خرید و فروش ملک با وکالتنامه

0

فروش ملک به صورت دادن وکالت به وکیل یا شخص ثالث یکی از موارد شایع معاملات است. مهمترین موضوع در امر وکالت دادن این است که وکیل تنها می توانید قبول وکالت از یک موکل زنده را داشته باشد و در صورت فوت موکل وکالت او نیز باطل می شود.

طبق قانون مدنی وکالت نامه به عقدی گفته می‌شود که یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می‌کند. فردی که امور به او ملحق می‌شود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد موکل نامیده می‌شود.  وکالت نامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.

منظور از وکالت نامه چیست‌؟

همچنان که گفتیم منظور عقد وکالتی است که بین طرفین منعقد می شود. این عقد باید به صورت کتبی انجام شود و یک نسخه از آن نزد وکیل و نسخه دیگری هم نزد موکل باشد.

از جمله اختیاراتی که فرد وکیل داراست اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت ماخوذه از سوی موکل خود را داشته باشد.

همچنین این که موکل به وکیل اختیار هر گونه نقل و انتقال چه در قالب خرید و چه در قالب فروش به هر میزان و هر مبلغی را خواهد داشت حتی اگر آن شخص خودش باشد که اصطلاحا به آن وکالت ملک گفته می شود.

به طور خلاصه در معامله وکالتی این گونه است که فرد فروشنده به جای انتقال سند قطعی به دلیل فراهم نبودن شرایط به فروشنده وکالت بلاعزل می دهد که در فروش و تمام تصرفات دیگر حتی به خودش تا در صورت فراهم بودن شرایط خریداری که وکالت دارد آن را به خودش بفروشد و سند تنظیم کند در واقع نیت باطنی طرفین بیع است نه چیز دیگر اما در قالب وکالت در آمده است.

نکات لازم در معامله وکالتی

نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که در معامله وکالتی چون قالب آن وکالت است با فوت و یا حجر هر یک از طرفین عقد خود به خود از بین خواهد رفت و منحل می شود و آن وکالت نامه در اثری نخواهد داشت.

لذا بهتر است هر چه سریع تر این وکالت به سند قطعی تبدیل شود تا ریسک آن کمتر شود.

نکته ای دیگر که در معامله وکالتی یا خرید زمین با وکالت نامه لازم است انجام دهید این است که به صرف وکالت نامه راضی نشوید زیرا ریسک خاص خودش را دارد و بهتر است همزمان با اینکه وکالت نامه تنظیم می کنید یک مبایعه نامه نیز نوشته شود.

تا بدین وسیله معامله مستحکم تر بشود.

خرید و فروش ملک با وکالتنامه

لازم است که دقت شود ممکن است خود فروشنده نیز وکالتی این ملک را خریده باشد حال اگر قرار است که وکالت نامه تفویض شود یا اینکه واگذار شود باید اطمینان حاصل کرد که خدشه ای به  وکالت نامه اصلی و اولی وارد نیست زیرا اگر آن وکالت نامه باطل باشد وکالت نامه بعدی نیز بی اعتبار خواهد بود.

و این که فرد وکیل در آن وکالت نامه باید دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.

مورد دیگری که لازم است به آن اشاره شود این است که در عقد وکالت، فرد موکل می تواند نسبت به آنچه که وکالت داده خود آن موضوع را انجام دهد لذا ضروری است حتی اگر وکالت نامه بلاعزل است حق انجام موضوع مورد وکالت را از موکل سلب کنید‌.

به این صورت که موکل حق هیچ گونه دخل و تصرفی و دخالتی در موضوع مورد وکالت را که مثلا ملک است نخواهد داشت.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مفهوم، مبانی و شرایط تعویق صدور حکم

خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه به چه صورت است؟

در عصر حاضر به دلیل مشغله‌های زیاد کاری و زندگی  در کلان شهرها ،وجود ملک و زمین‌های بسیار، بحث وکالت بلا عزل یا  سند وکالتی را داغ نگه داشته است. همه ما بیشتر این کلمات را در عرصه خرید و فروش ماشین، واحد مسکونی و زمین شنیده‌ایم. نقل و انتقال ملک برای فروختن یک ملک یا زمین دارای هزینه‌های زیادی است. به همین دلیل بسیاری از افراد  از به نام زدن سند خودداری کرده و یک سند وکالتی و وکالت بلا عزل تنظیم می‌کنند و همه کارهایشان به صورت قانونی با همان سند انجام می‌شود.

خرید و فروش با وکالت بلا عزل و وکالت نامه دارای معایب و مزایای خاص خود است. بهتر است قبل از انجام چنین معاملاتی همه نکاتی که در رابطه با این موضوع وجود دارد را مطالعه کنید و دقت کافی در انجام عقد قرارداد داشته باشید. توصیه می‌کنیم با افرادی که نمی‌شناسید به هیچ عنوان معاملات وکالتی انجام ندهید

وکالت فروش ملک در قانون چه شرایطی دارد

یکی از انواع روش‌هایی که خرید و فروش ملک به کار می‌رود، استفاده از وکالت است. فروش یا خرید وکالتی که از چند جهت کار را برای دو طرف آسان‌تر می‌کند و در عین حال باید توجه کافی به آن داشت. در واقع در این روش دو طرف با تنظیم وکالتنامه و بدون انتقال سند، ملک را معامله می‌کنند. اینکه چه دلایلی باعث خرید و فروش وکالتی‌ست و شرایط وکالت فروش ملک به چه صورت است، مواردی هستند که در این مطلب به آن‌ها می‌پردازیم.

وکالت

عقود و معاملات انواع مختلفی در قانون دارندکه یکی از آن‌ها وکالت است. به این معنا که یک طرف، دیگری را در انجام کاری نماینده خود کند.

شخص اول که وکالت می‌دهد، موکل و طرف دوم که انجام کار را به عهده می‌گیرد،‌ وکیل و قراردادی که از این بابت بین طرفین تنظیم می‌شود نیز قرارداد وکالت است.

بر خلاف تصور رایج، وکالت فقط مربوط به پرونده‌هایی نیست که ما به وکلای دادگستری می‌سپاریم و آن‌ها وکیل ما برای پیگیری امور قضایی می‌شوند بلکه وکالت به دو صورت وجود دارد:

اول- وکالت قضایی: برای پیگیری امور در دادگاه‌ها و مراجع دادگستری که توسط وکیل دادگستری انجام می‌شود.

دوم- وکالت اداری: برای انجام امور اداری در مسائل مختلف و توسط افراد عادی یا وکلای دادگستری انجام می‌شود.

خرید و فروش ملک با وکالتنامه

وکالت فروش

با توجه به آنچه در مورد قرارداد وکالت گفته شد، در خرید و فروش ملک یا حتی ماشین امکان دارد که فروشنده به خریدار وکالت در پیگیری امور اداری و انتقال سند را بدهد.

در این صورت خریدار برای انجام امور اداری، نیازی به حضور فروشنده ندارد و می‌تواند از جانب خود تمامی امور را پیگیری کند. نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه کنید این است که معمولا با تنظیم قرارداد وکالت خریدار بخشی از پول یا تمامی آن را به فروشنده منتقل می‌کند. با این فرض که این قرارداد،‌ قرارداد خرید ملک است. در حالی‌که هر نوع خرید و فروشی باید در قالب عقد بیع یا همان خرید و فروش بین آن‌ها تنظیم شود و به امضا برسد.

دلایل وکالت فروش

همیشه مطمئن‌ترین روش برای خرید و فروش ملک، انتقال سند و به نام زدن آن در دفاتر اسناد رسمی‌ست اما گاهی این امکان برای طرفین وجود ندارد و به همین دلیل از وکالت فروش استفاده می‌شود. این دلایل متفاوت هستند:

برای مثال یکی از رایج‌ترین مواردی که باعث معاملات وکالتی می‌شود، حاضر نبودن سند است. به این صورت که مالک، پس از تکمیل ساختمان و پیش از گرفتن سند تفکیکی اقدام به فروش چند واحد از آپارتمان می‌کند. در این فرض به دلیل حاضر نبود سند مجزا، طرفین نمی‌توانند فرآیند انتقال سند را در همان زمان انجام دهند، در نتیجه اقدام به معامله وکالتی می‌کنند.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  ازدواج سفید چیست و در ایران چگونه است؟

همچنین اگر سند ملک در رهن بانک باشد، امکان انتقال سند برای خریدار و فروشنده وجود ندارد،‌ در نتیجه در صورتی که فروشنده بخواهد پیش از پایان اقساط و فک رهن، ملک را بفروشد،‌ می‌توان از وکالت فروش ملک استفاده کند.

از دیگر دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  •  بالا بودن هزینه انتقال برای دو طرف
  • کوتاه کردن فرآیند انتقال سند
  • مفقود شدن سند ملک
  • فرار مالیاتی فروشنده
  • و…

شرایط وکالت فروش

در خرید و فروش ملک،‌ دو طرف به عنوان خریدار و فروشنده وجود دارند که رعایت شرایطی از جانب هر دو ضروری‌ست. در واقع گاهی نبود اطلاع کافی از قوانین و قواعد وکالت فروش ممکن است، هر یک از طرفین خسارات زیادی را متحمل شود که عموما خریدار بیشترین ریسک‌ها را تحمل می‌کند. برخی از این شرایط را به‌صورت خلاصه می‌توان این گونه بیان کرد:

تنظیم مبایعه‌نامه و وکالتنامه

وکالت یک نوع قرارداد است که در آن وکیل، صرفا نماینده موکل است.
به این معنا که اگر کاری به او سپرده شود، خود موکل هم می‌تواند شخصا آن را انجام دهد.
در نتیجه اگر وکالت فروش بین طرفین تنظیم شود، فروشنده می‌تواند به شخص دیگری هم وکالت داده و ملک را بفروشد. تنها راه‌حلی که می‌توانید برای جلوگیری از این کار از آن استفاده کنید،
تنظیم مبایعه‌نامه رسمی است که نشان دهنده معامله خرید و فروش بین شما باشد.

خرید و فروش ملک با وکالتنامه

وکالت بلاعزل

یکی از اشتباهات رایج خریداران این است که تصور می‌کنند با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده،
همه حقوق آن‌ها تامین می‌شود. این در حالی‌ست که وکالت بلاعزل به این معناست که یکی از طرفین به‌صورت یک جانبه نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.
در حالی که در وکالت ساده این امکان برای هر یک از طرفین وجود دارد.
اما باید بدانید که در هر یک از انواع وکالت، فوت فروشنده یا خریدار یا دیوانگی او باعث از بین رفتن وکالت می‌شود و اگر شما،‌ خریدار باشید و فروشنده فوت کند، ملکی که وکالت آن را دارید به ورثه فروشنده منتقل می‌شود مگر آنکه مبایعه‌نامه داشته باشید و این امر را ثابت کنید.

ضرورت انتقال سریع ملک

وکالت فروش برای انجام امور اداری و در نهایت تنظیم سند به خریدار داده می‌شود
و از زمان تنظیم وکالتنامه تا انتقال سند به نام خریدار ممکن است، ‌اتفاقات زیادی از جمله:
فوت هر یک از طرفین یا فروش مال توسط فروشنده به افراد دیگر و…، حادث شود.
در نتیجه مطمئن‌ترین راه این است که در اولین فرصت سند را به نام خود انتقال دهید.

فروش وکالتی با چند وکالتنامه

همیشه این گونه نیست که مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده باشد،
به این صورت که ممکن است شما به عنوان خریدار،‌ ملک را از شخصی بخرید که او هم ملک را وکالتی خریده است و به نام او سند منتقل نشده و این زنجیره تا چند دست وجود داشته باشد.
در این موارد لازم است،‌ وکالتنامه اولیه که توسط مالک تنظیم شده را با دقت کافی مطالعه نمایید و از صحت آن مطمئن شوید.

مدت در وکالتنامه

یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که :
در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد.
چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست
و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل می‌شود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  طلاق بائن چیست؟

خرید و فروش ملک با وکالتنامه

 

تنظیم وکالت فروش ملک به صورت رسمی

 

مهم‌ترین نکته‌ای که در رابطه با تنظیم وکالت فروش ملک باید به آن توجه کنید این است که :
وکالتنامه خود را به صورت رسمی یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداری و قضایی مشکلی نداشته باشید.
در غیر این صورت تنظیم وکالتنامه اعتباری ندارد و اثبات آن بسیار مشکل است.
به علاوه مواردی که در وکالتنامه قید می‌کنید به اندازه رسمیت داشتن آن اهمیت دارد
و باید با دقت و توجه کافی آن را تنظیم نمایید.
چه بسا که یک مورد نادرست در وکالتنامه می‌تواند تمامی سرمایه شما را بر باد دهد.
از این رو توصیه می‌شود در تنظیم وکالتنامه فروش ملک خود با وکلای دادگستری مشورت نمایید.

خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چه مشکلاتی دارد؟

البته ما در این بخش در رابطه با نقل و انتقال ملک بیشتر صحبت خواهیم کرد. سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلا عزل به وکیل خود دلایل بسیاری زیادی را در برمی‌گیرد. چند نمونه از آن دلایل عبارت است از:

  • صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.
  • صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.
  • گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.
  • فرار مالیاتی
  • آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده دربیایند.
  • عجله فروشنده و …

عواملی که موجب فسخ فروش وکالتنامه ای ملک می شوند

  • از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت
  • انجام عملی منافی با وکالت توسط موکل
  • پایان مدت وکالت
  • فوت وکیل یا موکل

خرید و فروش ملک با وکالتنامه

چگونه خطرات احتمالی  در خرید ملک با سند وکالتی را کاهش دهیم؟

روش هایی وجود دارد که میتوانید با انجام دادن آنها تا حد ممکن در خرید ملک با سند وکالتی خطرات را کاهش و از کلاهبرداری های احتمالی جلو گیری کنید:

  • مبایعه نامه و وکالت نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند. در واقع دو عضو جدا نشدنی شمرده می‌شوند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت نامه معامله‌ای انجام ندهید.
  • از فروشنده ملک بخواهید که مبایعه نامه در یک دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد.
  • در مبایعه نامه قید شود که تمامی اختیارات قانونی ملک (حق فروش و…) را خریدار دارا باشد.
  • از فروشنده درخواست شود که حق درخواست ثمن را از خودش ساقط نموده تا در صورتی که فروشنده فوت کند شما صاحب اصلی ملک شوید.

سوالات متداول

معامله با وکالت نامه به چه صورت است؟

فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل و تام می دهد که هر تصرفی را در مورد معامله مثل ملک انجام دهد.

آیا وکالت نامه با فوت یکی از طرفین باطل می شود؟

بله، وکالت عقدی جایز است و با فوت و حجر یکی از طرفین از بین خواهد رفت. البته دادگاه می تواند وکالت نامه را با قصد واقعی طرفین انطباق دهد و با احراز بیع احکام آن را جاری کند.

محکم کاری در خرید ملک با وکالت نامه چگونه است؟

لازم است هم زمان با تنظیم وکالت نامه  بیع نامه نیز تنظیم شود و در وکالت نامه هر حق دخالت فروشنده سلب شود.

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس