شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار

تالیف: محبوبه شاحسینی

کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسی

عضو هیات مدیره موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر

 

مقدمه

قولنامه در شرایطی تنظیم می‌شود که هم خریدار و هم فروشنده قصد جدی برای معامله دارند اما به هر دلیلی می‌خواهند عقد بیع را به زمانی درآینده موکول کنند. علی‌رغم قصد جدی برای خرید کالای مورد معامله، بسیار پیش می‌آید که یک خریدار از خرید آن منصرف شود و بخواهد قرارداد قولنامه را منحل کند. در چنین شرایطی و برای برهم‌زدن قرارداد به صورت یک‌جانبه، دانستن شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار ضروری است. نوشته‌ی زیر تمام اطلاعات لازم در این زمینه را در اختیار شما قرار می‌دهد.

اما قبل از آن لازم است نگاهی کلی به تعریف قولنامه، نحوه‌ی تنظیم و مفاد آن داشته باشیم.

تعریف قولنامه

هنگامی که می‌خواهید مالی را بفروشید و فردی هم پیدا می‌شود که قصد خرید آن مال را از شما دارد، در بسیاری از موارد انجام معامله یا به عبارتی انعقاد عقد بیع درست همان لحظه که خریدار و فروشنده برسر قیمت و دیگر شرایط معامله با یکدیگر توافق می‌کنند انجام نمی‌شوند بلکه به زمانی در آینده مکوکول می‌شوند. مثلا ممکحن است خریدار در حال حاضر پول کافی برای پرداخت به عنوان ثمن معامله نداشته باشد، یا مثلا کالایی که فروشنده می‌خواهد آن را معامله کند هنوز به طور کامل آماده نیست و مواردی از این دست. در چنین مواردی است که قولنامه به کار می‌آید.

قولنامه همانطور که از نام آن پیداست قولی است که به صورت مکتوب درآمده؛ محتوای این سند شرایط معامله و تاریخ مشخص شده برای آن است؛ درست است که با قولنامه یک معامله محقق نمی‌شود اما قولنامه هم در هر صورت یک سند است که برای طرفین قرارداد لازم‌الاجرا می‌باشد. اغلب ضمانت اجرای تخلف از قولنامه نیز پرداخت مبلغی است.

لازم است بدانید که توافق‌هایی از جنس قولنامه مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور می‌باشند؛ به عبارتی اگر هریک از طرفین از انجام تعهداتش عدول کند طرف مقابل می‌تواند از طریق قانونی طرف متخلف را وادار به انجام معامله کند.

یکی از مهم‌ترین مسائلی که بهتر است در همان ابتدای کار تکلیف آن را مشخص کنیم، تفاوت قائل شدن بین قولنامه با مبایعه نامه و سند رسمی است؛ چرا که تعداد کسانی که آنها را با یکدیگر برابر می‌دانند کم نیستند:

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

در مقاله‌ی مبایعه نامه چیست که در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر آمده است به طور مفصل در مورد مبایعه نامه توضیح داده شده است، اما اگر بخواهیم تعریف ساده‌ای از آن ارائه بدهیم می‌توانیم بگوییم: در ظرایطی که طرفین معامله قصد خرید و فروش مالی را داشته باشند، مورد معامله مشخص شده و قیمت آن هم تعیین شده باشد، و به علاوه در مورد نحوه‌ی پرداخت قیمت و تحویل مبیع و شرایط دیگر نیز توافق کامل صورت گرفته و طرفین در حال حاضر قصد تحقق بیع را داشته باشند، عقد «بیع» واقع می‌گردد. و مبایعه نامه سند مکتوب این عقد است.

بنابراین خیلی راحت می‌توان فهمید که فرق مبایعه نامه با قو.لنامه در این است که مبایعه نامه برای عقد بیع تنظیم می‌شود در حالی که هدف از تنظیم قولنامه قول دادن به عقد بیع در زمان مشخصی در آینده است.

نتیجه‌ی عملی این تفاوت این است که توافق مبایعه نامه مملک است یعنی به محض انعقاد عقد بیع انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن به فروشنده ممکن می‌گردد؛ در حالی که توافق قولنامه مملک نیست؛ به عبارت دیگر آثار عقد بیع مبنی بر انتقال مالکیت مبیع و ثمن تا زمان تحقق بیع در آینده محقق نمی‌شود.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

از ابتدای این نوشته چند بار به قولنامه به عنوان یک سند اشاره شد و این درست است، قولنامه یک سند محسوب می‌شود؛ اما نه یک سند رسمی بلکه یک سند عادی است.

بهتر است بدانید که تنها سندی، رسمی به حساب می‌آید که ماموران رسمی آن را تنظیم کرده باشند؛ مثل سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود در حالی که قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده و یک سند عادی می‌باشد.

مهم‌ترین تفاوت سندی رسمی با سند عادی هم در این است که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است اما سند عادی فقط برای طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها – از جمله وراث – الزام‌آور می‌باشد.

هدف از تنظیم قولنامه

بسیار واضح است که دلیل اصلی تنظیم قولنامه این است که در حال حاضر – به هر دلیل – شرایط وقوع عقد بیع فراهم نیست بنابراین مهم‌ترین هدف از تنظیم قولنامه همانطور که از نام آن پیداست و از ابتدای نوشته هم بارها به ان اشاره شد مکتوب نمودن یک قول است؛ توجه کنید که اگر طرفین بدون امضای قولنامه و فقط شفاها وعده به بیع در آینده بدهند هریک ازآنها می‌تواند از انجام معامله منصرف شود و طرف مقابل هم هیچ اقدامی نمی‌تواند بکند. در حالی که با وجود قولنامه امکان چنین کاری برای هیچ یک ازطرفین وجود نخواهد داشت.

نحوه تنظیم قولنامه

برای تنظیم قولنامه هم مانند مبایعه نامه باید به یک بنگاه معاملاتی معتبر و دارای مجوز بروید. همچنین هریک از طرفین باید دو شاهد هم همراه با خود ببرند. بعد از انجام توافقات لازم، قولنامه توسط بنگاه تنظیم شده و به امضای دو نفر می‌رسد. البته علاوه بر طرفین قرارداد، شاهدهای هرکدام از آنها و نیز بنگاه معاملاتی باید در پایان آن را امضا کنند.

ضمنا فراموشن نکنید که قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که یک نسخه به هریک از طرفین داده می‌شود و یک نسخه هم در نزد بنگاه معاملاتی محفوظ می‌ماند.

بخش‌های مختلف قولنامه

یک قولنامه معتبر از هفت ماده زیر تشکیل شده‌است:

ماده 1: طرفین قرارداد

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

ماده 3: ثمن معامله

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)

ماده 6: آثار قرارداد

ماده 7: فایل متعاملین

همانطور که می‌بینید یک قولنامه چیزی کمتر از یک مبایعه نامه ندارد؛ درست است که امضای آن باعث انتقال ملک به خریدار نمی‌شود اما همه چیز در مورد شرایط و نحوه‌ی وقوع عقد باید در آن مشخص شود.

الزام اجرای قولنامه و وجه التزام

ممکن است که وقتی متوجه تفاوت قولنامه و مبایعه نامه شدید دچار این سوء تفاهم شده باشید که قولنامه وجاهت قانونی ندارد. این درست نیبست؛ چرا که بنا بر اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه سر باز بزند، طرف دیگر می‌تواند او را ملزم به انجام تعهداتش کند و حتی خسارتی را هم که برای این تخلف تعیین شده، می‌توان مطالبه کرد. و صرف تفاوت کلمات، نمی‌تواند باعث شود که آثار حقوقی متفاوتی بر قولنامه و مبایعه نامه بار شود.

البته نباید این شرط را فراموش کرد که باید حتما قولنامه تنظیمی دارای شرایط صحت بوده باشد (و به نظر برخی به صورت شرط، در آن ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) تا بتوان فردی را که از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نموده است ملزم به اجرای تعهداتش نمود. و این نکته یک بار دیگر به شما یادآوری می‌کند که در تنظیم قولنامه سهل انگاری نکنید و با افراد متخصص که در این زمینه دارای تجربه هستند مشورت کنید.

یکی از مهم‌ترین تضمین‌ها برای اینکه هیچ یک از طرفین از انجام تعهداتش سر باز نزند، وجه التزام است؛ وجه التزام مبلغی است که طرف متخلف – طرفی که تعهداتش را به جا نیاورده است – باید به طرف دیگر پرداخت کند. البته طرف متخلف همچنین ملزم به انجام تعهداتش نیز می‌شود. لازم است بدانید که راه‌های مختلفی برای دریافت وجه التزام وجود دارد که تشریح آنها در این نوشته نمی‌گنجد. اما در صورتی که مایل به دانستن آنها هستید می‌توانید مقاله قولنامه چیست در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را مطالعه کنید.

بر هم زدن قولنامه

قبل از هرچیز باید بدانید که به طور اصولی هر قراردادی که میان دو طرف منعقد می‌شود، دو طرف قرارداد را پایبند به اجرای مفاد آن می‌کند. در نتیجه اصل این است که هیچ کدام از طرفین مجاز نیستند که قرارداد را به صورت یک جانبه بر هم بزنند.

چنانچه در ماده 219 آمده است: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود».

در نتیجه فرض بر عدم امکان برهم زدن اختیاری قولنامه می‌باشد اما تحت شرایطی خاص و در مواردی که قانون مشخص نموده است، انجام آن مجاز است.

بر هم زدن یا انحلال قولنامه – مانند هر قراداد دیگری – از چهار روش ممکن می‌باشد: 1- بطلان 2- انفساخ 3- فسخ 4- تفاسخ یا اقاله.

علی‌رغم اینکه در این نو.شته قصد داریم فسخ قولنامه از طرف خریدار را بررسی کنیم، اما برای درک بهتر فسخ قولنامه، آشنایی با دیگر انواع انحلال قرارداد قولنامه نیز ضروری به نظر می‌رسد:

بطلان

به طور کلی در هر قراردادی اصل بر صحت معامله است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود؛ یعنی در صورتی که نقص هریک از شرایط صحت اثبات شود، معامله خود به خود باطل خواهد بود.

موارد بطلان معامله موجود باشد، در این صورت معامله

بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان شرایط اساسی صحت معاملات را می‌توان در فهرست زیر خلاصه نمود:

قصد طرفین و رضای آنها

اهلیت طرفین؛‌

موضوع معین که مورد معامله باشد

مشروعیت جهت معامله

بنابراین هریک از موارد فوق که دچار خدشه شود با بطلان قولنامه مواجه خواهیم بود؛ به عنوان مثال اگر بعد از تنظیم و امضای قولنامه مشخص شود که یکی از طرفین اهلیت لازم برای انجام معامله را ندارد، قولنامه باطل شده و طبیعتا وقوع عقد بیع نیز منتفی خواهد بود.

انفساخ

امکان دومی که برای برهم خوردن معامله وجود دارد انفساخ است؛ انفساخ در شرایطی روی می‌دهد که مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود. به عنوان مثال دو نفر را در نظر بگیرید که برای معامله‌ی یک خودرو قولنامه‌ای را تنظیم و امضا نموده‌اند، حال اگر قبل از وقوع عقد بیع این خودرو مثلا در سیل از بین برود، قولنامه خود به خود منحل خواهد شد.

اقاله

بر خلاف فسخ که – همانطور که خواهید دید – بر هم زدن یک‌طرفه‌ی قولنامه می‌باشد، اقاله مربوط به شرایطی است که هر دو طرف قرارداد از انجام معامله منصرف شده‌اند و دیگر نمی‌خواهند تعهدات خود را به جا بیاورند. در چنین شرایطی و با رضایت طرفین می‌شود قولنامه را اقاله کرد، اقاله‌ی قولنامه خود بر هم خوردن آن را به همراه خواهد داشت.

از این قسمت به بعد به طور مفصل به فسخ قولنامه و شرایط آن برای خریدار خواهیم پرداخت.

فسخ قولنامه

همانطور که تا اینجای کار هم متوجه شده‌اید فسخ قولنامه از طرف خریدار تنها راه انحلال آن نمی‌باشد و تنها یکی از روش‌های آن است؛ مهم‌ترین وجه تمایز آن با دیکر روش‌های انحلال قرارداد – که در بالا تشریح شد – هم در این است که در این روش تنها یکی از طرفین – در اینجا خریدار – قصد بر هم زدن معامله را دارد.

به طور خلاصه می‌توان فسخ را به این شکل تعریف نمود: «طریق پایان دادن قهری و با اراده یک طرفه قرارداد».

همانطور که گفته شد، فسخ قولنامه کار راحتی نیست و پیش نیازهایی دارد؛ این پیش‌نیازها را می‌توان در دو دسته‌ی شرایط کلی و شرایط خاص طبقه‌بندی و بررسی نمود:

شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار: کلیات

1. قصد؛ فسخ‌کننده یعنی خریدار باید انحلال قرارداد را اراده کند.
2. رضا؛ فسخ‌کننده یعنی خریدار باید به فسخ معامله راضی باشد و اگر با اکراه اقدام به فسخ نماید، این فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
3. اهلیت؛ فسخ‌کننده یعنی خریدار باید اهلیت این کار را داشته باشد و همچنین از نظر عقلی و سنی هم شرایط لازم را داشته باشد.
4. درج حق فسخ قرارداد در قولنامه: هنگامی که قصد خرید مالی را دارید باید در هنگام امضای قولنامه به یکی از بندها بشدت دقت کنید منظور بندی است که به موجب آن هر دو طرف مجاز خواهند بود که طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را فسخ کنند.

حتما باید به این بند دقت کنید که اگر این حق در قولنامه منظور نشده باشد نمی‌توانید به صورت یک طرفه قولنامه را فسخ کنید.

در همین راستا باید توجه کنید که اگر عبارت «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد درج شده باشد ، از هر گونه حقی برای فسخ قرارداد محروم خواهید شد.

همانطور که گفته شد چهار شرط مذکور تنها شروط کلی فسخ قولنامه هستند و شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار شامل موارد دیگری هم می‌شود: خیارات و شروط ضمن عقد که در ادامه تشریح می‌شود:

شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار: خیارات

«خیار فسخ» یک اصطلاحی حقوقی است و به معنای اختیار برای فسخ قراداد می‌باشد. به طور کلی خیارات فسخ قولنامه شامل موارد زیر می‌باشد:

خیار عیب

خیار تخلف از شرط

خیار تدلیس

خیار مجلس

خیار غبن

خیار شرط

خیار شرکت

خیار رویت

خیارات فسخ قولنامه هم جزو حقوق فروشنده و هم جزو حقوق خریدار می‌باشند، اما این نوشته قصد دارد شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار را بررسی کند، بنابراین در ادامه خیارات فسخ قولنامه از طرف خریدار را به تفصیل مرور می‌کنیم اگرچه فروشنده نیز اختیاراتی برای فسخ قولنامه دارد.

یکی از نکاتی که تذکر آن در این قسمت ضروری به نظر می‌رسد این است که علاوه بر خیارات مطرح شده در بالا چند مورد دیگر از خیارات فسخ نیز وجود دارند که جزو شرایط فسخ قولنامه برای خریدار نمی‌توان در این نوشته به آنها اشاره کرد؛ چرا که این نوشته به قولنامه به عنوان قراردادی که تنها وعده به بیع درآینده است می‌نگرد اما خیارات مطرح شده تنها بعد از وقوع عقد بیع معتبر می‌باشند و بنابراین جایی برای مطرح کردن آنها در این نوشته نیست.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد باقی خیارات فسخ مبایعه نامه می‌توانید مقاله  فسخ مبایعه نامه در وبسایت حقوقی رهپویان آتی نگر را مطالعه کنید.

انواع خیارات فسخ قولنامه برای خریدار

خیار عیب

خیار عیب در شرایطی به خریدار حق فسخ را می‌دهد که او متوجه شود کالایی که قصد خریدش را دارد، دارای عیب است. طبیعتا اگر کسی بخواهد مالی را بخرد قبل از اینکه تصمیم نهایی‌اش را برای خریدن آن بگیرد و بنابراین قبل از امضای قولنامه آن کالا را بررسی خواهد کرد اما به هر حال ممکن است خریدار بعد از انجام معامله متوجه شود که کالای مورد معامله دارای عیب بوده است؛ در این صورت قانونگذار اختیار فسخ را بنا بر خیار عیب به خریدار داده است.

ماده ۴٢٢‏ قانون مدنی در همین رابطه می‌باشد: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده، مشتری در پذیرفتن کالای معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است.»

آنچه در این ماده‌ی قانونی آمده به طور ساده این است که اگر خریدار بعد از امضای قرارداد – که در این نوشته منظور ما از قرارداد همان قولنامه است – متوجه شود که کالایی که قصد خریدنش را دارد عیبی دارد مختار است که یا ارش – به معنای مابه‌التفاوت کالی سالم و معیوب – را دریافت کند و معامله را به هم نزند یا اینکه کالا را پس بدهد و معامله را فسخ کند. لازم به یادآوری است که برای تعیین ارش می‌توان به ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی مراجعه نمود.

چند نکته در مورد خیار عیب

گاهی اوقات حتی در صورتی که خریدار متوجه عیب کالای مورد معامله شود هم نمی‌تواند قولنامه را فسخ کند اما می‌تواند تفاوت قیمت را دریافت کند. یکی از این موارد این است که خریدار حق برگرداندن مال را ساقط کرده باشد؛ یعنی اگر در قرارداد قید شده باشد که خریدار حق برگرداندن مال را ندارد در صورتی که او در کالا مورد معامله عیبی مشاهده کند تنها می‌تواند ارش بگیرد.

در برخی موارد خریدار اگر متوجه عیب کالای مورد معامله شود نه تنها نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند بلکه حتی امکان دریافت ارش را هم ندارد، این موارد عبارتند از:

خریدار در هنگام معامله به عیب مال آگاه باشد

خریدار نه تنها به عیب مال آگاه باشد بلکه رضایت خود را نیز برای خرید مال مذکور اعلام کرده باشد

خریدار در هنگام معامله جمله‌ای با این مفهوم « اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم» را به صراحت گفته باشد

فروشنده موقع معامله جمله‌ای با این مفهوم « این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم» را به صراحت گفته باشد.

البته نکته‌ی ظریفی که در این مورد وجود دارد این است که اگر جمله‌ای که فروشنده در هنگام معامله گفته، عیبی را بر مال برشمارد و بگوید که: «مال را با این عیب می‌فروشم» و سپس خریدرا متوجه عیب دیگری در مال شود، آنگاه به خاطر عیبی که فروشنده معین نکرده است، خریدار مجاز است مال را پس دهد یا تفاوت قیمت دریافت کند.

خیار تخلف از شرط

اگر فروشنده شرط کند که کاری انجام دهد، یا مالی را که می‌دهد ویژگی‌های خاصی داشته باشد اما معلوم شود که مال او ویژگی‌های برشمرده را ندارد، شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار فراهم شده و او می‌تواند با حدود و شرایطی  معامله را به هم بزند. اگر مایل هستید در مورد خیار تخلف از شرط بیشتر بدانید می‌توانید احکام مربوط به آن را در مواد 234 الی 245 قانون مدنی مطالعه کنید.

خیار تدلیس

تدلیس به معنای پوشاندن است و منظور از خیار تدلیس این است که اگر خریدار بعد از امضای قولنامه متوجه شود که فروشنده به نحوی او را فریب داده است، اختیار فسخ قولنامه را خواهد داشت.

فرض کنید که دو نفر برای معامله‌ی یک خانه با یکدیگر یک قولنامه امضا کرده‌اند، حالا اگر خریدار قبل از عقد بیع متوجه شود که آن خانه متعلق به فروشنده نیست و فروشنده با ادعای اینکه خود مالک خانه است و با ارائه‌ی اسناد جعلی قصد فروش آن را داشته است، شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار با استناد به خیارتدلیس به او اجازه می‌دهد که قولنامه را فسخ کند.

خیار مجلس

منظور از کلمه‌ی مجلس در اینجا همان جلسه‌ای است که در بنگاه معاملاتی برای تنظیم و امضای قرارداد برگزار شده و طرفین به همراه شاهدهایشان در آن حضور داشته اند؛ منظور از خیار مجلس اما این است که اگر خریدار تا زمانی که فروشنده هم در همین جلسه حضور دارد به هر دلیلی از انجام معامله منصرف شود، می‌تواند قولنامه را فسخ نماید.

اما لازم است یک بار دیگر بر این نکته تاکید شود که خیار مجلس تنها در صورتی جزو شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار به حساب می‌آید که خریدار دقیقا در همان زمان حضور در بنگاه انصراف خود را اعلام کند و اگر فروشنده از بنگاه بیرون رفته باشد دیگر نمی‌توان از این خیار برای فسخ قولنامه استفاده کرد.

خیار غبن

اگر خریدار بعد از امضای قولنامه متوجه شود که در اثر این معامله دچار زیان خواهد شد و بتواند این را ثابت کند، خواهد توانست با استناد به خیار غبن قولنامه را فسخ کند. یکی از مصادیقی زیان‌هایی که ممکن است خریدار متحمل شود این است که متوجه شود کالا را به قیمتی بیش از قیمت عرف بازار خریده است؛ اگر خریدار بتواند این را ثابت کند بر اساس خیار غبن خواهد توانست قولنامه را فسخ نماید.

خیار شرط

این امکان وجود دارد که خریدار برای خود یا شخص ثالث، ضمن عقد یا خارج از آن حق فسخ بگذارد؛ مثلا می‌تواند در قولنامه ذکر کند که خودش یا شخص ثالثی که معرفی کرده‌است تا یک هفته دیگر هر وقت که بخواهند می‌توانند آن را فسخ کند.

خیار شرکت

ممکن است بعد از تنظیم و امضای قولنامه، خریدار متوجه شود که مقداری از مالی که فروشنده قصد فروشش را دارد متعلق به دیگری است؛ در چنین شرایطی اگر صاحب آن راضی به معامله شود مشکلی پیش نمی‌آید اما در صورتی که نخواهد مالش را معامله کند، خیار شرکت به خریدار اجازه می‌دهد که قولنامه را فسخ کند یا در مورد آن قسمتی که متعلق به فروشنده نبوده است به توافق جدیدی با او برسد.

خیار رویت

ممکن است خریدار مال را قبل از امضای قرارداد نبیند و تنها مشخصات آن را از فروشنده بشنود و تصمیم به خرید آن بگیرد؛ در این صورت اگر بعدا معلوم شود مشخصات آنطور که فروشنده گفته نبوده است، یکی از شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار فراهم است.

مثلا فرض کنید که فردی یک واحد در یک مجتمع مسکونی را از فرد دیگری می‌خرد اما آن را نمی‌بیند و تنها از فروشنده می‌شنود که این واحد مسکونی در طبقه‌ی چهارم یک مجتمع مسکونی واقع شده‌است و به استناد همین حرف پای قولنامه می‌رود اما بعد از امضای قولنامه متوجه می‌شود که واحدی که قصد خریدش را دارد در طبقه‌‌ی هفتم قرار دارد، در این صورت خریدار می‌تواند با استناد به خیار رویت قولنامه را فسخ کند.

مرجع رسیدگی به فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار

در صورتی که تمامی شروط کلی فسخ قولنامه فراهم باشد و سپس یکی از شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار بر اساس خیارات ذکر شده پیش بیاید، خریدار می‌تواند اقدام به فسخ مبایعه نامه کند. در این صورت او باید اظهارنامه مربوط به فسخ و قصد خود از فسخ قول نامه را به دادگاه تسلیم نماید؛ دادگاه ذی‌صلاح بعد از بررسی مدارک و شواهد در مورد فسخ قولنامه تصمیم خواهد گرفت. لازم به یادآوری است که دعوی مطرح شده دربار قولنامه در زمره دعوی مالی قرار دارد.

همچنین باید بدانید که برای فسخ قولنامه باید حتما مدارک شناسایی خود یعنی کارت ملی به علاوه‌ی تمامی سناد و قراردادهای مربوط به قولنامه را هم با خود همراه داشته باشید.

تشخیص و اثبات شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار

اگر بار دیگر نگاهی به شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار که تحت عنوان خیارات بررسی شد نگاهی بیاندازید متوجه خواهید شد که حتی در صورت وجود شرایط فسخ قولنامه، این کار کار چندان ساده‌ای نیست؛ به این معنا که یک فرد عادی که دانسته‌های حقوقی او در حد اطلاعات عمومی می‌باشد، توانایی اثبات موارد مطرح شده را نخواهد داشت.

مثلا شما تصمیم می‌گیرید که خانه‌ای را که ندیده‌اید و تنها وصف آن را از فروشنده شنیده‌اید بخرید اما مبلغ خرید خانه را تا یک ماه دیگر نمی‌توانید جور کنید؛ به همین منظور قولنامه‌ای را با خریدار امضا می‌کنید و بنابراین متعهد هستید که در تاریخ معینی در آینده برای عقد بیع در بنگاه معاملاتی تعیین شده حاضر شوید. فرض کنید که در این مدت شما متوجه می‌شوید که بر خلاف گفته‌ی فروشنده، خانه‌ی مورد نظر آفتاب‌گیر نیست؛ در این صورت طبق توضیحات بالا شرایط فسخ قولنامه از طرف خریدار بر اساس خیار رویت برای شما فراهم شده است و می‌توانید برای فسخ قولنامه اقدام کنید. اما واقعا چطور می‌خواهید اثبات کنید که فروشنده چنین توصیفی از خانه ارائه داده‌است؟ یا چطور می‌توانید اثبات کنید که خانه آفتاب‌گیر نیست؟

قطعا برای این کار نیاز خواهید داشت که از مشاوره‌های وکلای متخصص در این حوزه بهره ببرید پس چه بهتر که کار خود را به یک متخصص بسپارید. به این منظور می‌توانید با اعتماد کامل به موسسه حقوقی رهپویان آتی نگر مراجعه کنید و از کمک وکلای با تجربه آن استفاده کنید.

آثار فسخ قولنامه از طرف خریدار

به طور کلی می‌توان گفت که اثر فسخ قولنامه از طرف خریدار نسبت به آینده است و فسخ اثری نسبت به گذشته ندارد؛ به بیان دیگر فسخ قولنامه از طرف خریدار موجب می‌شود که از زمان انشای فسخ، قولنامه منحل شده و آثار آن هم قطع گردد؛ یکی از آثار قولنامه ممنوع بودن فروش کالای مورد معامله به فرد یا افرادی دیگر غیر از خریدار قید شده در قولنامه است؛ به عبارتی فروشنده موظف است که برای فروش مال خود به خریدار تا زمان عقد بیع صبر کند و اگر در این مدت مال را به خریدار دیگری فروخت، در واقع از تعهداتش عدول کرده‌است.

اما با فسخ قولنامه از طرف خریدار که منجر به از بین رفتن آثار قولنامه می‌شود، خریدار دیگر قید و بندی برای فروش مال خود به خریدار دیگری ندارد و این کار او خلاف تعهداتش نخواهد بود.

توجه کنید که آثار فسخ قولنامه از طرف خریدار در مقایسه با فسخ مبایعه نامه از طرف خریدار بسیار محدود و اندک است. مبایعه نامه مربوط به مواردی است که عقد بیع تحقق یافته است و بنابراین خریدار مالک مبیع شده است و در نتیجه‌ی فسخ مالکیت مال مجددا به فروشنده بازمی گردد؛ به عبارتی فسخ مبایعه نامه موجب تغییر مالکیت ثمن و مبیع می‌شود در حالی که در فسخ قولنامه اصولا چون هنوز انتقال مالکیتی صورت نگرفته است تغییر مالکیت نیر منتفی می‌باشد.

هولدینگ مهاجرتی حقوقی رهپویان مهاجر آتی نگر که مجموعه حقدقی رهپویان آتی نگر یا وکلا و کارشناسان مجرب را در خود جای داده است، دارای زیرمجموعه‌ی دیگری با نام موسسه مهاجرتی رهپویان آتی نگر است؛ این موسسه با کارشناسان و متخصصین و وکلای مهاجرتی می‌تواند سوالات شما در زمینه‌های مختلف مهاجرتی را پاسخ دهد و برای مهاجرت به کشورهای مختلف به خصوص کانادا و استرالیا یاریگر شما باشد.