تخلیه را ایجاد خواهد کرد.

ماده ۷) وثایق و تضامین:

۱-۷- یک برگ سفته به مبلغ: …………… ریال معادل: ……………… تومان ممضی به امضای مستأجر، بدون تاریخ در اختیار موجر قرار داده شد و بین طرفین مقرر گشت در صورت عدم تخلیه ملک یا در صورت عدم پرداخت هزینه‌های آب، برق، تلفن، گاز و شارژ از طرف مستأجر، موجر می‌تواند سفته مذکور را مورخ نموده و نسبت به وصول کل مبلغ یا قسمتی از آن – به تشخیص خود – اقدام کند.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات های جرم اغفال دختر

۲-۷- یک فقره چک به تاریخ: …../ ….. / …..۱۳ / بدون تاریخ به مبلغ: ………….. ریال معادل: ………….. تومان از حساب جاری شماره: ……………….. بانک: …………………. شعبه: ……………… از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار داده شد. در صورتی که مستأجر هزینه‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ را نپردازد موجر می‌تواند این وجوه را پرداخت و از محل چک مستأجر طلب خود را وصول کند. چک مورخ: ….. / ….. / …..۱۳ در صورتی که تا تاریخ: ….. / ….. / ….. ۱۳ مورد استفاده قرار نگرفته باشد، در تاریخ أخیر با چک دیگری با تاریخ روز تعویض خواهد شد (منظور این است که از تاریخ صدور و تنظیم چک بیش از شش ماه نگذرد چرا که این امر باعث انتفاء جنبه کیفری چک خواهد شد). در خصوص چک بدون تاریخ، موجر در مورخ کردن آن به میل خود مختار و مجاز است.

ماده ۸) شرایط قرارداد:

۱-۸- اسقاط کافّه خیارات منجمله غبن (ولو به درجه أعلی) از طرفین به عمل آمد. (به این معنی است که تمام اختیارات فسخ معامله را از خود ساقط کرده ایم حتی اختیار فسخ به دلیل تفاوت آشکار بین قیمت واقعی مورد اجاره و مبلغ تعیین شده که به آن خیار غبن گفته می شود.)

۲-۸- مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد/دارد.

۳-۸- مبلغ: ……………………… ریال معادل: ……………………… تومان از طرف مستأجر به عنوان قرض‌الحسنه به موجر پرداخت و بین طرفین مقرر شد که زمان باز پرداخت آن مقارن با انقضای مدت اجاره باشد. در عین حال بین طرفین شرط شد که مستأجر حق مطالبه این مبلغ را نداشته باشد، مگر اینکه محل را تخلیه و کلید آن را برای تحویل به موجر آماده کرده باشد.

۴-۸- پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان (شارژ – هزینه های مشترک) بر عهده مستأجر/موجر است. در صورت تغییر مبلغ از طرف هیئت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید ملاک پرداخت خواهد بود.

۵-۸- چنانچه مستأجر بابت هزینه آب، برق، گاز، تلفن و هزینه نگهداری (شارژ) بدهکار باشد، بدهی او از مبلغ قرض‌الحسنه کسر خواهد شد.

۶-۸- مورد اجاره برای سکونت ……… نفر اجاره داده شده است.

ماده ۹) نحوه جبران خسارات:

۱-۹- بین طرفین مقرر شد که چنانچه مستأجر محل را در انقضای مدت تخلیه و تحویل ننماید، بابت هر روز تأخیر: …………… ریال معادل: …………… تومان به موجر بپردازد. این اقلام نیز از وجه موضوع بند ۱ ماده ۷ کسر خواهد شد.

۲-۹- وجه التزام تأخیر در تخلیه و تحویل عین مستأجره، روزانه: …………… ریال معادل: ………………… تومان خواهد بود و چنانچه بدهی مستأجر از مبلغ سفته مذکور در بند ….. ماده …. بیشتر شود، مازاد از طرق قانونی قابل وصول خواهد بود.

ماده ۱۰) مرجع حل اختلاف:

در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم: …………………… به نشانی: ……………………………………………… به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد.

تبصره ۱: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف بوجود امده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ………………………….. به نشانی: ……………………………………. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد.

تبصره ۲: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض است.

ماده ۱۱) نُسَخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر یازده ماده و دو تبصره در تاریخ …../ …../ …..۱۳ به تعداد …… نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.

این سند با حضور:

– ………………………………… فرزند: ……………… به شماره شناسنامه: ………… به نشانی: ……………

……………………………………………………….

– ……………………………… فرزند: ……………….. به شماره شناسنامه: ………….. به نشانی: …………..

………………………………………………………

افراد معتمد موجر و مستأجر به عنوان شاهد تنظیم، امضاء و مبادله شد.

امضاء موجر                                   امضاء مستأجر

امضاء شاهد اول                              امضاء شاهد دوم

مهر و امضای مدیر بنگاه معاملات ملکی

اگر نمونه قرارداد اجاره را مطالعه کرده باشید با شرایط و جزئیات آن آشنا شده اید. البته بهتر است چنین قراردادهایی توسط فردی آگاه به قوانین آن تنظیم گردد تا از مشکلات و خطرات احتمالی آن جلوگیری شود.

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس