شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده

تالیف: محبوبه شاحسینی

کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی

عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر

 

مقدمه

می‌دانیم که فروشنده‌ای که قصد فروش مالش را دارد و با خریداری برای عقد بیع در زمانی در آینده توافق می‌کند، برای محکم‌کاری اقدام به تنظیم و امضای قولنامه خواهد کرد تا مطمئن شود که خریدار از خرید مال منصرف نمی‌شود. با این همه ممکن است شرایطی پیش بیاید که فروش مال به نفع فروشنده نباشد، در چنین شرایطی قانون گذار فروشنده را مجاز نموده است که از اختیارات خود برای انحلال قولنامه استفاده کند. بنابراین اگر فروشنده‌ی مال تصمیم بگیرد که قراردادی را فسخ کند باید دلیلی که برای این کار ارائه می‌دهد جزو شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده باشد. اما این شرایط چیست؟ مقاله‌ی پیش‌رو را بخوانید تا در این مورد بیشتر بدانید.

اما قبل از آن لازم است کلی تعریف قولنامه، نحوه‌ی تنظیم و مفاد آن را به طور خلاصه مرور کنیم و سپس در مورد شرایط انحلال و فسخ قراردادها بدانیم.

تعریف قولنامه

ممکن است قولنامه در موقعیت‌های دیگری هم به کار رود اما منظور ما از قولنامه در این نوشته، قراردادی است که وعده به عقد بیعِ مالی مشخص با ثمن مشخص – و نحوه‌ی پرداخت مشخص – در زمانی مشخص در آینده و در یک بنگاه معاملاتی تعیین شده می‌دهد. بنابراین ازطریق تنظیم و امضای این قرارداد نه خریدار مالک مبیع می‌شود و نه فروشنده مالک ثمن.

فرض کنید که شما می‌خواهید کالایی را بفروشید و خریداری قصد می‌کند که کالای شما را بخرد شما در مورد شرایط معامله با یکدیگر صحبت می‌کنید و به توافق می‌رسید اما خریدار پول کافی برای خرید آن کالا را ندارد و به شما قول می‌دهد که تا یک ماه دیگر با شما به بنگاه معاملاتی بیاید و کالایتان را بخرد. در چنین مواردی است که قولنامه به کار می‌آید چرا که قولنامه صورت مکتوب همان قول است که ضمانت اجرایی هم دارد.

آنچه در قولنامه درج می‌شود مشخصات مبیع و ثمن و دیگر شرایط بیع و زمان و مکان برای وقوع عقد بیع است. بنابراین همانطور که می‌بینید علی‌رغم اینکه قولنامه موجب انتقال مالکیت مال به خریدار و ثمن به فروشنده نمی‌شود، تمامی شرایط بیع با جزئیات در آن ثبت می‌شود. به همین دلیل باید در نوشتن قولنامه دقت کافی به خرج دهید. همچنین در اجرای آن نیز باید متعهد باشید چرا که قولنامه هم در هر صورت یک سند است که برای طرفین قرارداد لازم‌الاجرا می‌باشد. اغلب ضمانت اجرای تخلف از قولنامه نیز پرداخت مبلغی است. در واقع ماده ۱۰ قانون مدنی، توافق‌هایی از جنس قولنامه را اعتبار می‌بخشد.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

بسیاری از افراد تصور می‌کنند قولنامه همان قرارداد خرید و فروش یا همان مبایعه نامه است؛ در حالی که اینطور نیست و قولنامه تنها وعده به خرید و فروش در زمان مشخصی در آینده است. مهم تفاوت کلمات نیست این دو آثار مختلفی نیز در پی دارند. برای روشن شدن بهتر موضوع بهتر است ابتدا تعریف ساده‌ای از مبایعه نامه را مرور کنیم.

به بیان ساده می‌توان گفت که اگر طرفین معامله در حال حاضر قصد خرید و فروش مالی را داشته باشند، و موضوع معامله مشخص شده و قیمت آن هم تعیین شده باشد، در مورد نحوه‌ی پرداخت قیمت و تحویل مبیع و باقی شرایط از جمله خیارات و حق فسخ توافق کامل صورت گرفته باشد، عقد «بیع» واقع می‌گردد اگر طرفین مایل باشند که این عقد را مکتوب کنند – که اغلب هم چنین است – مبایعه نامه تنظیم شده و به امضای دو طرف می‌رسد.

اگر بخواهید با جزئیات بیشتر مبایعه آشنا شوید می‌توانید مقاله‌ی مبایعه نامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را مطالعه کنید اما از روی همین تعریف بسیار مختصر هم خیلی راحت می‌توان فهمید که فرق مبایعه نامه با قولنامه در این است که مبایعه نامه در هنگام عقد بیع و قولنامه پیش از آن تنظیم می‌شوند پس در هنگام تنظیم قولنامه عقدی صورت نمی‌گیرد.

اما آنچه مهم است نتیجه‌ی عملی این تفاوت است؛ یا به عبارتی می‌توان گفت که آثار متفاوتی بر مبایعه نامه و قولنامه مترتب است؛ به این شکل که توافق مبایعه نامه مملک است یعنی در اثر آن و به محض انعقاد عقد بیع انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده ممکن می‌گردد. این در حالی است که توافق قولنامه مملک نیست؛ یا به عبارتی آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن تا زمان تحقق بیع در آینده محقق نخواهد شد.

یک نکته در مورد تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

لازم است متذکر شوم که در واقع اگر بخواهیم با نگاهی به آنچه که در عمل اتفاق می‌افتد تفاوت قولنامه با مبایعه نامه را روشن کنیم شاید بتوان گفت مرز قاطع و مشخصی بین این دو وجود ندارد؛ چرا که بسیار پیش می‌آید که قراردادی برای عقد بیع بین دو نفر تنظیم می‌شود اما نام آن قولنامه است؛ با این همه ما در این نوشته دقیقا به معنای تئوریک این دو قرارداد نظر می‌افکنیم و با همین تعریف بین آنها تمایز قائل می‌شویم و همین تعریف قولنامه را نیز مبنای دیگر توضیحات مربوط به فسخ آن قرار می‌دهیم.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

تا اینجا چند بار از قولنامه با عنوان یک سند نام برده شد و این درست است چرا که قولنامه یک سند به حساب می‌آید؛ اما نه یک سند رسمی بلکه یک سند عادی.

ممکن است بدانید که تنها سندی، رسمی محسوب می‌شود که توسط ماموران رسمی تنظیم شده باشد؛ مثلا تمام اسنادی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شوند سند رسمی هستند، اما قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم می‌شسود نه دفترخانه و بنابراین یک سند عادی می‌باشد.

البته قولنامه هم برای طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور می‌باشد اما تفاو.ت سند رسمی با قولنامه در این است که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است و نه فقط افرادی که طرف قرارداد هستند.

هدف از تنظیم قولنامه

احتمالا تا اینجای کار هم متوجه شده‌اید که قولنامه زمانی به کار خریدار و فروشنده می‌آید که آنها به هر دلیلی در حال حاضر آمادگی برای عقد بیع ندارند و بنابراین آن را به زمانی دیگر موکول می‌کنند؛ در نتایجه هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین به قول خود برای انجام معامله در آینده متعهد باشند؛ در واقع یکی از آثار قولنامه نیز این است که فروشنده اجازه ندارد بعد از امضای قولنامه، کالای مورد معامله را به فرد دیگری بفروشد. بنابرین قولنامه به شما این اطمینان را می‌دهد که کالای شما با شرایط تعیین شده و در زمان مشخص به فروش خواهد رفت.

نحوه تنظیم قولنامه

همانطور که گفته شد قولنامه یک سند عادی است و مانند مبایعه نامه در یک بنگاه معاملاتی تنظیم می‌شود؛ بنابراین اگر قصد تنظیم قولنامه دارید باید همراه با دو شاهد به بنگاه معاملاتی‌ای که با توافق خریدار آن را انتخاب کرده‌اید بروید، البته خریدار هم باید همراه با خود دو شاهد بیاورد. در انتخاب بنگاه معاملاتی دقت کنید و بررسی کنید تا مطمئن شوید که مجوز دارد. در غیر این صورت قولنامه‌ی شما مساله دار خواهد بود و اگر بعد از تنظیم آن مشکلی پیش بیاید و بخواهید آن را از مراجع قانونی پی بگیرید، با مشکل مواجه خواهید شد.

بعد از انجام این مقدمات و زمانی که در بنگاه معاملاتی حاضر شدید در مورد تمای شرایط قولنامه با خریدار صحبت کنید و به توافق برسید. حالا می‌توانید قولنامه‌ای را که حاوی تمامی شرایط تعیین شده است امضا کنید؛ البته واضح است که خریدار نیز باید پای قولنامه را امضا کند و علاوه بر طرفین، شاهدهای آنها بنگاه معاملاتی نیز باید قولنامه را امضا کنند.

نکته‌ی دیگری که باید بدانید این است که قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود؛ یک نسخه برای شما و نسخه‌ی دیگر برای خریدار است و نسخه‌ی سوم نیز نزد بنگاه معاملاتی می‌ماند.

بخش‌های مختلف قولنامه

یک قولنامه معتبر از هفت ماده زیر تشکیل شده‌است؛ قبل از امضای قرارداد حتما تمامی مفاد آن را بررسی کنید.

ماده 1: طرفین قرارداد

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

ماده 3: ثمن معامله

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)

ماده 6: آثار قرارداد

ماده 7: فایل متعاملین

توضیح مفصل در مورد هریک از مفاد قولنامه را می‌توانید در مقاله‌ی قولنامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر مطالعه کنید.

الزام اجرای قولنامه و وجه التزام

همانطور که گفته شد قولنامه یک سند رسمی نیست؛ همچنین به هنگام امضای آن عقد بیع واقع نمی‌شود، این دو نکته در مورد قولنامه ممکن است باعث شود فکر کنید که قولنامه وجاهت قانونی ندارد. در حالی که اینطور نیست و قولنامه همانطور اعتبارخود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گیرد، بنا بر همین ماده قانون نیز برای طرفین الزام آور است:

بنا بر اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی در صورتی که یکی از طرفین تعهدات موضوع قولنامه را انجام  ندهد، طرف دیگر می‌تواند او را به انجام تعهداتش ملزم کند؛ ضمنا اگر خسارتی هم برای این تخلف در قولنامه تعیین شده باشد، می‌توان آن را مطالبه کرد.

این خسارت که در واقع وجه التزام نامیده می‌شود، یکی از مهم‌ترین ضمانت‌ها برای اجرای قولنامه می‌باشد. در واقع وجه التزام مبلغی است که باید طرف متخلف در قولنامه –که تعهداتش را به جا نیاورده است – به طرف دیگر پرداخت کند. البته طرف متخلف علاوه بر پرداخت وجه التزام ملزم به انجام تعهداتش هم می‌شود. بسته به اینکه در قولنامه چه توافقی قید شده باشد، به شیوه‌های مختلفی می‌توان وجه التزام را دریافت نمود، که برشمردن آنها موضوع این مقاله نیست اما اگر مایل به دانستن آنها هستید می‌توانید مقاله قولنامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را بخوانید.

بر هم زدن قولنامه

اول از همه باید بدانید که هر قراردادی که میان دو نفر منعقد می‌شود، به طور اصولی دو طرف قرارداد را پایبند به اجرای تمام مفاد مندرج در آن می‌کند. بنابراین اصل این است که هیچ کدام از طرفین مجاز نیستند به صورت یک جانبه قرارداد را بر هم بزنند.

در همین رابطه در ماده 219 نیزآمده است: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود».

در نتیجه فرض بر عدم امکان برهم زدن اختیاری قولنامه می‌باشد اما تحت شرایطی خاص و در مواردی که قانون مشخص نموده است، انجام آن مجاز است و برای این کار از چهار طریق می‌توان اقدام کرد: 1- بطلان 2- انفساخ 3- فسخ 4- تفاسخ یا اقاله.

در این نوشته قصد داریم فسخ قولنامه از طرف فروشنده را بررسی کنیم، با این همه آشنایی با دیگر انواع انحلال قرارداد قولنامه نیز برای درک بهتر فسخ قولنامه، ضروری به نظر می‌رسد:

بطلان

در هر قراردادی – از جمله قولنامه – اصل بر صحت معامله است البته تا وقتی که خلاف آن ثابت نشده باشد. برای صحت معامله نیز یک سری شرایط وجو دارند که باید محقق شوند؛ این شرایط بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان شرایط اساسی صحت معاملات عبارتند از:

قصد طرفین و رضای آنها

اهلیت طرفین؛‌

موضوع معین که مورد معامله باشد

مشروعیت جهت معامله

در صورت خدشه دار شدن یا فقدان هریک از موارد بالا، با بطلان قولنامه مواجه خواهیم بود و قولنامه خود به خود منحل می‌شود. مثلا ممکن است شما بعد از امضای قرارداد متوجه شوید که خریدار به دلایل مختلفی مشروعیت لازم برای معامله را ندارد، در این صورت با اثبات این ادعا و در نتیجه با بطلان قولنامه تحقق عقد بیع نیز خود به خود منتفی می‌گردد.

انفساخ

اگر مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم فروشنده شود، از بین برود، شرایطی با نام انفساخ پیش می‌آید. مثلا اگر شما با امضای یک قولنامه قصد خرید حیوانی را داشته باشید اما آن حیوان قبل از وقوع عقد بیع و در نتیجه قبل از تحویل گرفتن آن تلف شود، قولنامه خود به خود منحل خواهد شد.

اقاله

همانطور که در ادامه هم خواهید دید فسخ بر هم زدن یک‌طرفه‌ی قولنامه می‌باشد؛ درست برعکس اقاله مربوط به زمانی است که هیچ کدام از دو طرف مایل به انجام تعهدات خود نباشند و بنابراین هر دو خواستار انحلال قولنامه باشند. دراین حالت با رضایت طرفین می‌شود قولنامه را اقاله کرد، اقاله‌ی قولنامه خود منجر به هم خوردن آن خواهد شد.

نوشته‌ی حاضر از این قسمت به بعد به فسخ قولنامه و شرایط آن برای فروشنده اختصاص پیدا می‌کند.

فسخ قولنامه

همانطور که تا اینجای کار هم متوجه شده‌اید فسخ قولنامه از طرف فروشنده تنها یکی از روش‌های انحلال آن است. فسخ قولنامه را به صورت ساده می‌توان به این شکل تعریف کرد: «طریق پایان دادن قهری و با اراده یک طرفه قرارداد»

مهم‌ترین وجه تمایز فسخ قولنامه با دیگر روش‌های انحلال آن – که در بالا تشریح شد –این است که در این روش تنها یکی از طرفین – در اینجا فروشنده  – قصد بر هم زدن معامله را دارد.

پیشتر هم گفته شد که اصل بر این است که نمی‌توان قولنامه – یا هر قرارداد دیگری را – یک‌طرف بر هم زد، بنابراین روشن است که شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده شرایط ساده‌ای نیستند. می‌توان این شرایط را در دو دسته کلیات و خیارات مورد بررسی قرار داد:

شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده: کلیات

شرایط کلی فسخ قولنامه عبارتند از:

1. قصد؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده باید برای انحلال قرارداد اراده کند.
2. رضا؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده باید به فسخ معامله راضی باشد یعین باید با رضایت قلبی این تصمیم به این کار گرفته باشد در غیر این صورت و اگر فروشنده با اکراه اقدام به فسخ کند، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
3. اهلیت؛ فسخ‌کننده یعنی فروشنده باید اهلیت تعریف شده برای فسخ را داشته باشد؛ به علاوه او باید از نظر عقلی و سنی هم شرایط لازم را دارا باشد.
4. درج حق فسخ قرارداد در قولنامه: یکی از مهم‌ترین شرایط برای فسخ این است که در قولنامه، بندی که به موجب آن حق فسخ به هر دو طرف داده می‌شود، وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت حتی در صورت وجود خیارات شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده محقق نمی‌شود.

همچنین اگر عبارت «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه درج شده باشد، هر گونه حقی برای فسخ قرارداد از فروشنده و خریدار ساقط می‌شود و فسخ معامله ناممکن خواهد بود.

این دو نکته یک بار دیگر اهمیت دقت و توجه به متن قولنامه را قبل از امضای آن یادآور می‌گردند.

همانطور که گفته شد چهار شرط مذکور تنها کلیات شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار را تشکیل می‌دهند و برای فسخ قولنامه خریدار باید دلایل دیگری نیز داشته باشد؛ این دلایل که در واقع جزو اختیارات فروشنده به حساب می‌آیند خیارات و شروط ضمن عقد هستند که در ادامه به تشریح خیار فسخ قولنامه از طرف خریدار می‌پردازیم:

خیار فسخ قولنامه از طرف خریدار

خیار به معنای اختیار است و اصطلاح حقوقی «خیار فسخ» قولنامه از طرف خریدار نیز به معنای اختیارات فروشنده برای فسخ قراداد می‌باشد. خیارات فسخ قولنامه به طور کلی موارد زیر را در بر می‌گیرد:

خیار عیب

خیار تخلف از شرط

خیار تدلیس

خیار مجلس

خیار غبن

خیار شرط

خیار شرکت

خیار رویت

خیارات فسخ قولنامه به طور کلی هم جزو حقوق فروشنده و هم جزو حقوق خریدار می‌باشند، اما این نوشته اختصاص دارد به بررسی شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده، بنابراین در ادامه خیارات فسخ قولنامه از طرف فروشنده به تفصیل مرور می‌شود اگرچه فراموش نمی‌کنیم که خریدار نیز اختیاراتی برای فسخ قولنامه دارد.

یک نکته در مورد خیار فسخ

قبل از بررسی تفصیلی خیارات مذکور لازم است بدانید که خیارات مطرح شده در بالا تمامی خیارات فسخ قرارداد نیستند، چنانکه اگر شما به مقاله فسخ مبایعه نامه در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر نگاهی بیاندازید متوجه خواهید شد که خیارات دیگری هم وجود دارند که در صورت تحقق شرایط باعث فسخ قرارداد از طرف فروشنده یا خریدار می‌شوند. اما نکته این است که آنها جزو شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده نمی‌باشند چرا که لازمه‌ی فراهم شدن شرایط آنها تحویل مبیع به خریدار و تحویل ثمن به فروشنده می‌باشد؛ اتفاقی که – همانطور که به کرات در این نوشته نیز تکرار شد – باید بعد از وقوع عقد بیع بیافتد و می‌دانیم که قولنامه قراردادی است که قبل از وقوع عقد بیع بین طرفین منعقد می‌شود. بنابراین جایی برای مطرح کردن خیارات مذکور در این نوشته باقی نمی‌ماند.

انواع خیارات فسخ قولنامه برای فروشنده

خیار عیب

خیار عیب در شرایطی به فروشنده حق فسخ را می‌دهد که او متوجه شود ثمنی که خریدار می‌خواهد به او بپردازد دارای عیب است؛ البته به ندرت پیش می‌آید که قبل از تحویل گرفتن ثمن فروشنده بتواند متوجه عیب آن بشود اما به هر حال اگر این اتفاق بیافتد خیار عیب به فروشنده اجازه‌ی فسخ قولنامه را خواهد داد.

ماده ۴٢٢‏ قانون مدنی در همین رابطه می‌گوید: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده، مشتری در پذیرفتن کالای معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است.»

اگرچه در متن این قانون تنها به کالا یا موضوع معامله اشاره شده است اما ازروی همین ماده قانون می‌توان به این نتیجه دست یافت که اگر فروشنده بعد از امضای قولنامه متوجه شود ثمنی که خریدار می‌خواهد در ازای خرید مال به او بپردازد – نقدی یا غیر نقدی – دارای عیبی است مختار است که یا ارش ثمن – به معنای مابه‌التفاوت ثمن سالم و معیوب – را دریافت کند و معامله را منحل نکند یا قولنامه را فسخ کند که به این ترتیب وقوع عقد بیع نیز خود به خود منتفی خواهد بود.

در صورتی که علاقه‌مند به نحوه‌ی محاسبه و تعیین ارش هستید می‌توانید ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی را مطالعه کنید.

چند نکته در مورد خیار عیب

گاهی اوقات حتی در صورتی که فروشنده  متوجه عیب ثمن شود باز هم نمی‌تواند قولنامه را فسخ کند اما مجاز است به دریافت ارش. یکی از این موارد این است که فروشنده حق برگرداندن ثمن را ساقط کرده باشد؛ یعنی اگر در قرارداد قید شده باشد که فروشنده حق ندارد ثمن را برگرداند، در صورتی که در آن عیبی هم مشاهده کند تنها می‌تواند ارش یا مابه‌التفاوت را دریافت کند.

در برخی موارد دیگر هم، فروشنده اگر متوجه عیبی در ثمن شود نه تنها نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند بلکه حتی امکان دریافت ارش هم از او ساقط است؛ این موارد عبارتند از:

فروشنده در هنگام معامله به عیب ثمن آگاه باشد

فروشنده نه تنها به عیب ثمن آگاه باشد بلکه رضایت خود را برای فروش مالش با ثمنی که عیب آن را می‌داند نیز اعلام کرده باشد

خریدار در هنگام امضای قولنامه جمله‌ای با این مفهوم « اگر ثمن عیبی داشته باشد، پس نمی‌گیرم و تفاوت قیمت هم نمی‌پردازم» را به صراحت گفته باشد

خریدار هنگام انضای قولنامه جمله‌ای با این مفهوم «این ثمن را با هر عیبی که دارد به عنوان مابه ازای کالای مورد معامله پرداخت می‌کنم» را به صراحت گفته باشد.

البته یادتان باشد که اگر خریدار در هنگام امضای قولنامه عیبی را برای ثمن برشمارد و بگوید که: «ثمن را با این عیب پرداخت می‌کنم» و سپس فروشنده متوجه عیب دیگری در مال شود، آنگاه به خاطر عیبی که خریدار معین نکرده است، فروشنده هم می‌تواند ثمن را پس داده و قولنامه را فسخ کند و هم می‌تواند تفاوت قیمت دریافت کند.

خیار تخلف از شرط

اگر خریدار در هنگام تنظیم و امضای قولنامه قول دهد که کاری انجام دهد یا یا تعهد بدهد که ثمنی که می‌پردازد دارای ویژگی خاصی است اما معلوم شود که ثمن ویژگی‌هایی که او گفته را ندارد یا اینکه کاری که شرط کرده انجام بدهد را انجام ندهد، با استناد به خیار تخلف از شرط شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده فراهم است و او می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را منحل کند. احکام مربوط به خیار تخلف از شرط در مواد 234 الی 245 قانون ذکر شده‌اند و می‌توانید برای آگاهی بیشتر آنها را مطالعه کنید.

خیار تدلیس

معنای لغوی تدلیس پوشاندن است و منظور از پوشاندن در اینجا فریب دادن است؛ بر اساس خیار تدلیس اگر فروشنده بعد از امضای قولنامه بفهمد که به نوعی خریدار اورا فریب داده است این خیار به او اجازه‌ی فسخ قولنامه را می‌دهد.

فرض کنید که فردی قصد می‌کند که خودرویی را به عوض معلوم به فرد دیگری بفروشد و به همین منظور آن دو قولنامه‌ای را امضا می‌کنند و خریدار نیز در قولنامه قید می‌کند که ثمن را که پول نقد است با چند فقره چک پرداخت خواهد نمود و شماره‌ی چک‌ها را نیز در قولنامه ثبت می‌نماید؛ حالا اگر بعد از امضای قولنامه فروشنده متوجه شود که خریدار اصلا به طور کل دسته چک ندارد، این دقیقا مصداقی ای خیار تدلیس است و به فروشنده اجازه‌ی فسخ قولنامه را می‌دهد.

خیار مجلس

در اینجا منظور از کلمه‌ی مجلس همان جلسه‌ای است که طرفین برای تنظیم و امضای قولنامه در آن حاضر می‌شوند و در یک بنگاه معاملاتی برقرار می‌شود. اگر بعد از امضای قولنامه و زمانی که هنوز طرفین و شاهدهایشان در بنگاه هستند و آنجا را ترک نکرده‌اند فروشنده تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، بنا بر خیار مجلس این حق را خواهد داشت.

بار دیگر تاکید بر این نکته لازم است که خیار مجلس تنها در صورتی به عنوان شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده معتبر خواهد بود که طرفین هنوز جلسه را ترک نکرده باشند و به محض خروج خریدار از بنگاه معاملاتی این حق از فروشنده ساقط می‌شود.

خیار غبن

با اینکه خریدار و فروشنده سعی می‌کنند قبل از نوشتن قولنامه تمام جوانب را بسنجند اما ممکن است فروشنده بعد از امضای قولنامه با اطلاعاتی که به دست می‌آورد متوجه شود که انجام معامله او را دچار زیان خواهد کرد؛ در این صورت – البته اگربتواند اثبات کند – فروشنده می‌تواند با استناد به خیار غبن قولنامه را فسخ کند.

خیار شرط

فروشنده می‌تواند در هنگام تنظیم قولنامه برای خود یا یک نفر دیگر یعنی شخص ثالث، ضمن عقد یا خارج از آن حق فسخ در نظر بگیرد؛ مثلا می‌تواند در قولنامه ذکر کند که خودش یا شخص ثالثی که معرفی کرده‌است تا یک هفته بعد از امضای قولنامه هر وقت که بخواهند مجازبه فسخ آن هستند. در این صورت در زمان تعیین شده خیار شرط به فروشنده یا شخصی که ازطرف او معرفی شده است، می‌توانند قولنامه را فسخ کنند.

خیار شرکت

اگر خریدار در هنگام امضای قولنامه ادعا کرده است که مابه‌ازایی که پرداخت می‌کند به طور کامل در تملک خودش است اما بعد از امضای قولنامه خریدار به طریقی بفهمی که قسمتی از ثمن متعلق به شخص دیگری است می‌تواند در ابتدا با آن شخص مذاکره کند و اگر او راضی به انجام معامله بود معامله بر قوت خود باقی است اما در غیر این صورت یعنی اگر مالک قسمتی از مال راضی به انجام این معامله نباشد، یکی از شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار یعنی خیار شرکت فروشنده را مجاز به فسخ قولنامه می‌کند.

خیار رویت

اگر فروشنده به جای اینکه ثمن را رویت کند تنها وصف آن را از خریدار بشنود و برطبق اوصافی که از او شنیده است تصمیم به امضای قولنامه بگیرد، اما بعد از امضای قولنامه و وقتی ثمن را رویت کرد متوجه شود که خصوصیاتی را که خریدار ادعا کرده است ندارد می‌تواند خیاررویت را ثابت نموده و قولنامه را فسخ کند.

مثلا فرض کنید که فردی یک زمین کشاورزی را در ازای دریافت یک واحد در یک مجتمع مسکونی به فرد دیگری می‌فروشد. خریدار ادعا می‌کند که ثمن یک واحد مسکونی است که کف آن به تازگی با پارکت پوشانده شده است و فروشنده به استناد توصیف او راضی به معامله می‌شود و قولنام هرا امضا می‌کند. حالا اگرفروشنده بعد از امضای قولنامه برای رویت ثمن به محل برود و متوجه شود که پارکت کف آپارتمان بسیار قدیمی است، می‌تواند با استناد به خیار رویت قولنامه را فسخ کند.

مرجع رسیدگی به فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده

اگر هر یک خیارات ذکر شده در قسمت‌های قبل تحقق یابند و شرایط کلی فسخ قولنامه نیز موجود باشد، فروشنده می‌تواند اقدام به فسخ قولنامه کند. به این منظور او باید اظهارنامه‌ای برای فسخ تنظیم نماید و قصد خود از فسخ قولنامه را نیز تشریح کند و آنها را به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه ذی‌صلاح بعد از تشکیل جلسه و بررسی مدارک و شواهد و دلایل فروشنده برای فسخ، در مورد این پرونده تصمیم‌گیری خواهد کرد. لازم به یادآوری است که دعوایی که در این زمینه مطرح می‌شود در زمره دعاوی مالی قرار می‌گیرد.

همچنین واضح است که علاوه بلر اظهارنامه برای فسخ قولنامه همراه داشتن مدارک شناسایی فسخ کننده یعنی کارت ملی به علاوه‌ی تمامی سناد و قراردادهای مربوط به قولنامه هم ضروری است.

تشخیص شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده

در هنگام توضیح خیارات و درقسمت‌هایی که برای فهم بهتر آنها از مثال استفاده شد چند بار به این مساله اشاره شد که شما باید برای فسخ قولنامه بتوانید دلیل خود را اثبات کنید. اما این مساله در عمل به این سادگی‌ها نیست؛ تشخیص اینکه دقیقا بر اساس کدام یک از خیارات می‌توانید این کار را انجام دهید و اینکه آیا اصلا شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار برای شما وجود دارد یا نه، کاری است که نیازمند تخصص و تجربه می‌باشد. یعنی یک فرد عادی که اطلاعات حقوقی او در حد عمومی می‌باشد، نمی‌تواند ادعای خود را اثبات کند و در پیچ و خم راهروهای دادگستری معطل خواهد ماند.

به عنوان مثال در نظر بگیرید که فردی می‌خواهد خانه‌ای را از شما بخرد و قصد دارد در ازای آن به شما یک خودرو بدهد او در بنگاه معاملاتی برای امضای قولنامه حاضر می‌شود و سند خودرو را نیز به همراه خود می‌آورد و شما بعد از مشاهده اسناد و مدارک لازم قولنامه را امضا می‌کنید. فرض کنید که بعد از امضای قولنامه دوستی به شما خبر می‌دهد که خودرویی که به عنوان ثمن قرار است پرداخت شود، مالک دیگری هم دارد؛ یعنی خودرو به طور کامل در تملک خریدار نیست.

در چنین موقعیتی به نظر شما خیار تدلیس شامل حالتان می‌شود یا خیارشرکت؟ از طرفی چون بخشی از ثمن متعلق به خریدار نبوده است می‌توانید برای فسخ قولنامه به خیار شرکت استناد کنید و از طرف دیگر به هر حال فروشنده به نوعی شما را فریب داده است و خود را مالک تام خودرو معرفی کرده است

اثبات شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده

فرض کنید که در شرایط تشریح شده در پاراگراف قبل توانستید تشخیص دهید که به کدام خیار استناد کنید، چطور می‌خواهید آن را اثبات کنید؟شک نکنید که در این موقعیت شما بیش از هر چیز نیازمند یک مشاوره تخصصی هستید از طرف فردی که به قوانین آشنا است و ازآن مهم‌تر در این زمینه تجربه دارد. در صورتی که خودتان احساس کردید شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده را دارید معطل نکنید و حتما با یک وکیل باتجربه تماس بگیرید. وکلای موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر با تجارب قابل توجه می‌توانند علاوه برراهنمایی شما در چینی پرونده‌ای در کنارتان بایستند و شما نیز می‌توانید به راحتی به آنها اطمینان کنید.

آثار فسخ قولنامه از طرف فروشنده

به طور کلی می‌توان گفت که فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد و اثر فسخ قولنامه از طرف فروشنده نسبت به آینده است؛ به عبارت دیگر فسخ قولنامه از طرف فروشنده موجب می‌شود که از زمان انشای فسخ، قولنامه منحل شود و آثار آن هم قطع شود. همان طور که در یکی از بخش‌های این نوشته اشاره شد یکی از آثار قولنامه این است که بعد از امضای قولنامه توسط طرفین فروش کالای مورد معامله به فرد دیگری ممنوع می‌باشد و فروشنده مجازبه چنین کاری نیست. بنابراین بدیهی است که اگر فسخ قولنامه از طرف فروشنده صورت بگیرد چون فسخ آثار قولنامه را از بین می‌برد، خود به خود این محدودیت برداشته خواهد شد و او می‌تواند بعد از فسخ قولنامه مالش را به هرکس که خواست بفروشد.

توجه کنید که آثار فسخ قولنامه از طرف فروشنده مانند آثار فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده شتمل تغییراتی در مالکیت مبیع و ثمن نخواهد شد؛ چرا که در اصل هیچ نوع انتقال مالکیتی هم صورت نگرفته است. به بیان ساده به موجب مبایعه نامه فروشنده صاحب ثمن می‌شود و خریدار صاحب مبیع، و به موجب فسخ مبایعه نامه مجددا خریدار صاحب ثمن خواهد شد و فروشنده صاحب مبیع. اما از آنجا که امضای قولنامه موجب انتقال مالکیت ثمن به فروشنده و مبیع به خریدار نمی‌شود، بعد از فسخ نیز مالکیت ثمن و مبیع به قوت خود باقی است.

می‌توانید برای دریافت مشاوره در شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده و بسیاری از دیگر مسائل حقوقی خود از راهنمایی‌ها و کمک‌های کارشناسان و وکلای موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر که زیر مجموعه هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر است استفاده کنید. این هولدینگ همچنین در زیر مجموعه‌ی مهاجرتی خود یعنی موسسه مهاجرتی رهپویان مهاجر می‌تواند در زمینه‌های مختلف مهاجرتی از جمله اقامت دائم کانادا و استرالیا نماینده‌ی شما باشد.