فسخ قولنامه

0

تالیف: محبوبه شاحسینی

کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی

عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر

 

مقدمه

قولنامه در واقع قرارداد خرید و فروش نیست بلکه صرفا وعده به بیع در آینده است؛ با این همه الزامات و آثار حقوقی خاص خود را دارد و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند بدون دلایل موجه و فراهم بودن شرایط چنین اقدامی کنند. اما در صورتی که یکی از طرفین بعد از امضای قولنامه متوجه بعضی حقایق در مورد معامله شد، قانونگذار به او اجازه‌ی فسخ را داده است. بنابراین فسخ قولنامه شرایط و آثار خاص خود را دارد که در این نوشته قصد داریم به آنها بپردازیم.

اما قبل از آن لازم است برخی از تعاریف کلی و بنیادی در مورد قولنامه را مرور کنیم و همچنین در مورد انحلال قراردادها و فسخ آنها بیشتر بدانیم.

تعریف قولنامه

وقتی دو نفر قصد دارند که با یکدیگر معامله کنند حتی اگر قصد آنها جدی باشد، این احتمال وجود دارد که یکی از آنها آمادگی لازم برای انعقاد قرارداد را نداشته باشد. در چنین شرایطی برای اینکه معامله صد در صد در آینده تحقق پیدا کند دو نفر به هم قول می‌دهند و برای اینکه این قول تضمین حقوقی داشته باشد آن را در سندی با نام قولنامه مکتوب می‌کنند. این قولنامه باید به امضای دو طرف برسد و همچنین ملزومات دیگری دارد که در ادامه با آنها آشنا خواهید شد.

قولنامه سندی است که اعتبار خود را از ماده 10 قانون مدنی می‌گیرد؛ بر اساس این ماده، قولنامه برای طرفین لازم الاجرا می‌باشد و اغلب ضمانت اجرای تخلف از قولنامه نیز پرداخت مبلغی است یعنی اگر هریک از طرفین از تعهداتی که در متن قولنامه آمده تخلف کند طرف دیگر این امکان را دارد که با استناد به قولنامه طرف متخلف را ملزم به اجرای تعهداتش و / یا پرداخت مبلغ تعیین‌شده‌ای کند.

یکی از اشتباهات رایجی که در ارتباط با قولنامه وجود دارد اشتباه گرفتن آن از طرفی با مبایعه نامه و از طرف دیگر با سند رسمی است؛ توضیحات زیر می‌توانند این تمایزات را برای شما آشکار کنند.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

بارها مشاهده شده که قولنامه با مبایعه نامه اشتباه گرفته می‌شود؛ به این معنا که بسیاری تصور می‌کنند سندی که در هنگام وقوع عقد تنظیم شده و به امضای طرفین می‌رسد قولنامه است در حالی که همانطور که در مقاله‌ی مبایعه نامه چیست هم خواندید، به این نوشته مبایعه نامه می‌گویند.

اما این دو با هم تفاوت مهمی دارند؛ در حالی که مبایعه نامه به عنوان یک سند مکتوب تنها در شرایطی که طرفین در حال حاضر قصد انجام معامله را داشته باشند تنظیم می‌شود، قولنامه به سندی گفته می‌شود که برای وعده به بیع در آینده تنظیم شده و به امضای طرفین می‌رسد و این یعنی طرفین در حال حاضر – به هر دلیلی – تصمیم به انجام معامله ندارند.

بنابراین توافق قولنامه – که صرفا وعده به بیع در آینده است – مملک نیست در حالی که همانطور که می‌دانید عقد بیع به محض انعقاد، مُمَلِک می‌باشد؛ نتیجه اینکه در اثر امضای قولنامه آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن تا زمان تحقق بیع در آینده محقق نخواهد شد؛ یا به عبارتی با امضای قولنامه نه خریدار صاحب مبیع می‌شود و نه فروشنده مالک ثمن.

در اینجا تذکر یک نکته ضروی به نظر می‌رسد و آن هم این است که: هر یک از طرفین که از انجام تعهدات موضوع قولنامه سر باز زند، طرف دیگر می‌تواند با استناد به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی طرف متخلف را ملزم به انعقاد بیع و سایر تعهدات نماید و حتی می‌تواند خسارتش را مطالبه کند البته در صورتی که خسارتی برای این تخلف در قولنامه تعیین شده باشد. در واقع قولنامه تنظیمی هم در شرایطی که دارای شرایط صحت بوده باشد (و به عقیده‌ی برخی به صورت شرط، در آن ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) وجاهت قانونی برای طرفین خواهد داشت.

یک نکته در مورد تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

لازم است متذکر شوم که در واقع اگر بخواهیم با نگاهی به آنچه که در عمل اتفاق می‌افتد تفاوت قولنامه با مبایعه نامه را روشن کنیم شاید بتوان گفت مرز قاطع و مشخصی بین این دو وجود ندارد؛ چرا که بسیار پیش می‌آید که قراردادی برای عقد بیع بین دو نفر تنظیم می‌شود اما نام آن قولنامه است؛ با این همه ما در این نوشته دقیقا به معنای تئوریک این دو قرارداد نظر می‌افکنیم و با همین تعریف بین آنها تمایز قائل می‌شویم و همین تعریف قولنامه را نیز مبنای دیگر توضیحات مربوط به فسخ آن قرار می‌دهیم.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

همانطور که در پارااگراف قبل هم گفته شد قولنامه اگر دارای شرایط صحت بوده باشد برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود؛ با این همه قولنامه یک سند عادی محسوب می‌شود و نه یک سند رسمی. بنابراین برای اطلاع از تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی بهتر است اول تفاوت سند رسمی و سند عادی را بدانید.

در واقع یک سند تنها در صورتی به عنوان سند رسمی شناخته می‌شود که توسط ماموران رسمی تنظیم شود؛ مثلا سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود. اما اگر سندی این شرایط را نداشته باشد و در یک بنگاه معاملاتی تنظیم شده و به امضای طرفین برسد، یک سند عادی به حساب می‌آید.

نتیجه‌ی تفاوت در تعریف این دو نوع سند این است که سند عادی تنها برای دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و البته قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور می‌باشد در حالی که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است.

هدف از تنظیم قولنامه

همانطور که از ابتدای این مقاله هم چند بار به آن اشاره شد دلیلی تنظیم قولنامه این است که یکی از طرفین یا هر دو طرف در حال حاضر آمادگی لازم برای انعقاد عقد بیع را ندارند و بنابراین آن را به زمانی دیگر موکول می‌کنند؛ بر این اساس هدف از نوشتن قولنامه این است که تعهدی که آن دو طرف برای انجام معامله به یکدیگر می‌دهند مکتوب شده و به شکل یک سند عادی ثبت شود. در این صورت هر یک از طرفین که از تعهدات مندرج در قولنامه سر باز بزند طرف دیگر می‌تواند او را ملزم به انجام معامله و پرداخت وجه التزام نماید.

نحوه تنظیم قولنامه

برای تنظیم قولنامه باید طرفین و – هر کدام – همراه با دو نفر به عنوان شاهد به یک بنگاه معاملاتی معتبر و دارای مجوز مراجعه کنند، در آنجا بعد از انجام توافقات و درج آنها در قولنامه باید آن را امضا کنند البته امضای شاهدین هر یک از دو طرف و همچنین  بنگاه معاملاتی هم باید پای قولنامه باشد.

توجه کنید که قولنامه باید در سه نسخه نوشته شود که یکی از این نسخه‌ها نزد فروشنده ، یک نسخه نزد خریدار و نسخه‌ی سوم هم در بنگاه معاملاتی محفوظ می‌ماند.

بخش‌های مختلف قولنامه

یک قولنامه از هفت ماده زیر تشکیل شده‌است؛ قبل از اینکه آن را امضا کنید از وجود تمامی مفاد آن اطمینان حاصل کنید. زیرا ق.لنامه برای اعتبار باید شامل تمامی بخش‌های زیر بشود.

ماده 1: طرفین قرارداد

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات صلب چیست

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

ماده 3: ثمن معامله

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)

ماده 6: آثار قرارداد

ماده 7: فایل متعاملین

در این قسمت تنها به فهرست مفاد قولنامه بسنده می‌کنیم اما در صورت تمایل توضیح مفصل در مورد هریک از مفاد قولنامه را می‌توانید در مقاله‌ی قولنامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر مطالعه کنید.

هدف از تنظیم قولنامه

الزام اجرای قولنامه و وجه التزام

از آنجا که قولنامه اولا یک سند رسمی نیست و ثانیا به هنگام امضای آن عقد بیع واقع نمی‌شود و بنابراین نه فروشنده مالک ثمن می‌شود و نه خریدار مالک ثمن، ممکن است فکر کنید که قولنامه دارای وجاهت قانونی نیست. در حالی که این درست نیست و همانطور که گفته شد قولنامه اعتبار خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گیرد، در نتیجه همین ماده قانون نیز آن را برای طرفین الزام آور می‌کند:

بنا بر اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی در صورتی که یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) تعهدات موضوع قولنامه را به جا نیاورد، طرف دیگر مجاز است که او را به انجام تعهداتش ملزم کند؛ ضمنا در صورتی که برای این تخلف خسارتی هم در قولنامه تعیین شده باشد، امکان مطالبه‌ی آن وجود دارد.

این خسارت که در واقع وجه التزام خوانده می‌شود یکی از مهم ترین ضمانت‌ها برای اجرای قولنامه می‌باشد. به عبارت دیگر وجه التزام مبلغی است که باید طرفی که از تعهداتش عدول کرده یا در واقع همان طرف متخلف به طرف مقابل پرداخت کند. البته طرف متخلف علاوه بر اینکه باید وجه التزام را پرداخت کند، ملزم به اجرای تعهداتش هم می‌شود. فراموش نکنید که طرف مقابل تنها زمانی می‌تواند طرف متخلف را ملزم به پرداخت وجه التزام و انجتام تعهداتش کند که خود تعهداتش را به جا آورده باشد.

روش‌های دریافت وجه التزام قولنامه

به سه شیوه‌ی زیر می‌توان وجه التزام را دریافت نمود:

  1. در قولنامه ذکر شود که هر یک از طرفین معامله که تعهد خود را اجرا نکند، باید به طرف دیگر  وجه التزام بپردازد.
  2. در قولنامه ذکر شود که در تاریخ  معین و در دفترخانه مشخصی حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند. و هر یک از آنها که در زمان و مکان تعیین شده حاضر نشود، باید به طرف دیگر  وجه التزام بپردازد؛ به علاوه فردی که در دفترخانه حاضر نشده مکلف است که تعهداتش را هم انجام دهد.
  3. در قولنامه ذکر شود که طرفین توافق کردند که در تاریخ مشخصی و دفترخانه معینی برای تنظیم سند رسمی حاضر شوند و هر یک از طرفین که در زمان و مکان مشخص حضور نیابد باید تا زمان انجام معامله به طرف دیگر خسارت روزانه بپردازد.

بر هم زدن قولنامه

نه فقط قولنامه بلکه هر قراردادی که میان دو نفر منعقد می شود، اصولا آن دو نفر (یا طرفین قرارداد) را ملزم به اجرا مفاد آن می‌کند؛ در نتیجه اصل این است که هیچ کدام از طرفین مجاز نیستند به صورت یک جانبه قرارداد را بر هم بزنند.

ماده 219 قانون مدنی نیز بر همین اصل تاکید می‌کند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود.»

بنابراین فرض بر این است که امکان برهم زدن اختیاری قولنامه وجود ندارد، با این همه قانونگذار مواردی را مشخص نموده که در آن موارد انحلال قرارداد ممکن می باشد.

البته نباید فراموش کرد که فسخ تنها یکی از را‌ه‌های انحلال قولنامه است؛ به طور کلی چهار راه برای انحلال قولنامه وجود دارد: 1- بطلان 2- انفساخ 3- فسخ 4- تفاسخ یا اقاله.

قبل از توضیح مفصل در مورد فسخ قولنامه بد نیست با دیگر موراد انحلال قراردادها هم آشنا شوید:

بطلان

به طور کلی در یک قرارداد اصل بر صحت معامله است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. در مورد قولنامه هم همین طور است یعنی اگر شرایط صحت قولنامه موجود نباشد، بطلان قولنامه امری بدیهی خواهد بود. بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان شرایط اساسی صحت معاملات، این شرایط عبارتند از:

قصد طرفین و رضای آنها

اهلیت طرفین

موضوع معین که مورد معامله باشد

مشروعیت جهت انجام معامله

اگر در یک قرارداد یکی از موارد بالا موجود نباشد شرایط صحت معاملات محقق نخواهد شد و بنابراین قولنامه باطل خواهد شد. مثلا ممکن است یکی از طرفین قرارداد بعد از امضای قولنامه متوجه شود که طرف دیگر قرارداد اهلیت لازم برای معامله کردن را ندارد؛ در این صورت شرایط بطلان معامله فراهم می‌شود و بر همین اساس نیز قولنامه منحل خواهد شد.

انفساخ

در صورتی که کالای مورد معامله قبل از تحویل و تسلیم به خریدار از بین برود، انفساخ معامله پیش خواهد آمد. مثلا اگر فردی به قصد خرید یک خودرو پای قولنامه ای را امضا کند، اما خودرو قبل از اینکه عقد بیع واقع گردد و تحویل او شود از دره سقوط کند، انفساخ قولنامه موجب انحلال آن می ‌شود.

اقاله

گاهی اوقات دو طرفی که یک قولنامه را امضا می‌کنند هر دو با هم از انجام معامله پشیمان می‌شوند و دیگر تمایلی به انجام تعهدات خود ندارند. بنابراین هر دو طرف با هم قصد می‌کنند که قولنامه را منحل کنند. در چنین شرایطی می‌توان با رضایت دو طرف قولنامه را اقاله کرد که آن هم خود منجر به به هم خوردن آن خواهد شد.

در ادامه به طور مفصل به فسخ قولنامه و شرایط آن خواهیم پرداخت:

فسخ قولنامه

همانطور که گفته شد  فسخ قولنامه فقط یکی از روش‌های منهحل کردن آن است. به طور خلاصه می‌توان فسخ قولنامه را به این شکل تعریف کرد: «طریق پایان دادن قهری و با اراده یک طرفه قرارداد».

مهم‌ترین چیزی که فسخ را از دیگر روش‌های انحلال قرارداد متمایز می‌کند این است که فسخ تنها روش یک‌طرفه و با اراده‌ی بر هم زدن قرارداد است.

همانطور که گفته شد اصل بر پایبندی طرفین به قرارداد است بنابراین ناگفته پیداست که فسخ قولنامه کار ساده‌ای نیست؛ این شرایط را می‌توان در دو دسته کلیات و خیارات طبقه بندی کرد و مورد بررسی قرار داد:

شرایط فسخ قولنامه: کلیات

شرایط کلی فسخ قولنامه عبارتند از:

  1. قصد؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده یا خریدار یا  باید برای انحلال قرارداد اراده کند.
  2. رضا؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده یا خریدار باید برای فسخ معامله رضایت قلبی داشته باشد؛ در غیر این صورت اگر ثابت شود که هر یک از طرفین بدون رضایت و با اکراه اقدام به فسخ قولنامه نموده است، چنین فسخی اثر حقوقی نخواهد داشت.
  3. اهلیت؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده یا خریدار باید اهلیت تعریف شده برای فسخ را داشته باشد؛ همچنین او او باید دارای شرایط لازم عقلی و سنی هم باشد.
  4. درج حق فسخ قرارداد در قولنامه: علاوه بر سه مورد بالا یکی از مهم‌ترین پیش شرط‌های فسخ قولنامه این است که در متن قولنامه بندی که به موجب آن حق فسخ به هر دو طرف داده می‌شود، وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت حتی در صورت وجود خیارات شرایط فسخ قولنامه برای هیچ یک از طرفین محقق نمی‌شود.

در همین راستا اگر عبارت «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه درج شده باشد هم، هیچ نوع حقی برای فسخ قرارداد از طرف فروشنده و خریدار وجود نخواهد داشت و فسخ معامله غیر ممکن خواهد بود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  تحلیل  و بررسی  قانون تخلفات، جرائم و مجازاتهای مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه

این دو نکته یک بار دیگر به شما یادآوری می‌کند که برای تنظیم قولنامه حتما باید با یک فرد متخصص مشورت کنید و قبل از امضای قولنامه نیز حتما متن آن را با دقت مطالعه کنید.

همانطور که گفته شد چهار شرط بالا تنها شامل کلیات شرایط فسخ قولنامه می‌شوند. در واقع علاوه بر وجود شرایط بالا برای فسخ قولنامه باید دلایل دیگری نیز وجود داشته باشد؛ این دلایل همان خیارات فسخ و شروط ضمن عقد هستند که جزو حقوق فروشنده و خریدار می‌باشند. در ادامه به تشریح خیارات فسخ قولنامه می‌پردازیم.

انواع خیارات فسخ قولنامه

 

شرایط فسخ قولنامه: خیارات

«خیار فسخ» به معنای اختیارات فروشنده  و خریدار برای فسخ قولنامه می‌باشد، این خیارات عبارتند از:

خیار عیب

خیار تخلف از شرط

خیار تدلیس

خیار مجلس

خیار غبن

خیار شرط

خیار شرکت

خیار رویت

لازم است بدانید که خیارات فسخ قولنامه به طور کلی هم جزو حقوق فروشنده و هم جزو حقوق خریدار می‌باشند.

 

یک نکته در مورد خیار فسخ

قبل از اینکه به طور مفصل به تظریح خیارات فسخ قولنامه بپردازیم، یادآوری یک نکته لازم است. تمامی خیارات فسخ قرارداد در فهرست بالا درج نشده‌اند. با نگاهی به مقاله فسخ مبایعه نامه در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر متوجه می‌شوید که خیارات دیگری هم هستند که در صورت تحقق شرایط منجر به فسخ قرارداد از طرف فروشنده یا خریدار می‌شوند. اما دلیل اینکه آن خیارات در فهرست بررسی ما قرار نگرفتند این است لازمه‌ی تحقق شرایط آنها، تحویل مبیع به خریدار و تحویل ثمن به فروشنده است؛ اتفاقی که اصولا باید بعد از وقوع عقد بیع بیافتد. در حالی که چنانکه در این مقاله فرض کرده‌ایم که قولنامه قبل از وقوع عقد بیع تنظیم و امضا می‌شود. در نتیجه مطرح کردن خیارات مذکور در این مقاله جایی ندارد.

انواع خیارات فسخ قولنامه

خیار عیب

خیار عیب در شرایطی به فروشنده یا خریدار حق فسخ را می‌دهد که آنها متوجه شوند مبیع یا ثمنی که در ازای آن پرداخت می‌شود دارای عیب هستند. به ماده‌ی ۴٢٢‏ قانون مدنی در همین رابطه توجه کنید: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده، مشتری در پذیرفتن کالای معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است.»

به طور ساده آنچه در این ماده قانون مطرح شده این است که اگر خریدار بعد از امضای قولنامه پی به عیبی در کالایی که می‌خواهد بخرد ببرد می‌تواند یا ارش – به معنای مابه‌التفاوت کالی سالم و معیوب – دریافت کند و قولنامه را به هم نزند یا اینکه کالا را پس بدهد و قولنامه را فسخ کند.

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است اگرچه در متن این قانون تنها به کالا اشاره شده اما با استناد به همین ماده قانون می‌توان خیار عیب را جزو حقوق فروشنده هم در نظر گرفت. به این شکل که اگر فروشنده بعد از امضای قولنامه متوجه شود ثمنی که خریدار می‌خواهد در ازای خرید مال به او پرداخت کند – چه نقدی باشد چه غیر نقدی – دارای عیبی است، او هم مختار است که یا ارش ثمن را بگیرد و قولنامه را منحل نکند یا قولنامه را فسخ نماید که در نتیجه وقوع عقد بیع نیز خود به خود منتفی می‌شود.

ملاک تعیین ارش نیز ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی است گه البته این کار با تشخیص قاضی صورت می‌گیرد.

خیار تخلف از شرط

اگر خریدار یا فروشنده در هنگام تنظیم و امضای قولنامه قول دهند که کاری انجام دهند یا یا تعهد بدهند که ثمن یا مبیع دارای ویژگی خاصی است اما معلوم شود که ثمن یا مبیع ویژگی‌های برشمرده را ندارد، با استناد به خیار تخلف از شرط طرف مقابل می‌تواند قولنامه را فسخ کند. احکام مربوط به خیار تخلف از شرط را می‌توانید در مواد 234 الی 245 قانون مدنی مطالعه کنید.

خیار تدلیس

خیار تدلیس در شرایطی که خریدار یا فروشنده به نحوی طرف دیگر را فریب داده باشند، به طرف فریب خورده اجازه‌ی فسخ قولنامه را می‌دهند.

فرض کنید که فردی تصمیم می‌گیرد خودرویی را به عوض معلوم به فرد دیگری بفروشد و به همین منظور آن دو قولنامه‌ای را امضا می‌کنند. خریدار نیز در قولنامه قید می‌کند که ثمن را با چند فقره چک پرداخت خواهد نمود و شماره‌ی چک‌ها را نیز در قولنامه ثبت می‌نماید؛ حالا اگر بعد از امضای قولنامه فروشنده متوجه شود که چک‌هایی که شماره‌ی آنها در قولنامه ذکرشده‌است، جعلی هستند این دقیقا مصداقی از خیار تدلیس است و به فروشنده اجازه‌ی فسخ قولنامه را می‌دهد.

خیار مجلس

خیارمجلس تنها در حالتی اختیار فسخ را به یکی از طرفین معامله می‌دهد که طرفین معامله از هم جدا نشده باشند و هنوز در بنگاه معاملاتی حضور داشته باشند. بنابراین تا زمان حضور در محل توافق یا بنگاه، خریدار یا فروشنده حق دارند که با استناد به این خیار پشیمانی خود از انجام معامله را اعلام نموده و قولنامه را فسخ کنند.

بد نیست بدانید که برای فسخ قولنامه به این شکل فسخ کننده ملزم به ارائه‌ی دلیل نیست. اما تنها تا زمانی می‌تواند از این حق خود استفاده کند که هیچ یک از طرفین محل توافق را ترک نکرده باشند و بعد از آن شرایط تحقق این خیار برای هر دو طرف از بین می‌رود.

خیار غبن

همانطور که معنای لغوی غبن ضرر و زیان است، خیار غبن نیز بر این مساله دلالت دارد که هریک از طرفین اگر احساس کند – و البته بتواند اثبات کند – که در صورت انجام معامله دچار زیان خواهد شد، می‌تواند قولنامه را فسخ کند.

مثلا ممکن است فردی برای فروش یک ملک تجاری با یک خریدار به توافق برسد و بین آنها قولنامه‌ای نیز تنظیم شود. اگر فروشنده بعد ازامضای قولنامه متوجه شود که قیمت پیشنهادی خریدار که مورد توافق آنها قرار گرفته است بسیار کمتر از ارزش مادی ملک است در حدی که انجام این معامله او را متضرر خواهد کرد، می‌تواند با استناد به خیار غبن دست به فسخ معامله بزند.

خیار شرط

ممکن است در قولنامه برای یکی از طرفین یا برای هر دو نفر آنها و یای حتی برای شخص ثالثی که معرفی می‌کنند، ضمن عقد یا خارج از آن، حق فسخ بگذارند.

فرضا دو نفر برای معامله‌ی یک خانه با یکدیگر قولنامه‌ای را امضا کنند و در آن برای هر دو نفر حق فسخ را در نظر بگیرند به این شکل که در قولنامه قید شود که هر یک از آنها حداکثر تا یک هفته بعد از امضای قولنامه حق دارند که آن را فسخ نمایند. در این صورت در مدت زمان یک هفته از امضای قولنامه هر د وطرف می‌توانند برای فسخ قولنامه اقدام کنند.

برای فسخ قولنامه از این طریق نیز ارائه‌ی دلیل لازم نمی‌باشد.

مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به خیار شرط می‌پردازند:

ماده ۳۹۹: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»

ماده ۴۰۰: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  آزار جنسی چیست و هر آنچه باید در مورد آزار جنسی بدانید

خیار شرکت

ممکن است بعد از امضای قولنامه مشخص شود که مقداری از کالای مورد معامله، متعلق به دیگری است؛ در این صورت اگر صاحب آن راضی به معامله شود مشکلی پیش نمی‌آید اما در صورتی که به معامله رضایت ندهد، بر اساس خیار شرکت خریدار مختار است که بالکل قولنامه را فسخ کند یا پول آن مقدار را از فروشنده پس بگیرد.

همچنین اگر در هنگام امضای قولنامه خریدار ادعا کند که کل ثمن در تملک خودش است اما بعدا معلوم شود مقداری از ثمن متعلق به دیگری است و صاحب آن هم راضی به انجام این معامله نباشد، فروشنده هم می‌تواند قولنامه را فسخ کند و یا در صورت تمایل عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد.

خیار رویت

ممکن است خریدار خود شخصا جنسی را که می‌خواهد ببیند رویت نکند و تنها وصف آن را از فروشنده بشنود و بر اساس همان اوصاف تصمیم به خرید جنس بگیرد. اگر بعد از امضای قولنامه معلوم شود که جنس خصوصیاتی را که فروشنده توصیف کرده است ندارد، خریدار می‌تواند با استناد به خیار رویت قولنامه را فسخ کند.

همینطور هم اگر خریدار خصوصیات عوض معینی را که پزداخت می‌کند، بگوید و بعد مشخص شود آنطور که گاو گفته، نبوده است، فروشنده هم به همان ترتیب مجازبه فسخ قولنامه خواهد بود.

مثلا فرض کنید که فردی می‌خواهد یک واحد آپارتمان را بفروشد و می‌گوید که این واحد آپارتمانی آفتاب‌گیر است. خریدار نیز در ازای آن یک خودرو را پیشنهاد می‌دهد و به فروشنده می‌گوید که این خودرو مجهز به فلان سیستم صوتی است؛ اگر خریدار متوجه شود که واحد آپارتمانی آنطور که فروشنده گفته آفتاب‌گیر نیست می‌تواند با استناد به خیار رویت قولنامه را فسخ کند. همچنین اگر فروشنده متوجه شود که خودرویی که قرار است به عنوان ثمن معامله پرداخت شود سیستم صوتی‌ای که خریدار وصف کرده را ندارد او هم می‌تواند بر اساس همین خیار قولنامه را فسخ نماید.

مرجع رسیدگی به فسخ قولنامه

مرجع رسیدگی به فسخ قولنامه

اگر بعد از امضای قولنامه هر یک خیارات ذکر شده در بالا برای فروشنده یا خریدار تحقق یابد، در صورتی که شرایط کلی فسخ مبایعه نامه نیز برآورده شود، هر یک ازطرفین می‌تواند اقدام به فسخ قولنامه کند.

به این منظور فسخ کننده باید برای فسخ قولنامه اظهارنامه‌ای تنظیم نماید و قصد خود ازاین کار را نیز تشریح کند و به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه ذی‌صلاح بعد از تشکیل جلسه و بررسی مدارک و شواهد و شنیدن دلایل فسخ کننده برای فسخ، در مورد آن تصمیم‌گیری خواهد کرد. لازم به ذکر است که دعوایی که در این زمینه مطرح می‌شود در زمره دعاوی مالی قرار دارد.

همچنین واضح است که علاوه بر اظهارنامه برای فسخ قولنامه، فسخ کننده باید کارت ملی خود را به علاوه‌ی تمامی اسناد و قراردادهای مربوط به قولنامه به دادگاه ارائه دهد.

تشخیص شرایط فسخ قولنامه

در قسمت‌های اول این نوشته به این مساله اشاره شد که قولنامه مانند سند رسمی در مقابل همه‌ی افراد قابل استناد نیست و همچنین مانند مبایعه نامه موجب انتقال ثمن به فروشنده و مبیع به خریدار نخواهد شد. با این همه قولنامه قراردادی است که برای طرفین آن لازم‌الاجرا است و اصل نیز بر اجرایآن می‌باشد. بنابراین فسخ قولنامه کارساده‌ای نیست.

تشخیص اینکه دقیقا بر اساس کدام یک از خیارات می‌توانید اقدام به فسخ قولنامه کنید و اینکه آیا اصلا شرایط فسخ قولنامه برآورده شده است یا نه تنها از عهده‌ی یک متخصص برمی‌آید. و فردی که تنها در حد اطلاعات عمومی دانسته‌های حقوقی دارد، نمی‌تواند به تنهایی این کار را انجام دهد.

برای اینکه بهتر متوجه پیچیدگی شرایطشوید این مثال را در نظر بگیرید:

فرض کنید که فردی می‌خواهد خانه‌ای را با ویژگی‌هایی که توصیف می‌کند به شما بفروشد، مثلا می‌گوید که خانه دارای امتیاز آب و برق است و این ادعای خود را نیز با سند به شما اثبات می‌کند و شما تصمیم به خرید خانه می‌گیرید. با هم به یک بنگاه معاملاتی می‌روید و قولنامه‌ای را امضا می‌کنید. حالا در نظر بگیرید که بعد از امضای قولنامه مشخص می‌شود خانه آنطور که او گفته است نبوده، و امتیاز آب و برق ندارد و اسناد نیز دستکاری شده بوده‌اند؛ در چنین شرایطی آیا باید به خیار تدلیس استناد نمود یا خیار رویت؟

از طرفی چون شما خانه را ندیده‌اید و با توصیفات فروشنده تصمیم به خریدش گرفته‌اید شرایط خیار رویت فراهم است و از طرف دیگر او با ارائه‌ی اسناد جعلی در واقع شما را فریب داده است. تشخیص بسیار مشکل است.

اثبات شرایط فسخ قولنامه

در مورد شرایط بالا کمی بیشتر بیاندیشید فرض کنید که تصمیم گرفتید برای فسخ قولنامه استناد به خیار فسخ تدلیس کنید، چطور می‌خواهید جعلی بودن اسناد را اثبات کنید؟ یا بر فرض اگر بخواهید بر اساس خیار رویت دست به فسخ قولنامه بزنید، اگر فروشنده زیر بار نرفت که چنین چیزی را به شما گفته است چطور می‌خواهید ثابت کنید که دروغ می‌گوید؟

شک نکنید که چیزی که شما در این موقعیت نیاز دارید فکر کردن نیست بلکه مراجعه به یک وکیل متبحر است. بنابراین در صورتی که متوجه شدید که باید قولنامه را فسخ کنید معطل نکنید و حتما با یک وکیل یا یک موسسه حقوقی تماس بگیرید. موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر از جمله موسساتی است که با وکلای متبحر خود می‌تواند وکالت شما در چنین پرونده‌ای را بر عهده بگیرد و شما هم می‌توانید با اطمینان خاطر امور خود را به آنها بسپارید.

آثار فسخ قولنامه

به طور کلی می‌توان گفت که فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد بنابراین اثر فسخ قولنامه هم نسبت به آینده است. در واقع به موجب فسخ قولنامه از زمان انشای فسخ، قولنامه منحل شده و آثار آن هم قطع می‌شود.

همان طور که پیشتر دیدیم یکی از آثار قولنامه این است که بعد از امضای آن فروش کالای مورد معامله به فرد دیگر ممنوع می‌باشد و فروشنده ملزم است تا زمان عقد بیع صبر کند و مالش را به خریدار دیگری نفروشد. اما از آنجا که فسخ قولنامه آثار آن را هم از بین می‌برد بعد از فسخ، خود به خود این محدودیت برداشته می‌شود و فروشنده می‌تواند مالش را به هرکس که خواست بفروشد.

توجه کنید که آثار فسخ قولنامه مانند آثار فسخ مبایعه نامه شامل تغییر مالکیت مبیع و ثمن نمی‌شود؛ چرا که در واقع به موجب قولنامه هیچ نوع انتقال مالکیتی هم صورت نگرفته است.

به بیان ساده مبایعه نامه باعث انتقال مالکیت ثمن به فروشنده و مبیع به خریدار می‌شود و فسخ این انتقال مالکیت را مجددا تغییر خواهد داد؛ یعنی ثمن به خریدارو مبیع به فروشنده برمی‌گردد. در حالی بعد از فسخ قولنامه مالکیت ثمن و مبیع به قوت خود باقی است.

 هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر با وکلای مجرب در زیر مجموعه‌ی حقوقی خود در زمینه‌های مختلف حقوقی به شما مشاوره می‌دهد. اما این تنها بخشی از خدمات این هولدینگ است. زیر مجوعه دیگر آن یعنی موسسه مهاجرتی رهپویان مهاجر نیز انواع مشاوره‌ها در زمینه‌های مختلف مهاجرتی را به شما ارئه می‌دهد و همچنین چنانچه قصد مهاجرت داشته باشید می‌تواند در این مسیر دشوار وکیل مهاجرتی شما باشد.

 

 

 

 

 

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس