سرقفلی چیست

0

حتما برای شما هم پیش آمده که در بالای مغازه‌ها و در آگهی‌ فروش مغازه مشاهده کرده باشید که سرقفلی مغازه به فروش میرسد و ممکن است برای شما هم سوال شده باشد که سرقفلی مغازه چیست و چه فرقی با مالکیت دارد؟ در این مقاله مفهوم سرقفلی و حقوق آن را برای شما شرح خواهیم داد.

به زبان ساده سرقفلی حق مستأجری میباشد که در طی بستن عقد اجاره با پرداخت مبلغی به صاحب ملک تجاری بدست می آورد و با پرداخت آن پول، مالک سرقفلی ملک تجاری میگردد و قادر است از آن ملک استفاده نماید. نکته حائز اهمیت این است که حق سرقفلی تنها مختص ملک تجاری میباشد و چنانچه ملکی دارای کاربری مسکونی باشد و همچنین اموال منقول مانند اتومبیل دارای حق سرقفلی نمیباشد. درواقع قانونگذار برای اینکه از مستأجر ملک تجاری حمایت نماید برای او این حق را قرار داده است و این حق بیشتر از اینکه به نفع مالک باشد به نفع مستاجر میباشد. برای مثال در نظر بگیرید مدتی در یک مغازه ای به فعالیت تجاری پرداخته اید و در آن ملک به شهرت تجاری رسیده اید و بعد از پایان مدت اجاره صاحب ملک تصمیم دارد شما را از آنجا بیرون کند و از اعتماد و اعتباری که شما به آن ملک داده اید استفاده نماید، در این شرایط چنانچه شما دارای حق سرقفلی باشید مالک زمانی قادر است شما را از ملک بیرون کند که مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به شما پرداخت کند. ملک تجاری دارای دو حق مالکیت و سرقفلی میباشد که هر کدام به صورت جداگانه دارای ارزش مادی و قابل نقل و انتقال است. مطلبی که باید در موضوع سرقفلی به آن دقت نمایید این است که با خرید سرقفلی شما مالکیت را خریداری نمی کنید و با اتمام قرارداد اجاره و پرداخت سرقفلی به شما توسط مالک شما باید ملک را تخلیه کنید و در مدت زمان اجاره بایستی نسبت به اموری مانند نوسازی بنا، تغییر شغل و … رضایت مالک را بدست بیاوردید. در بحث مشخص کردن میزان سرقفلی بایستی بدانید که ملاک توافق طرفین با درنظر گرفتن مندرجات قانونی مانند بحث غبن میباشد اما در زمانی که مالک ملک قصد دارد مبلغ سرقفلی را به شما پرداخت کند تا شما ملک را تخلیه کنید ملاک، ارزش روز سرقفلی خواهد بود.

انواع سرقفلی

الف- انتقال سرقفلی با سند عادی: چنانچه قرارداد اجاره به صورت عادی بین مالک ملک تجاری (موجر) با مستاجر منعقد شود و یا به نحو شفاهی قرارداد اجاره را بین خود منعقد نمایند، انتقال سرقفلی به صورت عادی از طریق تنظیم دست نوشته یا اوراق چاپی بنگاه ها بین آنها انجام می شود. این امر در میان بازاریان بسیار مرسوم می باشد.
ب- انتقال سرقفلی با سند رسمی: چنانچه اجاره نامه منعقده بین  موجر و مستأجر به نحو رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود تمام حقوق مندرج در قرارداد تنظیمی مانند حق سرقفلی نیز به نحو رسمی به مستاجر قابل انتقال خواهد بود.
پ- سرقفلی واقعی: هنگامی که یک آپارتمان تجاری و یا پاساژ ساخته می شود و مالکان آن تنها حق سرقفلی آن را واگذار می کنند این موضوع ارتباطی با کسب و کار افراد ندارد بلکه مربوط به امکانات ملک تجاری است که در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره این مبلغ از مستأجر دریافت می شود.
ت- سرقفلی مجازی: همان حق کسب و پیشه و تجارت میباشد که ناشی از تلاش مستأجر است و موجب اعتبار و شهرت تجاری ملک می شود. این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تصریح نشده است.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  اصول حاكم بر قبول و مدت داوری

فرق مالکیت و سرقفلی

مالکیت حقی میباشد که به موجب قانون نسبت به اموال اعم از منقول مانند اتومبیل و غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، مغازه به شرط انتقال قانونی از طریق خرید و فروش، صلح، هبه، ارث و … ایجاد می شود مانند اینکه فردی مغازه یا منزلی را از دیگری خریداری می کند یا به او ارث می رسد اما سرقفلی فقط نسبت به منافع ملک تجاری است به گونه ای که شخص با پرداخت مبلغ مورد توافق نسبت به سرقفلی قادر است از منافع آن ملک استفاده نماید اما مالک ملک فرد دیگری است و او فقط برای داشتن سرقفلی مبلغی را پرداخت کرده است. می توان بیان کرد سرقفلی همان اجاره میباشد که با شرایط بهتر واقع می شود. اما بایستی ذکر کرد که مالکیت تنها نسبت به عین اموال نیست و نسبت به حق و منافع هم ایجاد می گردد به نحوی که در بحث سرقفلی می توانیم بیان کنیم که شخص مالک منافع ملک تجاری و حق سرقفلی است اما مالک عین ملک نیست.

خرید و فروش سرقفلی

همانگونه که در پیشگفتار مقاله بیان شد ملک تجاری شامل دو حق مالکیت و سرقفلی میباشد که هر کدام دارای ارزش اقتصادی است و امکان نقل و انتقال را خواهد داشت. یعنی صاحب ملک تجاری هم صاحب عین ملک و هم صاحب منفعت آن و همینطور صاحب تمام حقوق مرتبط به آن ملک می باشد. یکی از حقوق مرتبط به ملک تجاری، سرقفلی میباشد و چون قانونا دارای ارزش و بها است مالک قادر است آن را بدون فروش مالکیت عین ملک، به شخصی دیگر واگذار کند و شخصی که سرقفلی ملک تجاری را خریداری کند مالک منافع آن ملک و حق سرقفلی خواهد بود و مالک قادر نخواهد بود در صورت وجود شرایط قانونی مانع استفاده مستأجر از ملک شود. نکته ای که در مورد بحث سرقفلی بایستی به آن دقت شود این میباشد که سرقفلی خرید نیست بلکه قرارداد اجاره با شرایط بهتر است یعنی شخص مبلغی را بابت سرقفلی به مالک ملک تحت عنوان سرقفلی پرداخت میکند و قرارداد اجاره بسته میشود و پس از اتمام

موارد تخلیه ملکی که دارای سرقفلی است

 مدت اجاره مالک قادر است ملک را از مستاجر پس بگیرد البته در چنین شرایطی باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر پرداخت نماید و سپس تقاضای تخلیه کند. بدین ترتیب هنگامی که مالک بخواهد مستاجر را از ملک بیرون کند بایستی شرایط سرقفلی را رعایت نماید.

سرقفلی بعد از فوت

سرقفلی مانند همه حقوقی که یک شخص مالک آن میباشد مانند حق عبوری که شخص در ملک دیگری داراست بعد از فوت به وراث شخص به ارث میرسد و هیچکس نمی تواند مانع آنان در استفاده از سرقفلی ملک گردد. انتقال سرقفلی به ورثه عملی قانونی میباشد و وراث پس از فوت مورث (یعنی شخصی که فوت کرده و دارای ماترک یا اموال میباشد) و پس از دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند به نسبت سهم قانونی خود و یا بر اساس توافق صورت گرفته مالک سرقفلی گردند. منتقل کردن سرقفلی به فرزند در طی حیات شخص مستاجر منوط بدین این امر میباشد که در قرارداد اجازه واگذاری به دیگری را داشته باشد و یا از مالک نسبت به آن کسب اجازه نموده باشد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  بررسی نكاتی از فسخ

موارد تخلیه ملکی که دارای سرقفلی است

چنانچه ملکی به شخصی اجاره داده شود چه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت گردد و چه دریافت نگردد صاحب ملک قادر نیست پیش از منقضی شدن زمان اجاره و یا فسخ قرارداد اجاره که بایستی براساس دلایل قانونی و قراردادی باشد نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. در واقع موارد تخلیه سرقفلی انقضای مدت اجاره و فسخ قرارداد اجاره می باشد. قانون سرقفلی مربوط به املاکی که از سال 1376 به اجاره واگذار شدند، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و قانون سرقفلی مربوط املاکی که بعد از سال 56 اجاره داده می شوند، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می باشد.

درصد حق مالکانه سرقفلی

حق مالکانه به معنای هر چیزی میباشد که صاحب ملک استحقاق دریافت آن را داراست و هنگامی که مستأجر قصد داشته باشد سرقفلی ملک را به شخص دیگر واگذار نماید باید مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه سرقفلی به مالک پرداخت کند. درصد حق مالکانه مشخص نیست و بر مبنای عرف محاسبه می شود و دو حالت دارد:

حالت اول زمانی است که انتقال سرقفلی به صورت دائم می باشد که در چنین شرایطی درصد حق مالکانه سرقفلی به صورت زیر می باشد:

– تا پانصد میلیون تومان، ده درصد
– بیشتر از پانصد میلیون تومان تا یک میلیارد تومان، هشت درصد
– بیشتر از یک میلیارد تومان تا چهار میلیارد تومان، چهار درصد
– بیشتر از چهار میلیارد تومان، دو درصد

حالت دوم زمانی است که انتقال سرقفلی به صورت موقت می باشد که در چنین شرایطی درصد حق مالکانه به شرح زیر می باشد:

– تا پنجاه میلیون تومان، دو درصد
– بیشتر از پنجاه میلیون تومان تا صد میلیون تومان، یک درصد
– بیشتر از صد میلیون تومان تا پانصد میلیون تومان، 0.75 درصد
– بیشتر از پانصد میلیون تومان، 0.5 درصد

فروش سرقفلی بدون اذن مالک

همانگونه که در مقدمه مقاله شرح دادیم حق سرقفلی نوعی امتیاز برای مستأجر میباشد و به نوعی قانونگذار قصد داشته است که از او حمایت نماید. قانونگذار هم در ماده 474 قانون مدنی و هم به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، به مستأجر حق واگذاری سرقفلی و منافع عین مستأجره را به دیگری داده است، مگر اینکه حق انتقال به دیگری از او سلب شده باشد که در چنین شرایطی نیاز به اجازه مالک ملک خواهد داشت. شرایط حق واگذاری سرقفلی به صورت زیر می‌باشد:

– چنانچه مالک از مستأجر، سرقفلی دریافت نکند اما مستأجر سرقفلی ملک را به شخص دیگری واگذار نماید مستأجر دوم پس از پایان مدت اجاره نمی تواند برای دریافت مبلغ سرقفلی به مالک مراجعه نماید.
– در صورتی که مالک از مستأجر، سرقفلی اخذ کند و اجازه واگذاری سرقفلی از او سلب نشده باشد او قادر است در مدت زمان اجاره سرقفلی را به دیگری واگذار نماید و بابت حقی که نسبت به سرقفلی دارد سراغ مالک یا مستأجر دوم برود.
– چنانچه مالک از مستأجر، سرقفلی دریافت کند و اجازه واگذاری سرقفلی از مستأجر سلب شود مستأجر حق واگذاری سرقفلی را ندارد.

در هر شرایطی که مستأجر حق واگذاری سرقفلی را نداشته باشد و سرقفلی را واگذار کند و در این عمل سوء نیت داشته باشد مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است و از منظر حقوقی نیز قرارداد تنظیمی قابل ابطال خواهد بود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات خروج غیر قانونی از کشور

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

۱- مبنای قانونی حق سرقفلی قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۶ می باشد.

در صورتی که مبنای قانونی حق کسب و پیشه و سرقفلی ، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد.

۲- حق سرقفلی مبلغی است که در آغاز مدت اجاره از ناحیه مستاجر ، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می نماید که در زمان تخلیه ملک ، مبلغ سرقفلی باید به نرخ روز به مستأجر باز گردد مگر قرارداد اجاره ای که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد که در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶می شود و در این حالت مستأجر  در صورتی می تواند حق سرقفلی را به نرخ روز بگیرد که در قرارداد اجاره ، این مورد شرط شده باشد.

در صورتی که حق کسب و پیشه حقی میباشد برای مستأجر که در خلال مدت اجاره ، با توجه به حق مشتری گیری مستأجر ایجاد می گردد بدین مضمون که اگر مستأجری سال های سال مغازه ای را مثلا جهت شغل شیرینی فروشی استفاده نموده و مشتریان در آن محل، سالیان سال آن ملک را به عنوان شغل شیرینی فروشی شناخته اند و امکان دارد بارها جهت خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق مشتری گیری ، حق کسب و پیشه می گویند قیمت حق کسب و پیشه را با توجه به نوع شغل و کسب او که باعث جلب اعتبار و جذب مشتریان بیشتر می گردد ، توسط کارشناس تعیین می شود.

برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اگر به مستاجری قبل از سال ۱۳۷۶ ، مغازه ای را به اجاره واگذار کرده اید دیگر مالک نمی تواند در انقضای مدت قرارداد اجاره ، ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه مدت اجاره ، موقت و مثلاً برای یکسال باشد چرا که به مستأجر ، حق کسب و پیشه تعلق گرفته است البته این حق کسب و پیشه ، در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره شما بعد از سال ۱۳۷۶ باشد ، دیگر منتفی است.

۳- مبلغ حق سرقفلی ، در ابتدای قرارداد اجاره با توافق میان مالک ( موجر ) و مستأجر تعیین می گردد.

در صورتی که مبلغ حق کسب و پیشه در زمان تخلیه  براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعیین می گردد.

۴- از ناحیه طرفین عقد اجاره ، حق سرقفلی قابل اسقاط است.

در صورتی که حق کسب و  پیشه در آغاز عقد اجاره ، امکان اسقاط ندارد زیرا در آغاز عقد اجاره هنوز ، حق کسب و پیشه بایجاد نشده تا طرفین آن را اسقاط نماید.

۵- حق سرقفلی، قابلیت توقیف از ناحیه مراجع قضایی را دارد  ولکن فروش آن، عملاً با مشکل قانونی مواجه میباشد زیرا بایستی رضایت مالک را در جهت فروش آن ، دریافت گردد در حالی که منشأ حق سرقفلی، قرارداد و توافق میباشد.

در صورتی که حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

۶- حق سرقفلی مستأجر که با قرارداد ایجاد گردیده حتی اگر مستاجر تخلف نماید، ساقط نمی گردد بلکه بایستی به نرخ روز کارشناسی به مستأجر پرداخت گردد.

در صورتی که حق کسب و پیشه مستأجر با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ممکن است با تخلفات مستأجر از جمله انتقال به غیر یا تغییر شغل و… ساقط شود.

 

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس