تالیف: محبوبه شاحسینی
کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی
عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر
مقدمه
برای اینکه خرید و فروش به شکل رسمی ثبت ود احتیاج به نگارش قراردادی به نام مبایعه نامه‌است؛ در مبایعه نامه تمام شرایطی که طرفین بر سر آن با یکدیگر توافق کرده‌اند، مکتوب می‌شود و به امضای آنها می‌رسد. هریک از طرفین معامله می‌توانند تحت شرایطی قرارداد را فسخ کنند. در این نوشته شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار مرور می‌شود.
اما قبل از هرچیز بهتر است با مبایعه نامه آشنا شوید و بعضی نکات مهم در خصوص آن را بدانید.
برای کسب اطلاعات دقیق‌تر در این مورد، می‌توانید مقاله مبایعه نامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را مطالعه نمایید.
مبایعه نامه چیست؟
به بیان ساده مبایعه به مفهوم بیعت برای انتقال مالکیت کالای مورد معامله یا مبیع – اعم از منقول و غیرمنقول – در ازای دریافت پول یا عوض دیگری است. به بیان تخصصی‌تر می‌توان گفت: در صورتی که طرفین یک معامله از طریق تنظیم یک قرارداد قصد داشته باشند مالی را معامله کنند، در حالی که مورد معامله مشخص شده و قیمت آن هم تعیین شده است، همچنین در مورد نحوه‌ی پرداخت قیمت و تحویل مبیع و دیگر شرایط مابین طرفین توافق کامل انجام شده باشد – و به احتمال زیاد بخشی از قیمت و یا قسمتی از مبیع تسلیمِ مالک جدید شود، به علاوه خریدار و فروشنده هم در حال حاضر قصدِ تحقق بیع را نموده باشند، عقد «بیع» واقع می‌شود.
همانطور که در تعریف هم واضح است عقد بیع لازم نیست حتما مکتوب باشد، اما عقد بیع تنها در صورتی که مکتوب شود «مبایعه نامه» نامیده می‌شود.
اصطلاحا گفته می‌شود که عمل بیع، به محض انعقاد، مُمَلِک است؛ به عبارت دیگر صرف انعقاد آن موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی و قولنامه
یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه کنید این است که مبایعه نامه را در حکم یک سیند رسمی می‌دانند. در حالی که مبایعه نامه یک سند عادی است. برای اینکه بهتر به تفاوت این دو پی ببرید لازم است فرق بین یک سند عادی ویک سند رسمی را بدانید: سند عادی تنها برای طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند – یعنی طرفین معامله – و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور است؛ در جالی که سند رسمی سندی است که در برابر همه‌ی افراد می‌توان به آن استناد کرد.
همچنین یکی از اشتباهات رایج افراد این است که مبایعه نامه و قولنامه را به جای یکدیگر به کار می‌برند و تصورشان این است که این دو بر قراردادهای یکسانی دلالت دارند؛ در حالی که اینطور نیست؛ چرا که قولنامه در شرایطی تنظیم می‌شود که دو طرف در حال حاضر قصد انجام معامله را نداشته باشند، بنابراین تنها چیزی که در قرارداد قولنامه درج می‌شود این است که طرفین قرارداد حاضر هستند در تاریخ مشخص و معینی در آینده و حسب شرایط اعلامی اقدام به انعقاد معامله کنند.
در حالی که اگر به تعریف ابتدای مقاله برگردید مشاهده می‌کنید که مبایعه نامه وقتی تنظیم می‌شود که طرفین در حال حاضر قصد انجام معامله را داشته باشند، مبیع و ثمن تعیین شده و نحوه‌ی تسلیم آنها نیز با توافق طرفین مشخص شده و در قرارداد درج شده است.
همانطور که از تعاریف هم پیدا ست، توافق قولنامه تنها وعده به بیع در آینده است و بر خلاف توافق مبایعه نامه مُمَلِک نیست؛ در نتیجه آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن، تا زمان تحقق بیع در آینده محقق نخواهد شد.
قسمت‌های تشکیل دهنده مبایعه نامه
یک مبایعه نامه قانونی حتما باید شامل موارد زیر بشود؛ توضیحات مفصل مربوط به هریک از اینها را می‌توانید در مقاله مبایعه نامه چیست مطالعه کنید.
ماده 1: طرفین قرارداد
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
ماده 3: ثمن معامله
ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
ماده 6: آثار قرارداد
ماده 7: فایل متعاملین
قوانین مبایعه نامه
برخی قوانین مرتبط با مبایعه نامه وجود دارد که دانستن آنها می‌تواند بسیار مفید باشد؛ در ادامه این قوانین به اختصار مرور شده‌اند:
1. بیع
در مبحث مبایعه نامه بیع به تملیک عین به عوض معلوم گفته می‌شود که بعد از توافق بایع و مشتری در مورد مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود.
2. شرایط بایع و مشتری
بایع و مشتری برای معامله باید اهلیت قانونی داشته باشند؛ همچنین لازم است که هر دوی آنها اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را هم داشته باشد.
3. کالای مورد معامله
کالای مورد معامله نمی‌تواند یکی از موارد زیر باشد، چرا که در حالات زیر، خرید و فروش کالا ممنوع است:
الف. کالایی که خرید و فروش آن به طور قانونی ممنوع است
ب. کالایی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد
ج. کالایی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد؛ مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد
توجه داشته باشید که در صورتی که بر اساس عرف رایج، چیزی جزء کالای مورد معامله در نظر گرفته شود، در هنگام فروش کالا باید این جزء هم همراه با کالا به خریدار منتقل شود. در همین راستا اگر فروش چیزی مستقلا مجاز باشد، استثناء آن از مبیع هم جایز خواهد بود و اگر در بیع عین معین، معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است.
4.آثار بیع
آثار بیع صحیح عبارتند از:
- به محض وقوع بیع خریدار مالکِ مبیع می‌شود و فروشنده هم مالک عوض مال خواهد شد.
- در نتیجه‌ی عقد بیع فروشنده ضامن دَرَک ( جبران کردن) مبیع می‌شود و از آن طرف خریدار هم ضامن درک عوض خواهد بود. به علاوه عقد بیع ایجاب می‌کند که فروشنده مبیع را تسلیم تماید و خریدار هم ثمن را تادیه نموده یا قیمت توافق‌شده را بپردازد
5. تسلیم
تسلیم در مبحث مبایعه نامه به معنای دادن مبیع یا کالای مورد معامله به تصرف مشتری است؛ به شکلی که: مشتری از انحاء تصرفات و انتفاعاتِ مبیع متمکن شود و قبض هم به معنای استیلاء مشتری بر مبیع می‌باشد.
بر هم زدن مبایعه نامه
این نوشته قصد دارد به برزسی شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار بپردازد اما قبل از آنکه وارد بررسی جزئیات این شرایط شویم، باید بدانید که به طور اصولی هر قراردادی که میان دو طرف بسته می‌شود، هر دوی آنها را پایبند به قرارداد می‌کند؛ در نتیجه اصل این است که هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند به صورت یک‌طرفه قرارداد را به هم بزنند.
ماده 219 همین مساله را بیان می‌کند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود».
پس نتیجه می‌گیریم که فرض بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. با این همه در مواردی که قانون اجازه بدهد، بر هم زدن عقد، مجاز است. بر هم زدن مبایعه نامه هم مانند سایر عقود تحت شرایطی خاص ممکن می‌شود.
به دلایل مختلف بعد از تنظیم و امضای قرارداد ممکن است یکی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد نخواهند یا نتوانند به تعهدات خود عمل کنند و یا به دلایل دیگری – علاوه بر عدم اجرای تعهدات – تصمیم به بر هم زدن معامله بگیرند؛ در چنین شرایطی با استفاده از یکی از اقسام انحلال قرارداد معامله را بر هم زد.
انحلال قرارداد از چهار طریق ممکن است: 1- بطلان 2- انفساخ 3- فسخ 4- تفاسخ یا اقاله. این نوشته همانطور که از نامش پیداست تصمیم دارد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار را بررسی نماید، بنابراین اختصاص به روش سوم یعنی فسخ معامله دارد، با این همه به طور خلاصه با دیگر روش‌های انحلال قرارداد هم آشنا می‌شوید:
بطلان
به طور کلی و همیشه اصل بر صحت معامله است مگر اینکه موارد بطلان معامله پیدا شوند که در این صورت معامله باطل خواهد بود. بنابراین موارد بطلان معامله در صورتی ایجاد می‌شوند که شرایط صحت معاملات وجود نداشته باشد. شرایط اساسی صحت معاملات بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی عبارتند از:
قصد طرفین و رضای آنها
اهلیت طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله
اگر هریک از موارد بالا دچار خدشه شود، معامله خود به خود باطل می‌شود.
انفساخ
ممکن است مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود، در این صورت مبایعه نامه خود بهخود برهم می‌خورد. به این نوع برهم خوردن معامله انفساخ می‌گویند.
مثلا اگر دو نفر حیوانی را معامله کنند و حیوان قبل از تحویل آن به مالک جدید، تلف شود، معامله خود بهخود منحل می‌شود.
اقاله
در صورتی که هر دو طرف معامله با توافق با هم – به هر دلیلی – قصد ادامه‌ی انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه را نداشته باشند، با رضایت طرفین می‌شود مبایعه نامه را اقاله کرد، و اقاله‌ی مبایعه نامه هم فسخ مبایعه نامه را به همراه خواهد داشت.
فسخ مبایعه نامه
فسخ قرارداد( هر نوع قرارداد از جمله مبایعه نامه) به عنوان یکی از انواع انحلال قراردادها به این شکل تعریف می‌شود: «طریق پایان دادن قهری و با اراده یک طرفه قرارداد». بنابراین فسخ قرارداد به عنوان یکی از ابزار انحلال قرارداد قهری و با اراده یک از طرفین قرارداد که اختیار فسخ را دارد، محقق می‌شود.»
ویژگی فسخ که آن را از دیگر انواع انحلال قرارداد متمایز می‌کند این است که فسخ نوعی برهم زدن یک‌طرفه‌ی قرارداد است که ممکن است از طرف فروشنده یا خریدار صورت گیرد. اما شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار یا فروشنده، نیازمند بررسی است که در این مقاله به بخشی از آن پرداخته می‌شود.
به طور کلی می‌توان گفت که فسخ مبایعه نامه باید از طریق شروط ضمن عقد و خیارات انجام شود. قبل از تشریح شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار لازم است با برخی شرایط کلی حاکم بر فسخ مبایعه نامه آشنا شوید:
شرایط کلی فسخ مبایعه نامه
1. قصد
فسخ‌کننده‌ی مبایعه نامه – چه خریدار باشد چه فروشنده – باید برای انحلال قرارداد اراده کند.
2. رضا
فسخ‌کننده‌ی مبایعه نامه – چه خریدار باشد چه فروشنده – باید به فسخ مبایعه نامه راضی باشد و اگر معامله را با اکراه فسخ کند، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
3. اهلیت
فسخ‌کننده‌ی مبایعه نامه – چه خریدار باشد چه فروشنده – باید برای فسخ مبایعه نامه اهلیت داشته باشد؛ به علاوه فرد فسخ‌کننده باید از نظر عقل و سن هم بدون مشکل باشد.
4. درج حق فسخ قرارداد در مبایعه نامه
یکی از مهم‌ترین شروط فسخ مبایعه نامه این است که بند مربوط به آن در مبایعه نامه آمده باشد. به موجب این بند طرفین مجاز می‌شوند که طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل مبایعه نامه‌ی امضا شده را فسخ نمایند.
نکته‌ی چهارم نیازمند توجه خاص است؛ چرا که باید در هنگام امضای مبایعه نامه از وجود این بند در آن مطمئن شویم. از آنجا که فردی که در حال امضای یک قرارداد است قصد انجام معامله دارد و تصمیمی برای بر هم زدن معامله ندارد ممکن است این بند خیلی برایش مهم نباشد و بنابراین به وجود آن در مبایعه نامه دقت نکند. در این صورت اگر چنین فردی به هر دلیلی بعد از انعقاد قرارداد بخواهد آن را یک‌طرفه فسخ کند تنها در صورتی می‌تواند این کار را بکند که حق آن برای طرفین در متن قرارداد آمده باشد.
در همین راستا باید به این نکته هم دقت کنید که اگر جمله «اسقاط کافه خیارات» در مبایعه نامه درج شده باشد و شما هم چنین مبایعه نامه‌ای را امضا کرده باشید حق فسخ قرارداد به طور کلی – حتی در مواردی که ممکن است شما برای فسخ معامله اختیار داشته باشید – از شما گرفته می‌شود.
در مجموع باید یادتان باشد که قبل از اینکه قراردادی را امضا کنید آن را با دقت بخوانید.
فسخ معامله تنها در صورتی ممکن خواهد بود که تمام چهار شرط اصلی بالا محقق شده باشد. البته همانطور که گفته شد شرایط چهارگونه مذکور تنها شرایط و الزامات اصلی برای فسخ معاملع هستند، و بعد از تحقق این چهار شرط اصلی، برای فسخ معامله خیارات و شروط ضمن عقد هم لازم است در ادامه‌ی مقاله به این مبحث می‌پردازیم:
خیار فسخ مبایعه نامه چیست؟
خیار در معنی لغوی به معنی اختیار است و «خیار فسخ» هم اصطلاحی حقوقی به معنای حق فسخ مبایعه نامه است. به عبارت دیگر خیار فسخ مبایعه نامه اختیاراتی را بیان می‌کند که هریک از طرفین برای فسخ معامله دارند. انواع مختلف خیارات فسخ مبایعه نامه عبارتند از:
خیار عیب
خیار تخلف از شرط
خیار تدلیس
خیار تاخیر ثمن
خیار مجلس
خیار غبن
خیار شرط
خیار شرکت
خیار رویت
خیار تَعذّر تسلیم
خیار حیوان
برخی از خیارات فسخ مبایعه نامه، فقط مربوط به خریدار هستند و بعضی دیگر تنها مربوط به فروشنده؛ اگرچه در این میان بیشتر انواع خیارات هم جزو حقوق فروشنده و هم جزو حقوق خریدار می‌باشند.
این نوشته قصد دارد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار را بررسی کند، بنابراین در ادامه خیارات فسخ مبایعه نامه که جزو حقوق خریدار می‌باشند را به تفصیل مرور می‌کنیم.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد باقی خیارات فسخ مبایعه نامه می‌توانید مقاله فسخ مبایعه نامه را در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر، مطالعه کنید.
تمام خیاراتی که در ادامه تشریح می‌شوند به جز خیار تَعذّر تسلیم هم جزو اختیارات خریدار هستند و هم جزو اختیارات فروشنده، اما از آنجا که این نوشته به دنبال شرایط فسخ مبایعه نامه برای خریدار می‌باشد، فسخ قرارداد با استناد بر این خیارات تنها برای خریدار تشریح شده است.
مجددا تاکید بر این نکته لازم است که به جز خیار تَعذّر تسلیم باقی خیارات برای فروشنده هم وجود دارند اگرچه در این نوشته به شرایط فسخ قرارداد برای فروشنده به استناد این خیارات اشاره نشده‌است.
اطلاعات مربوط به فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده را می‌توانید در مقاله‌ای با همین نام در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر مطالعه کنید.
انواع خیارات فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار
خیار عیب
اگر کالای مورد معامله عیب یا نقصی داشته باشد، خیار عیب خریدار را مجاز می‌کند که به صورت یک‌طرفه مبایعه نامه را فسخ کند. چنانکه ماده ۴٢٢ قانون مدنی بیان می‌دارد: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده، مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است.»
بنابراین اگر خریدار بعد از تحویل گرفتن کالای مورد معامله متوجه شود که عیب دارد، در صورتی که آن عیب قبل از معامله در مبیع وجود داشته و خریدار از عیب آگاه نبوده است، اختیار دارد که یا معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را دریافت کند.
خریدار به این شرط برای اعمال حق فسخ اختیار دارد که مبیعی که تحویل گرفته موجود، سالم و در ملکیت خودش باشد؛ در غیر این صورت او دیگر حق فسخ ندارد و تنها می‌تواند ارش را دریافت کند.
همانطور که به طور ضمنی هم اشاره شد قانون‌گذار برای جبران خسارتی که در اثر معیوب بودن مبیع به خریدار وارد شده، دو راه حل تعیین کرده است: راه اول فسخ معامله است و راه حل دوم دریافت ارش یا همان مابه التفاوت کالای سالم و معیوب می‌باشد. برای تعیین ارش می‌توان به ماده ۴٢٧ قانون مدنی مراجعه نمود.
چند نکته در مورد خیار عیب
الف. تنها عیبی می‌تواند قرارداد را فسخ کند که از ارزش مبیعی که در معامله تحویل گرفته شده یا استفاده‌ی متعارف آنها بکاهد.
- در صورتی که بعد از انجام معامله اما قبل از تحویل گرفتن کالای مورد معامله، عیبی در آن پیدا شود، خریدار مجاز است که معامله را به هم بزند.
ج. اگر بعد از معامله و بعد از تحویل گفتن مبیع و پرداخت عوض آن، در مال عیبی پیدا شود، خریدار نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما در صورتی که تمایل با دریافت ارش داشته باشد، بلا اشکال است.
د. ممکن است خریدار بعد از معامله، به عیب مال پی ببرد، در این حالت او می‌تواند که حتی اگر فرشنده هم مایل نباشد، معامله را به هم بزند.
ه. در صورتی که خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد، باید بدون اتلاف وقت معامله را به هم بزند یا دست کم موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد، اگر این کار هم ممکن نبود، خریدار باید دیگران را از فسخ معامله مطلع کند. در صورتی که خریدار هیچ یک از اقدامات نام‌برده را انجام ندهد، حق فسخ معامله از او ساقط می‌شود.
مواردی که می‌توان تفاوت قیمت دریافت کرد
در سه حالت زیر، اگر خریدار متوجه شود که مال عیبی دارد، معامله را نمی‌تواند به هم بزند اما مجاز است که در صورت تمایل، تفاوت قیمت را دریافت کند:
- بعد از معامله طوری در مال تغییر ایجاد شود که مردم بگویند، مال آن گونه که آن را تحویل گرفته‌ای، باقی نمانده است.
- خریدار بعد از معامله متوجه شود مال عیب دارد و فقط حق پس دادن آن را ساقط کرده باشد
- بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن ایجاد شود
البته اگر تا مدتی که فروشنده حق به هم زدن معامله را دارد، مال عیب دیگری پیدا کند، خریدار حتی اگر آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.
مواردی که دریافت تفاوت قیمت یا فسخ ممکن نیست
همانطور که در نکات بالا هم دیدید وجود عیب در مال در تمامی موارد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار یا دریافت ارش را فراهم نمی‌کند؛ بلکه تحت شرایطی خاص نه می‌توان معامله را فسخ کرد و نه امکان دریافت ارش وجود دارد. موارد زیر جزو این شرایط هستند:
وقتی که خریدار در هنگام معامله به عیب مال آگاه باشد
خریدار به دریافت مالی که عیب مشخصی دارد راضی شده باشد
خریدار در وقت معامله این جمله: «اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم» یا جمله‌ای با مفهوم مشابه را گفته باشد
فروشنده در هنگام معامله این جمله: «این مال را با هر عیبی که دارد در ازای عوضی که از خریدار دریافت کرده‌ام به او تحویل می‌دهم.» یا جمله‌ای با مفهوم مشابه را گفته باشد.
اما توجه داشته باشید که اگر فروشنده در هنگام معامله به جای جمله‌ای مشابه با جمله‌ی بالا عیب خاصی را معین کند و بگوید که: « مال را با این عیب به خریدار می‌دهم» و سپس مشخص شود که مال، عیب دیگری هم دارد، خریدار مجاز است به خاطر عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت دریافت کند.
خیار تخلف از شرط
اگر فروشنده شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی که می‌دهد ویژگی‌های خاصی داشته باشد اما به شرط خود عمل نکند، خریدار می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. مواد 234 الی 245 قانون مدنی به احکام خیار تخلف از شرط، و حدود و شرایط آن برای فسخ معامله، اختصاص داده شده‌اند.
خیار تدلیس
خیار تدلیس به دلیل فریب کاری در معامله شرایط فسخ مبایعه نامه برای خریدار را فراهم می‌کند. بر این اساس اگر در معامله‌ای فروشنده کاری انجام دهد که سبب شود خریدار فریب بخورد، او حق دارد با استناد به خیار تدلیس معامله را فسخ کند.
مثلا اگر فروشنده‌ای خانه‌ای را با امتیاز آب و برق به فردی بفروشد و بعد معلوم شود که آن خانه فاقد این امتیازات است، خریدار می تواند بر اساس خیار تدلیس اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار مجلس
اگر خریدار بعد از توافق با فروشنده بر سر معامله و در حالی که هنوز هیچ‌کدام محل توافق را ترک نکرده‌اند و در کنار هم هستند، به هر دلیلی از انجام معامله منصرف شود می‌تواند بدون اینکه لازم باشد کارش را توجیه کند، معامله را فسخ نماید.
خیار غبن
همانطور که می‌دانید غبن به معنای ضرر و زیان مالی است؛ اگر در نتیجه‌ی معامله خریدار به هر شکلی دچار ضرر و زیان زیادی شود می‌تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند.
خیار شرط
خریدار می‌تواند برای خودش یا برای یک شخص ثالث ضمن عقد یا خارج از آن، حق فسخ بگذارد؛ مثلا اگر فردی خودرویی را بخرد می‌تواند در مبایعه نامه این شرط را عنوان کند که خودش یا شخص ثالثی که معرفی شده است ظرف سه ماه هر وقت مایل باشند، می‌تواند معامله را فسخ کنند.
البته خیار شرط بعد از گذشت سه ماه – یا هر مدت زمانی که در قرارداد شرط شده است – از بین می‌رود.
مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به خیار شرط اختصاص دارند:
ماده ۳۹۹ قانون مدنی: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»
ماده ۴۰۰ قانون مدنی: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»
خیار شرکت
ممکن است بعد از خرید مال و تحویل گرفتن آن از فروشنده و پرداخت عوض مالی به او، مشخص شود که مقداری از مالی که فروشنده به عنوان مبیع به خریدرا تحویل داده است متعلق به فرد دیگری است، در چنین شرایطی اگر صاحب آن قسمت از مال، به معامله راضی شود مشکلی پیش نمی‌آید و معامله به قوت خود باقی است؛ اما اگر صاحب بخشی از مال با انجام معامله موافقت نکند، خریدار هم می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، و هم می‌تواند عوض آن مقدار را از فروشنده بگیرد.
خیار رویت
چنانچه فروشنده خصوصیات مالی را که می‌فروشد، بگوید و بعد معلوم شود مال آنطور که او گفته، نبوده است، شرایط فسخ منبایعه نامه از طرف خریدار با استناد به خیار رویت فراهم می‌شود و او می‌تواند معامله را بر هم بزند.
خیار حیوان
خیار حیوان همانطور که از نام آن هم برمی‌آید، تنها مربوط به معامله‌هایی می‌شود که کالای مورد معامله حیوان باشد. اگر فروشنده تا سه روز، حیوان فروخته شده را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند.
خیار تَعذّر تسلیم
گاهی اوقات ممکن است فروشنده با شرایطی مواجه شود که نتواند جنسی را که فروخته است، به خریدار تحویل بدهد؛ مثلا خودرویی که فروخته است به سرقت برود، در چنین شرایطی خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند.
بر خلاف خیارات تشریح شده‌ی قبلی، خیار تَعذّر تسلیم تنها شرایط فسخ مبایعه نامه برای خریدار را فراهم می‌نماید.
مرجع رسیدگی به فسخ مبایعه نامه
اگر خریدار بر اساس خیاراتی در قسمت قبل تشریح شد قصد بر هم زدن معامله را داشته باشد، باید اظهارنامه مربوط به فسخ و تصمیم خود برای ابطال مبایعه نامه را تنظیم نموده و به دادگاه تسلیم کند؛ دادگاه ذی‌صلاح بعد از گرفتن اظهارنامه در مورد شرایط ابطال مبایعه نامه تصمیمات مقتضی را خواهد گرفت. لازم است بدانید که دعوی مطرح شده درباره مبایعه نامه در زمره دعوی مالی قرار می گیرد.
اثبات شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار
واضح است که اگر خریدار بر اساس یکی از خیارات مطرح شده حق فسخ مبایعه نامه را به دست آورد، باید ابتدا بتواند اظهارنامه‌ای تنظیم کند و آن را تقدیم دادگاه نماید. اگر به قسمت قبل برگردید و شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار را با دقت مرور کنید، متوجه خواهید شد که حتی در مواردی که شرایط فراهم باشد، اثبات آن برای یک فرد عادی – که اطلاعات حقوقی تخصصی ندارد – کار آسانی نیست؛ مثلا فرض کنید شما مالی را خهریده‌اید . بعد از تحویل گرفتن کال متوجه شده‌اید که توصیفی که مال آنطور نیست که فروشندخه آن را توصیف نموده‌است، همانطورکه می‌بینید شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار بر اساس خیار رویت برای شما فراهم است اما باید بتوانید اثبات کنید که آن چیزی که فروشنده در مورد مال گفته حقیقت ندارد. قطعا اثبات چنین مساله‌ای نیازمند اطلاعات حقوقی و توان‌مندی‌های تخصصی است.
بنابراین در صورتی که فردی مالی را بخرد و بعد از انجام معامله شرایط فسخ مبایعه نامه ار طرف خر یدار فراهم شود، و او قصد بر هم زدن معامله را داشته باشد حتما باید با وکلای با تجربه‌ای مشورت کند.
در صورتی که شما هم به مورد مشابهی برخورد کردید می‌توانید به وکلای حاذق موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر که دارای سال‌ها تجربه هستند اعتماد کنید.
ضمنا فراموش نکنید که برای اقدام به فسخ مبایعه نامه باید کارت ملی و تمامی اسناد و قراردادهای مربوط به مبایعه نامه را همراه خود داشته باشید.
آثار فسخ برای خریدار
اصولا اثر فسخ – چه از طرف خریدار چه از طرف فروشنده – نسبت به آینده است و فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد. به بیان ساده‌تر از زمان انشای فسخ، عقد منحل شده و آثار آن قطع می‌شود. بنابراین لازم است که منافعِ مبیع تا زمان فسخ، متعلق به خریدار باشد که به واسطه عقد مالک آن شده است، اما از آنجا که نمائات و منافع متصله را نمی‌شود از مبیع جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به خریدار است که به واسطه عقد مالک آن شده و مبیع و منافع آن پس از فسخ، متعلق به فروشنده است که به واسطه فسخ مالک شده است.
چنانچه نیاز به مشاوره‌ی حقوقی در مورد شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار و بسیاری از دیگر مسائل حقوقی دارید، می‌توانید با اطمینان به کارشناسان موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر، امور حقوقی خود را به آنها بسپارید. همچنین زیر مجموعه‌ی مهاجرتی هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر می‌تواند در زمینه‌های مختلف مهاجرت به خصوص اخذ اقامت دائم کانادا و استرالیا یاریگر شما باشد.
