مبایعه نامه یک قرارداد مکتوب است که به موجب آن فروشنده مالی را در ازای عوض مشخصی به خریدار می‌فروشد؛ ممکن است فروشنده به هر دلیلی از فروش مال منصرف شود اما این کار به این سادگی‌ها نیست و باید شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده فراهم باشد. برای آشنایی با این شرایط مقاله‌ی زیر را بخوانید.
اما قبل از تشریح شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده در ابتدا لازم است با مبایعه نامه آشنا شوید و بعضی نکات مهم در خصوص آن را بدانید، این مقدمات به طور خلاصه در ادامه تشریح شده‌اند و در صورتی که بخواهید اطلاعات جزئی‌تری در این مورد به دست آورید، می‌توانید به وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر مراجعه کنید و مقاله مبایعه نامه چیست را مطالعه نمایید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه به بیان ساده به معنای بیعت برای انتقال مالکیت یک مال – اعم از منقول و غیرمنقول – در ازای دریافت پول یا عوض دیگری است.
اگر بخواهیم تعریفی تخصصی‌تر ارائه بدهیم می‌توانیم بگوییم: اگر طرفین یک معامله از طریق تنظیم یک قرارداد قصد خرید و فروش مالی را داشته باشند، مورد معامله مشخص شده و قیمت آن هم تعیین شده باشد، به علاوه درباره‌ی نحوه‌ی پرداخت قیمت و تحویل مبیع – یا کالای مورد معامله – و شرایط دیگر توافق کامل مابین طرفین صورت گرفته باشد – و به احتمال زیاد بخشی از قیمت و یا قسمتی از مبیع تسلیم شود – و خریدار و فروشنده در حال حاضر قصدِ تحقق بیع را نموده باشند، عقد «بیع» واقع می‌شود.
بنا بر تعریف بالا، لازم نیست حتما عقد بیع مکتوب باشد و اگر عقد منعقد شده شفاهی هم باشد به شرط آنکه شرایط برشمرده را دارا باشد، می‌توان آن را عقد بیع در نظر گرفت. اما فقط به صورت مکتوب عقد بیع «مبایعه نامه» نامیده می‌شود.
عمل بیع، اصطلاحا به محض انعقاد، مُمَلِک است؛ یعنی صرف انعقاد آن باعث انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه و سند رسمی
یکی از اشتباهات رایج افراد این است که اغلب مبایعه نامه و قولنامه را در یک مفهوم به کار می‌بردند و گاهی اوقات هم مبایعه نامه را با سند رسمی اشتباه می‌گیرند؛ از آنجا که این اشتباه ممکن است تبعات جدی حقوقی داشته باشد، در این قسمت به تشریح این تفاوت‌ها می‌پردازیم:
همانطور که گفته شد مبایعه نامه به قراردادی گفته می‌شود که در لحظه‌ی تنظیم آن طرفین قصد انجام معامله را داشته باشند و مبیع و ثمن تعیین شده و نحوه‌ی تسلیم آنها نیز با توافق طرفین مشخص شده باشد و در قرارداد درج شود.
در حالی که قولنامه در شرایطی تنظیم می‌شود که طرفین در حال حاضر طرفین قصد انجام معامله را نداشته باشند و در این برگه‌ی قرارداد تنها این را درج کنند که حاضر هستند در تاریخ مشخص و معینی در آینده و حسب شرایط اعلامی به انعقاد معامله اقدام کنند.
همانطور که حدس زده‌اید، بر خلاف توافق مبایعه نامه توافق قولنامه مُمَلِک نیست و تنها وعده به بیع در آینده است؛ بنابراین آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن، تا زمان تحقق بیع در آینده محقق نخواهد شد.
از طرف دیگر تفاوت سند رسمی با مبایعه نامه در این است که مبایعه نامه اصولا یک سند عادی است و بنابراین همان تفاوتی که میان یک سند عادی و یک سند رسمی وجود دارد میان مبایعه نامه و سند رسمی هم موجود است؛ یعنی سند رسمی سندی است که در برابر همه‌ی افراد می‌توان به آن استناد کرد در حالی که سند عادی تنها برای طرفینی که آن را را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور است.
قسمت‌های تشکیل دهنده مبایعه نامه
یک مبایعه نامه قانونی حتما باید موارد زیر را در خود جای دهد؛ توضیحات مفصل مربوط به هریک از اینها را می‌توانید در مقاله مبایعه نامه چیست مطالعه کنید.
ماده 1: طرفین قرارداد
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
ماده 3: ثمن معامله
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
ماده 6: آثار قرارداد
ماده 7: فایل متعاملین
قوانین مبایعه نامه
- بیع
در مبحث مبایعه نامه کلمه بیع یعنی تملیک عین به عوض معلوم که بعد از توافق بایع و مشتری در مورد مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌گردد.
- شرایط بایع و مشتری
بایع و مشتری علاوه بر اینکه برای معامله باید اهلیت قانونی داشته باشند، لازم است اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را هم داشته باشد.
- کالای مورد معامله
در هریک از سه حالت زیر، خرید و فروش کالا ممنوع است:
الف. کالایی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع باشد
ب. کالایی که مالکیت و یا منفعت عقلایی نداشته باشد
ج. کالایی که بایع قدرت بر تسلیم آن نداشته باشد؛ مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد
ضمنا اگر بر اساس عرف رایج، چیزی جزو کالای مورد معامله باشد، باید در هنگام فروش کالا این جزء هم با خود کالا به خریدار منتقل شود. همچنین چیزی که فروش آن مستقلا مجاز است، استثناء آن از مبیع هم جایز است و در صورتی که در بیع عین معین، معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل می‌باشد.
- آثار بیع
آثار بیع صحیح را به این شکل می‌توان بیان کرد:
به محض وقوع بیع خریدار مالکِ مبیع و فروشنده هم مالک عوض مال خواهند شد.
در نتیجه‌ی عقد بیع فروشنده ضامن دَرَک ( جبران کردن) مبیع است و خریدار نیز ضامن درک عوض می‌شود. همچنین عقد بیع ایجاب می‌کند که فروشنده مبیع را تسلیم نماید و خریدار هم ثمن را تادیه کند یا قیمت توافق‌شده را پرداخت نماید.
- تسلیم
منظور از تسلیم، دادن مبیع یا کالای مورد معامله به تصرف مشتری است به طوری که مشتری متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعاتِ مبیغ باشد و قبض به مفهوم استیلاء مشتری بر مبیع است.
بر هم زدن مبایعه نامه
قبل از اینکه وارد توضیحات مربوط به بر هم زدن معامله بشویم لازم است بدانید که اصولا هر قراردادی که میان دو طرف بسته می‌شود، آنها را پایبند به قرارداد می‌کند؛ در نتیجه اصل این است که هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند به طور یک جانبه قرارداد را به هم بزنند.
در همین رابطه ماده 219 بیان می‌دارد که: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود».
بنابراین فرض بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اما در مواردی که قانون اجازه بدهد، بر هم زدن عقد، مجاز است. مانند سایر عقود تحت شرایطی خاص، بر هم زدن مبایعه نامه هم ممکن می‌شود.
همیشه این امکان وجود دارد که به دلایل مختلف بعد از تنظیم و امضای قرارداد یکی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد، نخواهند یا نتوانند به تعهدات خود عمل کنند و یا قصد بر هم زدن معامله را داشته باشند؛ در چنین شرایطی می‌توان از طریق یکی از اقسام انحلال قرارداد معامله را بر هم زد.
اقسام انحلال قرارداد عبارتند از: 1- بطلان 2- انفساخ 3- فسخ 4- تفاسخ یا اقاله. این نوشته اختصاص به روش سوم یعنی فسخ معامله دارد، با این همه بد نیست به طور خلاصه با دیگر روش‌های انحلال قرارداد هم آشنا شوید:
بطلان
در مبایعه نامه – مانند سایر معاملات – اصل بر صحت معامله است مگر در صورت وجود موارد بطلان معامله که در این صورت معامله باطل خواهد بود. موارد بطلان معامله شامل مواردی می‌شود که شرایط صحت معاملات وجود ندارد. بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط اساسی صحت معاملات عبارتند از:
قصد طرفین و رضای آنها
اهلیت طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله
هریک از موارد بالا که دچار خدشه شود معامله خود به خود باطل است.
انفساخ
اگر مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود مبایعه نامه خود بهخود برهم می‌خورد؛ مثلا اگر خانه معامله شده در زلزله خراب شود، شرایط انفساخ معامله فراهم است و معامله منحل می‌شود.
اقاله
در صورتی که هر دو طرف معامله – به هر دلیلی – دیگر رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند، با رضایت طرفین می‌شود مبایعه نامه را اقاله کرد، اقاله‌ی مبایعه نامه خود فسخ مبایعه نامه را به همراه خواهد داشت.
فسخ مبایعه نامه
همانطور که در قسمت قبل هم دیدید فسخ قرارداد( هر نوع قرارداد از جمله مبایعه نامه) یکی از انواع انحلال قراردادها می‌باشد و می‌توان آن را به این شکل تعریف کرد: «طریق پایان دادن قهری و با اراده یک طرفه قرارداد». بنابراین فسخ قرارداد به عنوان یکی از ابزار انحلال قرارداد قهری و با اراده یک از طرفین قرارداد که اختیار فسخ را دارد، محقق می‌شود.»
ویژگی متمایز فسخ این است که فسخ نوعی برهم زدن یک‌طرفه‌ی قرارداد است – که البته این نوشته تنها شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده را مرور می‌کند و به اختیارت خریدار برای فسخ نمی‌پردازد – و همانطور که در چند پاراگراف قبل هم تشریح شد، بر هم زدن مبایعه نامه، به راحتی قابل انجام نیست.
فسخ مبایعه نامه باید از طریق شروط ضمن عقد و خیارات صورت گیرد. قبل از اینکه به تشریح این شرایط بپردازیم، لازم است با برخی شرایط کلی حاکم بر فسخ مبایعه نامه آشنا شوید:
شرایط کلی فسخ مبایعه نامه
- قصد؛ فسخ‌کننده -خریدار یا فروشنده – باید برای انحلال قرارداد اراده کند.
- رضا؛ فسخ‌کننده -خریدار یا فروشنده – باید راضی به فسخ مبایعه نامه باشد و اگر با اکراه معامله را فسخ کند، این فسخ فاقد اثر حقوقی خواهد بود.
- اهلیت؛ فسخ‌کننده – خریدار یا فروشنده – باید اهلیت فسخ مبایعه نامه را داشته باشد؛ به علاوه فسخ‌کننده نباید از نظر عقل و سن مشکلی داشته باشد.
- درج حق فسخ قرارداد در مبایعه نامه: در تمامی مبایعه نامه‌ها می‌توان بندی را اضافه کرد که به موجب آن طرفین مجاز می‌شوند که طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل مبایعه نامه‌ی امضا شده را فسخ نمایند.
نکته‌ی چهارم بسیار مهم است؛ چرا که فسخ یک طرفه‌ی مبایعه نامه تنها در صورتی ممکن است که حق آن برای طرفین در متن قرارداد آمده باشد؛ بنابراین در هنگام امضای قرارداد حتما از ذکر شدن بند مذکور در مبایعه نامه مطمئن شوید.
ضمنا به این نکته هم دقت کنید که درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در مبایعه نامه به طور کلی حق فسخ قرارداد را – در مواردی که شما ممکن است اختیار فسخ معامله را داشته باشید – از شما می‌گیرد؛ بنابراین حواستان باشد که قراردادی که این جمله در آن آمده‌است را امضا نکنید.
در صورتی که تمام چهار شرط اصلی بالا محقق شده باشد، فسخ معامله ممکن خواهد بود؛ اما به یاد داشته باشید که شرایط چهارگونه مذکور تنها شرایط و الزامات اصلی برای فسخ معاملع هستند، و فسخ معامله نیازمند خیارات و شروط ضمن عقد است. در ادامه‌ی مقاله به این مبحث می‌پردازیم:
خیار فسخ مبایعه نامه چیست؟
«خیار فسخ» اصطلاحی حقوقی به معنای حق فسخ مبایعه نامه است؛ خیار در معنی لغوی به معنی اختیار است و بنابراین خیار فسخ مبایعه نامه به اختیاراتی می‌پردازد که هریک از طرفین برای فسخ معامله دارند. انواع خیارات فسخ مبایعه نامه را می‌توانید در فهرست زیر ببینید:
خیار عیب
خیار تخلف از شرط
خیار تدلیس
خیار تاخیر ثمن
خیار مجلس
خیار غبن
خیار شرط
خیار شرکت
خیار رویت
خیار تَعذّر تسلیم
خیار حیوان
برخی از خیارات فسخ مبایعه نامه، فقط مربوط به فروشنده هستند و بعضی دیگر تنها مربوط به خریدار؛ اگرچه مواردی هم هستند که هم جزو حقوق فروشنده و هم جزو حقوق خریدار می‌باشند؛ از آنجا که این نوشته قصد دارد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده را بررسی کند، در ادامه خیارات فسخ مبایعه نامه که جزو حقوق فروشنده می‌باشند را به تفصیل مرور می‌کنیم. در صورتی که تمایل دارید در مورد باقی خیارات فسخ مبایعه نامه اطلاعات بیشتری به دست آورید می‌توانید مقاله فسخ مبایعه نامه را در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر، مطالعه کنید.
انواع خیارات فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
تمام خیاراتی که در ادامه تشریح می‌شوند به جز خیار تاخیر ثمن هم جزو اختیارات فروشنده هستند و هم جزو اختیارات خریدار، اما از آنجا که این نوشته قصد دارد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده را مرور کند، فسخ قرارداد با استناد بر این خیارات را تنها برای فروشنده تشریح کرده است.
مجددا تاکید بر این نکته ضروری است که به جز خیار تاخیر ثمن باقی خیارات برای خریدار هم وجود دارند اگرچه در این نوشته به شرایط فسخ قرارداد برای خریدار به استناد این خیارات اشاره نشده‌است.
خیار عیب
خیار عیب همانطور که از نام آن پیداست، مربوط به شرایطی می‌شود که کالای مورد معامله یا عوض دریافت شده برای آن عیب یا نقصی داشته باشد. مطابق با ماده ۴٢٢ قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده، مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است.»
ممکن است به نظر برسد که خیار عیب تنها حق خریدار است اما از آنجا که بر اساس ماده ۴۳۷ قانون مدنی از حیث احکام، ثمن شخصی (یعنی آنچه در ازای فروش مال و به عنوان عوض مال به فروشنده رسیده است) مانند مبیع شخصی است؛ یعنی در صورتی که ثمن (یا عوض مال) دارای عیب باشد تمام احکام راجع به خیار عیب برای فروشنده وجود خواهد داشت؛ بنابراین این خیار از جمله شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده هم هست؛ به این صورت که:
اگر فروشنده متوجه شود که عوضی که گرفته، عیبی دارد، در صورتی که آن عیب، قبل از معامله در عوض وجود داشته و او آگاه نبوده است، اختیار دارد که معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را دریافت کند. اختیار فروشنده اعمال حق فسخ مشروط به این است که عوضی که دریافت کرده، موجود، سالم و در ملکیت خودش باشد؛ در غیر این صورت فروشنده دیگر حق فسخ ندارد و تنها حق اخذ ارش – یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب – دارد.
همانطور که از توضیحات بالا برمی‌آید قانون‌گذار برای جبران خسارت زیان دیده، دو راه حل تعیین کرده است: یکی فسخ معامله کند و دیگری دریافت ارش.
بد نیست بدانید که برای تعیین ارش می‌توان به ماده ۴٢٧ قانون مدنی مراجعه نمود.
چند نکته در مورد خیار عیب
الف. تنها عیبی می‌تواند قرارداد را فسخ کند که از ارزش عوضی که در معامله دریافت شده یا استفاده‌ی متعارف آنها بکاهد.
ب. در صورتی که بعد از انجام معامله اما قبل از تحویل گرفتن عوض مال، عیبی در آن پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند.
ج. اگر بعد از معامله و بعد از تحویل دادن مال و گرفتن عوض آن، در عوض مال عیبی پیدا شود، فروشنده نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهد تفاوت قیمت بگیرد، بلا اشکال است.
د. ممکن است فروشنده بعد از معامله، به عیب عوض مال پی ببرد، در این حالت او مجاز است که حتی اگر خریدار هم حاضر نباشد، معامله را به هم بزند.
ه. در صورتی که فروشنده بعد از معامله، عیب عوض مال را بفهمد، بلافاصله باید معامله را به هم بزند یا دست کم موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد، اگر این کار هم ممکن نبود، فروشنده باید به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است. در صورتی که فروشنده هیچ یک از این اقدامات را انجام ندهد، حق فسخ معامله از او ساقط می‌شود.
مواردی که دریافت تفاوت قیمت یا فسخ ممکن نیست
همانطور که در نکات بالا هم دیدید وجود عیب در عوض مال در تمامی موارد این امکان را به فروشنده نمی‌دهد که بتواند معامله را فسخ کند یا ارش دریافت نماید بلکه تحت شرایطی خاص نه امکان فسخ معامله وجود دارد و نه فروشنده می‌تواند ارش بگیرد. موارد زیر جزو این شرایط هستند:
وقتی که فروشنده در هنگام معامله به عیب عوض مال آگاه باشد
فروشنده به دریافت عوض مالی که عیب مشخصی دارد راضی شده باشد
فروشنده در وقت معامله این جمله: «اگر عوض مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم» یا جمله‌ای با مفهوم مشابه را گفته باشد
خریدار در هنگام معامله این جمله: « این ثمن مال را با هر عیبی که دارد در عوض مالی که از فروشنده خریداری کرده‌ام به او پرداخت می‌کنم» یا جمله‌ای با مفهوم مشابه را گفته باشد.
اما توجه داشته باشید که اگر خریدار در هنگام معامله به جای جمله‌ای مشابه با جمله‌ی بالا عیبی را معین کند و بگوید که: «عوض مال را با این عیب به فروشنده می‌دهم» و سپس مشخص شود که عوض مال، عیب دیگری هم دارد، فروشنده مجاز است به خاطر عیبی که خریدار معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت دریافت کند.
مواردی که می‌توان تفاوت قیمت را دریافت کرد
در سه حالت زیر، اگر فروشنده متوجه شود که عوض مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت را دریافت کند:
- بعد از معامله تغییری در عوض مال ایجاد شود به صورتی که مردم بگویند، ثمن آن گونه که آن را دریافت کرده‌ای، باقی نمانده است.
- فروشنده بعد از معامله متوجه شود عوض مال عیب دارد و فقط حق پس دادن آن را ساقط کرده باشد
- بعد از تحویل گرفتن عوض مال، عیب دیگری در آن ایجاد شود
البته اگر تا مدتی که خریدار حق به هم زدن معامله را دارد، عوض مال عیب دیگری پیدا کند، فروشنده حتی اگر آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.
خیار تخلف از شرط
اگر خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند ثمنی که می‌دهد دارای ویژگی‌های خاصی باشد اما به شرط خود عمل نکند، فروشنده می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط، در مواد 234 الی 245 قانون مدنی ذکر شده است.
خیار تدلیس
خیار تدلیس به موضوع فریب کاری در معامله می‌پردازد و بر اساس آن، اگر در معامله‌ای خریدار کاری انجام دهد که سبب شود فرو شنده فریب بخورد، او حق دارد با استناد به خیار تدلیس معامله را فسخ کند.
مثلا اگر خریداری در عوض مالی که می‌خرد به فروشنده چک بدهد و بعدا معلوم شود که این چک تقلبی بوده است و خریدار با این کار قصد فریب فروشنده را داشته است، فروشنده می تواند بر اساس خیار تدلیس اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار تاخیر ثمن
خیار تاخیر ثمن مربوط به معاملات نقدی و از جمله خیاراتی است که مختص فروشنده می‌باشد؛ در این دست معاملات اگر سه روز بعد از انعقاد قرارداد، خریدار، ثمن یا عوض معامله را نپردازد، چنانچه شرط نکرده باشد که دادن پول را به تاخیر بیاندازد و شرط تاخیر جنس هم مطرح نشده باشد، خیار تاخیر ثمن این امکان را برای فروشنده فراهم می‌کند که معامله را فسخ کند.
همچنین در مواردی که جنس فروخته شده کالایی مانند میوه است که بعد از گذشت یک روز فاسد می‌شود، چنانچه خریدار تا شب پول آن را پرداخت نکند و شرط هم نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم مطرح نشده باشد، فروشنده بر مبنای خیار تاخیر ثمن می‌تواند معامله را به هم بزند.
خیار مجلس
اگر فروشنده بعد از توافق با خریدار بر سر معامله و در حالی که هنوز محل توافق را ترک نکرده‌اند و از هم جدا نشده و در کنار هم هستند، به هر دلیلی از انجام معامله منصرف شود می‌تواند بدون اقامه هیچ دلیلی معامله را فسخ کند.
خیار غبن
از آنجا که غبن به معنای ضرر و زیان مالی است، خیار غبن در صورتی که فروشنده به هر شکلی دچار ضرر و زیان مالی زیادی شود به او اجازه می‌دهد که معامله را بر هم بزند.
خیار شرط
فروشنده می‌تواند برای خودش یا برای یک شخص ثالث ضمن عقد یا خارج از آن، حق فسخ بگذارد؛ مثلا اگر شما زمینی را به فردی بفروشید می‌توانید در مبایعه نامه‌ای که بین شما دو نفر تنظیم شده و به امضای دو نفرتان رسیده است، این شرط را عنوان کنید که خودتان یا شخص ثالثی که معرفی‌اش کرده‌اید ظرف سه ماه هر وقت مایل باشید، می‌توانید آن معامله را فسخ کنید. در چنین شرایطی و با استناد به خیار شرط خود شما یا شخص ثالثی که مطابق با قرارداد دارای حق فسخ است، می‌توانید معامله را بر هم بزنید. البته یادتان باشد که بعد از گذشت سه ماه – یا هر مدت زمانی که در قرارداد شرط شده است – خیار شرط از بین می‌رود.
مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به خیار شرط می‌پردازند:
ماده ۳۹۹ قانون مدنی: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»
ماده ۴۰۰ قانون مدنی: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»
خیار شرکت
ممکن است بعد از فروش مال و تحویل دادن آن به خریدار و دریافت عوض مالی از او، مشخص شود که مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده است متعلق به فرد دیگری است، در چنین شرایطی اگر صاحب آن به معامله راضی شود مشکلی پیش نمی‌آید، اما در صورتی که صاحب بخشی از عوض مال با انجام معامله موافقت نکند، فروشنده هم می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، و هم می‌تواند عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد.
خیار رویت
چنانچه خریدار برای عوض معینی که پرداخت می‌کند خصوصیات خاصی را ذکر کند اما بعدا معلوم شود عوض مال آنطور که او گفته، نبوده است، فروشنده با استناد به خیار رویت می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار حیوان
واضح است که خیار حیوان تنها مربوط به معامله‌هایی می‌شود که مورد معامله حیوان باشد. اگر خریدارِ حیوان تا سه روز ما به ازای تعیین شده را نپردازد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند.
مرجع رسیدگی به فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
اگر فروشنده بر اساس خیارات مربوط به خود که در قسمت قبل تشریح شد قصد بر هم زدن معامله را داشته باشد، باید اظهارنامه مربوط به فسخ و قصد خود از ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تسلیم کند؛ سپس دادگاه ذی‌صلاح در مورد شرایط ابطال مبایعه نامه تصمیمات مقتضی را خواهد گرفت. لازم به ذکر است که دعوی مطرح شده درباره مبایعه نامه در زمره دعوی مالی قرار می گیرد.
بنابراین در صورتی که شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده بر اساس یکی از خیارات مطرح شده فراهم شود، برای فسخ معامله، باید بتواند اظهارنامه‌ای تنظیم کند و آن را تقدیم دادگاه نماید. اگر به قسمت قبل برگردید و یک بار دیگر شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده را مرور کنید، متوجه خواهید شد که حتی در مواردی که شرایط فراهم باشد، اثبات آن برای یک فرد عادی – که اطلاعات تخصصی حقوقی ندارد – کار ساده‌ای نیست؛ مثلا فرض کنید شما بخواهید ثابت کنید که عوض مالی که دریافت نموده‌اید دارای عیبی است که این عیب مربوط به قبل از معامله می‌باشد. قطعا اثبات چنین مساله‌ای نیازمند اطلاعات حقوقی و توان‌مندی‌های تخصص است.
بنابراین در صورتی که فردی مالی را به کسی بفروشد و بعد از انجام معامله شرایط فسخ مبایعه نامه ازطرف فروشنده فراهم شود، و او قصد بر هم زدن معامله را داشته باشد حتما باید با وکلای مجربی مشورت کند.
وکلای موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر با سال‌ها تجربه می‌توانند برای احقاق حق شما در امر فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده کمکتان کنند. برای اقدام به فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده باید کارت ملی و تمامی اسناد و قراردادهای مربوط به مبایعه نامه را همراه خود داشته باشید.
آثار فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده
اصولا اثر فسخ نسبت به آینده است و فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد. معنی این جمله این است که از زمان انشای فسخ، عقد منحل شده و آثار آن قطع می‌شود. بنابراین منافعِ عوض معامله اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به فروشنده باشد که به واسطه عقد مالک آن شده است، اما از آنجا که نمائات و منافع متصله را از عوض معامله نمی‌توان جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به فروشنده است که به واسطه عقد مالک آن شده و عوض معامله و منافع آن پس از فسخ، متعلق به خریدار است که به واسطه فسخ مالک شده است.
همانطور که گفته شد برای دریافت مشاوره در مورد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده و بسیاری از دیگر مسائل حقوقی خود می‌توانید از کارشناسان موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر استفاده کنید. به علاوه هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر در زیر مجموعه‌ی مهاجرتی خود یعنی موسسه مهاجرتی رهپویان مهاجر پاسخگوی انواع سوالات شما در زمینه‌های مختلف مربوط به مهاجرت به خصوص اخذ اقامت دائم کانادا و استرالیا و اخذ ویزای تحصیلی کانادا می‌باشد و می‌تواند در زمینه‌ی مهاجرت وکیل شما باشد.
