عقد (معامله)، شرایط اساسی صحت معاملات، انحلال عقد و آثار عقود و معاملات

0

تعریف عقد (معامله)

عقد از اعمال حقوقی می‌باشد. به‌طورخلاصه، عمل حقوقی عملی ارادی است که آثار حقوقی بر آن مترتب و آن عمل برای رسیدن به این آثار حقوقی انجام شده است. اعمال حقوقی شامل عقد و ایقاع می‌باشند. ایقاع عمل حقوقی است که به وسیله‌ی اراده‌ی یک شخص شکل می‌گیرد (مانند طلاق)، اما در تشکیل عقد، حداقل دو اراده برای ایجاد اثر حقوقی لازم است (مانند عقد اجاره)

تعاریف گوناگونی برای عقد وجود دارد. قانون مدنی ایران در ماده‌ی ۱۸۳ عقد را به این صورت تعریف می‌کند: «یک یا چند نفر دربرابر یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و این امر مورد قبول آنها باشد.» جدا از انتقاداتی که به تعریف قانون مدنی از عقد وارد است، عقد به‌طور خلاصه، عملی حقوقی است که به وسیله‌ی اراده‌ی دو طرف (یا بیشتر) جهت ایجاد اثر حقوقی شکل می‌گیرد. از این عقود می‌توان به عقد بیع، اجاره و عقد نکاح اشاره نمود.

انواع عقود بسیارند و به دسته‌های مختلفی همچون عقود معین و نامعین، عقود معوض و مجانی تقسیم می‌شوند. عقد، صرف‌نظر از نوع آن و همانطور که از تعریف نیز مشخص است، شرایط و ارکانی دارد که در صورت رعایت آنها، عقد اثر حقوقی خواهد داشت و درغیراین‌صورت تشکیل یا اثرگذاری آن با مشکل مواجه خواهد شد. هر چند که معاملات متنوع و متعددند، اما همه آنها وجوه مشترکی دارند که شرایط اساسی صحت معاملات نامیده می‌شود.

عقد (معامله)، شرایط اساسی صحت معاملات

 

شرایط اساسی صحت معاملات

معامله در صورتی واجد آثار قانونی می‌شود که دارای شرایط اساسی ذیل باشد:

1- قصد طرفین و رضای آنها.

2- اهلیت (شایستگی) طرفین.

3- موضوع معین مورد معامله.

4- مشروعیت جهت معامله.

  قصد طرفین و رضای آنها

منظور از قصد و رضای طرفین در حین انجام معامله این است که آنها برای انعقاد و شکل‌گیری قرارداد، دارای اراده‌ای سالم بوده و رضایت نیز داشته باشند و نیز در محیطی به دور از تهدید، زور، فشار و اجبار تصمیم به انعقاد قرارداد بگیرند.البته دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با هم تفاوت‌هایی دارند و باید به ترتیب و پشت سر هم محقق شوند تا موجب اعتبار یک معامله شوند. منظور از رضا، تمایلی است که پس از سنجش سود و زیان ناشی از بستن قرارداد در فرد ایجاد می‌شود و مراد از قصد، همان تصمیمی است که شخص پس از رضایت به انجام معامله می‌گیرد و به بستن قرارداد منجر می‌شود.

در واقع رضا به مرحله تصمیم‌گیری مربوط می‌شود و قصد به مرحله اجرا که در هیچ کدام از این دو مرحله نیز نباید کسی، فرد را مجبور به انجام کار کرده باشد. علاوه بر قصد و رضا، افرادی که وارد یک معامله می‌شوند، باید دارای عقل و اختیار نیز باشند و برای انعقاد قرارداد، اکراهی نداشته باشند. مسلما هیچ کس با فردی که سفیه یا ناقص‌العقل یا مجنون است، معامله نمی‌کند؛ چون تنظیم قرارداد با چنین افرادی باطل است. چرا که این افراد عقل معاش و قدرت سنجش سود و زیان مالی را ندارند و نمی‌توانند تشخیص دهند قراردادی که منعقد می‌کنند به نفع آنها است یا به ضررشان.

اهلیت (شایستگی) طرفین

اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا می‌کند. مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین معامله در صورتی اهل محسوب می‌شوند که بالغ، عاقل و رشید باشند. (سن رشد در ایران برای انجام معاملات و تصرف در امور مالی ۱۸ سال تمام است.) اهلیت به دو صورت است، اهلیت استیفا و اهلیت تمتع.

اهلیت تمتع

شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهره‌مندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتع است.

اهلیت استیفا

به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته می‌شود. لازمه اهلیت استیفا، اهلیت تمتع است، زیرا انسان باید دارای حقی باشد تا بتواند نسبت به آن اقدام کند. بر خلاف اهلیت تمتع، بعضی از افراد دارای اهلیت استیفا نیستند.

   موضوع معین مورد معامله

مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده می‌شود. بدیهی است در صورتی که معامله، موردی نداشته باشد، آن معامله باطل است. مورد معامله ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد می‌کند، مانند بیع نسیه (فروش اقساطی موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا) که در این صورت تعهد بانک، تسلیم و انتقال اموال به مشتری است. ‌گاه مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتی‌های سرویس خودرو در شرکت‌های خودروسازی همچنین مورد معامله می‌تواند ترک عمل خاصی باشد، مثل ندادن اطلاعات وسیله خریداری‌شده به رقبای فروشنده.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  انواع تمکین اعم از تمکین عام و تمکین خاص

   شرایط مورد معامله

آنچه مورد معامله واقع می‌شود، باید دارای شرایط ذیل باشد:

مورد معامله باید مالیت داشته باشد، یعنی در مبادلات روزانه مردم موضوع داد و ستد قرار گیرد و دارای ارزش مالی برای طرفین معامله باشد. بنابراین اشیایی نظیر هوا و نور خورشید نمی‌تواند مورد معامله باشد.

مورد معامله باید دارای منفعت عقلایی باشد. به این معنا که مال یا عمل باید برای طرفین فایده‌‌ای داشته باشد، هرچند که این فایده ناچیز باشد.

فایده مورد معامله باید مشروع باشد، بدین معنی که با قوانین و مقررات موضوعه و معتقدات شرعی پذیرفته‌شده جامعه سازگار باشد.

مورد معامله باید معلوم باشد. به این مفهوم که طرفین معامله باید نسبت به مال یا عملی که مورد معامله واقع می‌شود، علم و اطلاع کافی داشته باشند، مگر در موارد خاص که علم اجمالی کافی است.

مورد معامله باید معین باشد. یعنی مورد معامله باید مردد بین دو امر نباشد، بلکه باید مشخص و معین شود، مانند آنکه اگر مورد معامله خانه‌ای باشد، معین شود که منظور، کدام خانه است.

امکان تسلیم یا انجام مورد معامله باید وجود داشته باشد، منظور، بهره‌برداری از مال است. چرا که بهره‌برداری از مال تا زمانی که تسلیم نشود، محقق نخواهد شد. همچنین در مورد عمل، باید انجام آن امکان‌پذیر باشد.

مورد معامله باید قابل انتقال باشد، در توضیح قابل انتقال بودن نیز باید گفت که مورد معامله باید از لحاظ قانونی، قابلیت نقل و انتقال بین متعاملین (طرفین معامله) را داشته باشد و قانون این اجازه را به آنها بدهد.

مورد معامله باید موجود باشد، این شرط مربوط به معاملاتی است که موضوع آن مال معینی است. به عنوان مثال در صورتی که اتومبیل خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفا، اتومبیل باید در حین عقد موجود باشد.

عقد (معامله)، شرایط اساسی صحت معاملات

   مشروعیت جهت معامله

جهت، انگیزه قبل از معامله است که معامله‌کننده بر اثر آن، حاضر به انجام معامله می‌شود و بر خلاف علت که در تمامی معاملات همنوع یکسان است، جهت در معاملات متفاوت است. برای مثال شخصی خانه‌ای را برای تبدیل به احسن، می‌فروشد، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و… در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان کسب پول است اما جهت آنها متفاوت است.

مطابق مقررات قانون مدنی ایران، ذکر جهت در معامله ضرورتی ندارد، اما اگر در معامله ذکر شود، باید مشروع باشد بنابراین جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله می‌شود که در قرارداد ذکر شده باشد.

 

عقد صحیح، باطل، غیرنافذ

با فقدان هر یک از شرایط فوق، عقد صحیح به وجود نمی‌آید و ممکن است عقد، باطل یا غیر نافذ باشد.  عقد صحیح، عقد باطل و عقد غیر نافذ را می‌توان اینگونه توضیح داد:

   عقد صحیح

عقدی است که شرایط چهارگانه صحت معاملات را داشته باشد؛ به عبارتی، عقد یا معامله صحیح معامله‌ای است که تمامی شرایط اساسی صحت معامله را دارا باشد و علاوه بر شرایط اساسی صحت معامله دارای تمامی شرایط اختصاصی آن عقد نیز باشد مانند عقد اجاره‌ای که دارای شرایط اساسی صحت معامله بوده و قید مدت نیز در آن شده باشد که در این حالت تمامی شرایط عمومی و اختصاصی وجود داشته و در نتیجه عقد صحیح است.

عقد باطل

عقد باطل عقدی است که یک یا چند شرط از شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته باشد و به همین دلیل وجوب اجرایی پیدا نمی‌کند و هیچ اثر قانونی بر آن مترتب نیست. به عبارت دیگر، عقد یا معامله باطل، معامله‌ای است که یکی از شرایط مهم اساسی صحت معامله را نداشته باشد مانند معامله‌ای که مجنون انجام داده است و به لحاظ فقدان قصد معامله باطل است و یا تمامی شرایط اساسی صحت معاملات وجود دارد ولی یکی از شرایط اختصاصی آن عقد بخصوص مفقود باشد بطور مثال عقد اجاره‌ای که در آن قید مدت نشده باشد.

 

   عقد غیر نافذ

عقدی است که به علت نقص در شرط اول از شرایط اساسی صحت معاملات (قصد و رضای طرفین) اثر قانونی بر آن مترتب نمی‌شود، اما این نقص قابل رفع است و پس از رفع نقص، مورد حمایت قانونی واقع می‌شود. نقص مذکور مربوط است به قسمت دوم شرط اول یعنی رضای طرفین، بدین معنا که یکی از طرفین تحت فشار و اکراه (به طوری که قصد خود را از دست ندهد) راضی به انجام معامله شود. چنین شخصی را مکره گویند، یعنی کسی که رضایت کامل ندارد و بدین لحاظ معامله مکره نافذ نیست. بطور مثال فروشنده مورد تهدید قرارگرفته و به لحاظ اکراهی که داشته معامله نموده و در نتیجه معامله منعقده غیر نافذ می‌باشد ولیکن اگر بعد از رفع حالت اکراهی فروشنده رضایت خود را اعلام نمود این معامله تکمیل و به حالت صحیح در می‌آید و اگر فروشنده بعد از خروج از حالت اکراه معامله را تایید نکند این معامله باطل محسوب می‌شود و همچنین است در معاملات فضولی که تا زمان قبول یا رد مالک معامله غیر نافذ است واگر مالک معامله را رد کرد معامله باطل محسوب و اگر قبول نمود معامله صحیح تلقی می‌گردد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  بررسی جرم جعل شناسنامه در قوانین غیر تخصصی

انحلال عقد

عقد به وجود امده از سه طریق منحل می گردد:

  • اقاله
  • فسخ
  • حکم قانون

اقاله

اقاله یا تفاسخ به این صورت می باشد که همان دو نفری که عقد را بسته اند یک روزی توافق کنند و عقد را برهم بزنند یعنی توافق طرفین عقد را اقاله گویند. نکته  مهمی که در این قسمت وجود دارد این می باشد که اقاله مربوط به طرفین عقد می باشد. تعریف عقد شامل اقاله نیز میشود یعنی توافق دو یا چند اراده به منظور ایجاد اثر حقوقی و اثر حقوقی اقاله به هم خوردن عقد قبلی می باشد. و نکته ی دیگری نیز که در اینجا وجود دارد و حائز اهمیت می باشد این است که اقاله مربوط به طرفین عقد است یعنی اگر یک طرف بمیرد دیگر اقاله ممکن  نمی باشد و وراث نمی توانند اقاله نمایند.

همچنین اقاله فقط به عقد مربوط می باشد یعنی ایقاع را نمی توان اقاله کرد موضوع اقاله عقد می باشد ایقاع قابل اقاله نیست و فقط عقد را می توان اقاله نمود .همچنین اقاله مربوط به عقود لازم می باشد و عقود جایز را دو طرف میتوانند فسخ نمایند . لازم به ذکر است که سه عقد لازم را نمی توان اقاله نمود : اول- نکاح، دوم- وقف، سوم -ضمان

فسخ

این مورد دومین سبب انحلال عقد می باشد معنی فسخ به هم زدن عقد میباشد که با یک اراده انجام می شود اقاله همانطور که ملاحظه نمودیم عقد می باشد اما فسخ همانطور که ملاحظه می فرمایید ایقاع میباشد. نکته ای که در این قسمت وجود دارد این است که اقاله فقط در عقود لازم می باشد اما فسخ هم در عقود لازم هم در عقود جایز می باشد.

حکم قانون

این مورد که سومین سبب انحلال عقد می باشد به اینصورت است که گاهی اوقات یک حادثه ای رخ می دهد و قانون به سبب آن  حادثه حکم به انحلال عقد می دهد . یعنی اراده ای در آن نمی باشد و کسی نمی خواهد که عقد منحل گردد به این انحلال انفساخ نیز میگویند که قهری می باشد و انفساخ هم در عقود لازم اتفاق می افتد و هم در عقود جایز . بهتر است بدانید انفساخ در عقود لازم تنها با فوت و حجر اتفاق نمی افتد بلکه موارد ی مانند ماده ی ۳۸۷ نیز وجود دارد این گونه که این ماده می گوید :اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام  او مراجعه نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

پس در این قسمت به این نتیجه می رسیم که هر عقد صحیحی یا اقاله می گردد و یا فسخ می شود یا منفسخ میگردد.

 

آثار عقود و معاملات

قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ 362، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام ‎شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد. با این توصیف از آنجایی که به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق می‎شود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد. از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.

بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمی‎شود بلکه بنا به ماده 387 قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله می‎باشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن می‎گردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما به‎التفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  حکم تیراندازی در ملا عام و نحوه رسیدگی به مجازات آن

از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گرو‎کشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار می‌تواند پرداخت پول را به دریافت  کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.

در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.

به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده “تملیک عین به عوض معلوم” که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.

 

نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک

  • مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
  • مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله و یا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
  • بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
  • زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
  • در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته را ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
  • در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.
5/5 - (1 امتیاز)
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس