فروش مال مرهونه جرم است یا نه ؟

0

طی سال های اخیر فروش مال مرهونه به یکی از بزرگترین مشکلات مردم تبدیل شده است برای نمونه، خیلی از اشخاص برای خانه‌دار شدن، آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند که سازنده یا مالک، جهت اخذ وام، اسناد مالکیت واحدهای آن را، در حالی در رهن بانک یا موسسات مالی و اعتباری می‌گذارد که قیمت آن را قبلا از افراد دریافتت کرده است و سپس متواری می‌شود.

در اینگونه شرایط، بانک برای اخذ بدهی خود، ملک مورد نظر را به مزایده می‌گذارد در این بین، افرادی که از قبل واحدهای آپارتمانی ملک مورد نظر را پیش‌‌خرید کرده‌اند، برای تحویل گرفتن واحدهای خود، ناچار از پرداخت بدهی مالک اصلی به بانک هستند. این در حالی میباشد که به جرات می‌توان اظهار کرد اکثر افرادی که برای پیش‌خرید خانه اقدام کرده اند از بین قشرهای متوسط و ضعیف جامعه میباشند و اجبار به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی آنها را که در خیلی از موارد از طریق وام یا قرض یا فروش لوازم منزل خود سرمایه اصلی مورد نظر را تهیه کرده‌اند، دو چندان یا چندین برابر می‌کند.

واگذاری( عین یا منافع) و به خصوص فروش مال مرهونه و به ویژه فروش و واگذارى ملک هایی که در رهن بانک یا موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، به رغم رواجى که دارند، از مهمترین مبحث های معاملات هستند و این معاملات که بسیاری از موارد بدون اطلاع خریدار و گاهی با اطلاع خریدار از مرهونه بودن مال و گاه با اجازه مرتهن و گاه بدون اطلاع و اجازه مرتهن انجام میشوند، سهم قابل توجهى از دعاوى را به خود اختصاص داده اند.

رهن چیست؟

رهن به زبان ساده به قراردادی میگویند که با استفاده از آن شخصی که بدهکار است مبلغی را به عنوان وثیقه نزد فردی که طلب دارد میگذارد تا در مدت زمان تعیین شده فرد مدیون بدهی خود را تسویه کند.

ممکن است در مواردی شما مبلغی را که قابل تبدیل حتی به ماشین یا ملک و غیره است را برای شخص ثالثی وثیقه بگذارید. در این صورت کسی که بدهکار است داین، کسی که مبلغی را در رهن گذاشته را راهن و کسی که رهن را گرفته مرتهن، و خود مالی که در رهن گذاشته شده است را مال مرهونه و یا رهنیه، مینامند.

حال با بستن این قرارداد هر کدام از طرفین حق و حقوقی دارند که لازمه دفاع از خود و رسیدن به مطالباتتان شما نیاز دارید که حتما به این گونه از قوانین مسلط باشید. به عنوان نمونه عقد کردن رهن از طرف راهن ضروریست، پس نمیتواند قرارداد را به هم بزند چون که او در واقع بدهکار شخص مقابل است. اما از طرف دیگر برهم زدن قرارداد عملی است که به راحتی از طرف مرتهن قابل انجام شدن است.

ارکان رهن

رهن دارای ارکان 4 گانه است. به این معنی که هر موقع این ۴ رکن در کنار هم قرار داشتند، قرارداد رهن صورت گرفته است:

  • ‌رهن
  • راهن
  • مرتهن
  •  عین مرهونه

رهن

به قراردادی گفته میشود که برای این امر نوشته شده است.

راهن

شخصی که پول خود یا سند خودرو و یا ملکی را به عنوان وثیقه گرو شخص طلبکار و یا بانک قرار میدهد.

مرتهن

بانک و یا فرد طلبکار و یا هر موسسه مالی و اعتباری که مال راهن را نزد خود گرو قرار داده است.

عین مرهونه

ملک، مال، پول و یا سند ماشینی که گرو گذاشته میشود.

فک رهن ملک در رهن

فک رهن ملک در رهن بانک در واقع به معنای خارج کردن سند ملکی است که در رهن بانک است.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  زنان و مقایسه آن با حقوق زن در اسلام

شما جهت فروختن ملکی که در رهن بانک است، در مرحله اول باید سند آن ملک را از رهن بانک خارج کنید،‌ سپس اقدام به فروش کنید. در نتیجه اولین گام برای اجرای حکم دستور فروختن ملک در رهن، فک رهن ملک در رهن بانک میباشد.

فروش مال مرهونه جرم است یا نه ؟

انواع روش های فک رهن ملک در رهن

انواع این راه ها عبارتند از:

  • تسویه حساب مطالبات بانک
  • تعویض سند با سندی دیگر که در رهن بانک نیست
  • گذاشتن سپرده در بانک
  •  شرایط ویژه بانک

تسویه حساب مطالبات بانک

یکی از روش هایی که با استفاده از آن میتوان سند ملک خود را که در رهن بانک است را فک رهن کنید،پس از تسویه حساب کامل با بانک، شما میتوانید برای فک رهن که اولین گام برای اخذ دستور فروش ملک در رهن است اقدام نمایید.

تعویض سند با سندی دیگر که در رهن بانک نیست

یکی از راه های ساده و بی دردسر که وکلای متخصص در این امور پیشنهاد میدهند تعویض سند میباشد.

با تعویض سند خود با سند دیگر شما سندی را که در رهن بانک است را آزاد میکنید و مهم ترین اقدام برای گرفتن دستور فروش ملک در رهن را آغاز میکنید. انجام اینگونه معاملات حساسیت بالایی دارد و ممکن است در این نقل و انتقلات بانک برای خود مبلغی را به عنوان سود در نظر بگیرد .

نکته مهم در این روش برای فک رهن ملکی که در رهن میباشد این است که شما قادرید حتی سند ملکی را که به نام خودتان نیست و به نام شخص ثالثی میباشد را تعویض کنید که شرایط مخصوص به خودش را دارد. در این روش شما باید حداکثر 6 ماه تا 1 سال بدهی خود را تسویه حساب نمایید و سند را آزاد کنید.

در تمام این راه های بیان شده حق و حقوق شما مهم میباشد و شما باید خیلی با دقت و با علم کافی به مسئله و قانون اقدام کنید تا متحمل ضرر و زیان سنگین نشوید.

گذاشتن سپرده در بانک

یکی دیگر از روش های غیر متعارف البته کارساز گذاشتن سپرده، ۱۱۰ برابر قیمت سند در بانک میباشد. با این عمل شما فک رهن ملک در رهن را به صورت کامل انجام میدهید اما باید بگوییم که تمامی بانک ها اینچنین شرایطی را برای مشتری فراهم نمیکنند.

شرایط ویژه بانک

در برخی موارد بنا به دلایلی بانک ها شرایط ویژه برای خدمات دارند که ثابت نیستند و بسته به تاریخ متغیرند که شما باید تماما از بانک پیگیری کنید.

کدام‌یک از روش‌های بالا برای فک رهن مناسب‌تر است:

برای پاسخ به این سوال جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روش‌ها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی یرداخت شده و سند از رهن بانک خارج شود.

چنانچه تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، درحالی‌که اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. بدین صورت جهت استفاده از روش تسویه حساب کامل، بایستی مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت نموده. به همین دلیل در این موارد استفاده از روش سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است.

عدم تصریح قانونگذار در مورد جرم‌انگاری واگذاری مال مرهونه

در زمینه این موضوع تا اندازه بسیاری میان محاکم، اختلاف نظر و رویه وجود دارد: انتقال مال غیر اعم از عین یا منفعت است. اجاره مال غیر نیز جرم است و به طریق اولی، رهن مال غیر نیز جرم محسوب می‌شود. به همین دلیل برای جلوگیری از تشکیل این چنین پرونده‌هایی یا در صورت تشکیل، برای گرفتن حقوق مالباختگان، می‌توان با صدور بخشنامه‌ها یا آیین‌نامه‌هایی، این اعمال را مصداق بازر انتقال مال غیر، کلاهبرداری یا تحصیل مال نامشروع دانست.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  ابلاغ قضایی در قانون به چه معناست

بیشتر محاکم، این مسئله را فاقد وصف جزایی می‌دانند و تنها راه حل برای برطرف کردن این مشکل را پرداخت دیون مالک قبلی، توسط خریداران می‌دانند که چنین عملی از توان مالکان جدید خارج میباشد.البته از لحاظ حقوقی ممکن است که مالکان فعلی، بدهی بانک را پرداخت کنند و علیه مالک قبلی، دعوای حقوقی پس گرفتن مال را مطرح نمایند که هیچ توجیهی ندارد. راجبه این گونه پرونده‌ها که مالک اول، پس از واگذاری مال مورد نظر (مال مرهونه) سند آن را به عنوان وثیقه به بانک سپرده و با استفاده از آن، وام دریافت می‌کند،مجلس شورای اسلامی باید در قالب صدور استفساریه وارد عمل شده همچنین دستگاه‌ قضایی کشور می‌تواند بخشنامه یا آیین‌نامه‌ای در این خصوص صادر کند  تا بهه  مردم مساعدت شود.

قانونگذار به این موضوع تاکید دارد که واگذاری منافع یا عین مال غیر در قالب فروش، صلح، اجاره و هبه جرم محسوب می‌شود اما در مورد مال مرهونه تصریحی نکرده و به دلیل اینکه در قوانین جزایی، اصل تفسیر به نفع متهم حاکم است، این خلا قانونی یا تصریحی وجود دارد که موجب برخی سوءاستفاده‌ها توسط افراد با بهره هوشی بالا شده است.

فروش مال مرهونه جرم است یا نه ؟

عمل فروش ملک در رهن، فروش مال غیر محسوب نمی‌شود

آیا فروش ملک در رهن بانک، مصداق فروش مال غیر و کلاهبرداری است یا خیر: در این خصوص نظریه‌ای مشورتی از اداره‌کل حقوقی قوه قضائیه وجود دارد، مبنی بر اینکه با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و متون فقهی در خصوص عقد رهن چنین استنباط می‌شود که رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود و صرفا برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند.

بر اساس این نظریه، از این رو، عمل فروش ملک در رهن، فروش مال غیر محسوب نمی‌شود زیرا رکن رکین بزه فروش مال غیر، فروش بدون مجوز قانونی است که در ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر، این موضوع یاد شده است که بیان می‌دارد «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می‌شود»

در ادامه این نظریه آمده است که اگرچه با عقد رهن از اختیار مالک برای تصرف در عین مرهونه کاسته می‌شود اما حق مالکیت او از بین نمی‌رود و راهن همچنان مالک عین مرهونه است. دیوان عالی کشور نیز در رای شماره ۱۷۹۶ مورخ ۹ شهریور سال ۱۳۱۱ صراحتا اعلام کرده است که انتقال عین مرهونه توسط راهن به دلیل تعلق مال به راهن مشمول ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر نمی‌شود. طبق بخش دیگری از این نظریه، فروش ملک در رهن از مصادیق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری نیز محسوب نمی‌شود،زیرا برای تحقق فعل مادی این جرم «توسل به وسایل متقلبانه» ضروری است و باید مقدم بر تحصیل مال باشد بنابراین صرف عدم ذکر در رهن بودن مبیع در مبایعه‌نامه یا توافق‌نامه (فعل منفی) موجب تحقق رکن مادی جرم کلاهبرداری نمی‌شود.

به عبارت دیگر، مکتوم داشتن یک موضوع، نمی‌تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد. به این معنا که فعل منفی یا سکوت، کلاهبرداری نیست و ترک فعل هرچند توام با سوءنیت باشد و موجب اغفال دیگری شود، عنصر مادی کلاهبرداری محسوب نمی‌شود. زیرا عنصر مادی آن فعل مثبت است بنابراین خریدار حتی با آگاهی از موضوع رهن بعد از خرید مبیع، صرفا می‌تواند با دادخواست حقوقی به حقوق ادعایی خود دست پیدا کند.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مصرف مشروبات الکلی و پیامدهای قانونی و جرایم آن

نمونه رای فروش مال مرهونه به غیر

این نمونه رای که در شعبه 57 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: کلاهبرداری، فروش مال غیر، مال مرهون، رهن

چکیده رای

فروش مال مرهون به غیر در صورت عدم اطلاع انتقال‌گیرنده، مصداق کلاهبرداری است.

رای بدوی

به موجب کیفرخواست دادسرای ناحیه 4 تهران آقای م.د. فرزند ح. متولد 1342 متهم است به کلاهبرداری به مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال از طریق فروش یک دستگاه خودرو پژو 206 رهنی در مورخه 8/11/91 موضوع شکایت آقای ح.س. بدین شرح که متهم با اسناد المثنی خودرو مذکور را به مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال به شاکی می‌فروشد بعد از آن شخصی به نام آقای م.ح. با سند رسمی 17373 -8/11/91 دفتر اسناد رسمی 1065 و برگ لازم‌الاجراء اداره ثبت اسناد و املاک مدعی می‌گردد خودرو مذکور به مبلغ نود و پنج میلیون ریال در رهن وی بوده است شاکی نیز جهت جلوگیری از توقیف خودرو مبلغ مذکور را به ایشان پرداخت و طی سند رسمی 1196-29/7/92 دفتر اسناد رسمی 1612 رضایت ایشان را اخذ می‌نماید؛ دادگاه با توجه به محتویات پرونده و کیفرخواست دادسرا و شکایت شاکی و پنهان داشتن رهنی بودن خودرو از سوی متهم و اخذ اسناد المثنی و انتقال خودرو به نام شاکی و با توجه به مدافعات بلاوجه متهم مبنی بر این‌که صرفاً هشتاد میلیون ریال از شاکی دریافت نموده و قرار بوده بابت باقی‌مانده ثمن خودرو، شاکی اقساط بدهی ایشان را به آقای ح.ع. پرداخت نماید در حالی که هیچ دلیلی بر اثبات این ادعا ارائه ننموده و شاکی نیز از این موضوع ابراز بی‌اطلاعی می‌نماید، فلذا دادگاه ارتکاب بزه انتسابی را محرز دانسته و مستنداً به ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری نامبرده را ضمن محکومیت به رد مال به شاکی (پرداخت نود و پنج میلیون ریال) به تحمل یک سال حبس و پرداخت جزای نقدی به میزان به مبلغ مذکور در حق صندوق دولت محکوم می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد .

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.د. فرزند ح. نسبت به دادنامه شماره 92000983 مورخه 30/10/1392 صادره از شعبه محترم 1087 دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن تجدیدنظرخواه به اتهام کلاهبرداری به تحمل یک سال حبس و پرداخت مبلغ نود و پنج میلیون ریال به عنوان جزای نقدی و رد مال به شاکی محکوم گردیده است؛ با بررسی جمیع اوراق و محتویات پرونده و با در نظرگرفتن مفاد لایحه اعتراضیه تجدیدنظرخواه اعتراض مؤثری که موجبات نقض و بی‌اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم نموده و اساس آن را مخدوش سازد و منطبق با شقوق مختلف ماده 240 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری باشد به عمل نیامده است و از حیث رعایت تشریفات دادرسی نیز دادنامه مذکور اشکال مؤثری ندارد، بنابراین ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته مستنداً به بند الف ماده 257 قانون مرقوم تأیید و استوار می‌گردد. این رأی قطعی است.

 

 

 

 

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس