حق شفعه

مطابق با ماده 808 قانون مدنی؛ هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می­گویند.

شرایط تحقق حق شفعه

شرایط تحقق حق شفعه و قواعد حاکم بر این حق به شرح ذیل است:

• اختصاص حق شفعه به اموال غیر منقول

حق شفعه حقی مختص به اموال غیرمنقول است و در اموال منقول حق شفعه پذیرفته نشده است. لازمه اعمال حق شفعه، واگذاری زمینی است که میان دو شریک مالکیت آن به صور مشاع برقرار است. مدر این رابطه ماده 809 قانون مدنی مقرر داشته است؛ هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

• لزوم بیع مال غیرمنقول به همراه ممر و مجری مشترک

شریک باید ملک خود را با کلیه متعلقات خود به عقد بیع واگذار نماید و در صورت عدم واگذار گردیدن متعلقات ملک نظیر ممر و مجری، حق شفعه جاری نخواهد بود. مطابق با ماده 810 قانون مذکور چنین اشعار گردیده است؛ گر ملک دو نفر در ممر با مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگرچه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

• عدم تحقق حق شفعه در وقف

در شراکت میان مال طلق و مال وقف، حق شفعه جاری نبوده و متولی مال موقوفه نمی­تواند اقدام به اعمال حق شفعه نماید. طی ماده 811 قانون مدنی چنین بیان گردیده است: اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.

• قابل تقسیم بودن مال

مال موضوع حق شفعه می­بایست قابل تقسیم باشد در صورت غیرقابل تقسیم بودن مال مذکور، حق شفعه جاری نخواهد بود.

• شراکت دو نفر در مال واحد

مال موضوع حق شفعه می­بایست میان دو شریک مشترک باشد اگر تعداد شرکاء بیش از دو نفر باشد حق شفعه جاری نخواهد بود.

واگذار گردیدن مال به عقد بیع

در اعمال حق شفعه شرط است که احد از شرکاء به عقد بیع، مالکیت خود را به غیر واگذار نماید. در صورتی که با استفاده از ماده 10 قانون مدنی یا به عقد صلح شریک سهم خود را واگذار نماید، شریک دیگر از حق شفعه محروم خواهد ماند.

در این رابطه ماده 759 قانون مدنی مقرر داشته است؛  حق شفعه در صلح نیست هر چند در مقام بیع باشد. بدیهی است مقصود از بیع معامله­ای است که به صورت صحیح واقع گردیده است هرچند که این معامله دارای خیار فسخ و قابل انحلال باشد. در این رابطه ماده 814 قانون مدنی مقرر داشته است؛ خیاری بودن بیع مانع از اخذ بشفعه نیست. با توجه به مراتب ذکر شده، چنانچه عقد بیع فاسد و نادرست باشد حق شفعه تحقق نخواهد یافت: در بیع فاسد حق شفعه نیست.(ماده 813 قانون مدنی)

• فوری بودن حق شفعه

حق شفعه به مانند خیارات یک حق فوری است. (ماده 821 قانون مدنی)  یعنی در مدت زمان معمولی از تاریخ اطلاع شریک از وقوع معامله وی می­تواند حق شفع را اعمال نماید به عنوان مثال شریک می­بایست در یک معامله زمین حداکثر ظرف مدت ده روز حق شفعه را اعمال کند و الا در صورت تاخیر بیشتر فوریت حق شفعه رعایت نگردیده و دادگاه اعمال حق را نخواهد پذیرفت. مگر آنکه وی ثابت نماید از وقوع معامله اطلاعی نداشته و به تازگی از آن مطلع شده است.

اعمال حق شفعه نیز به طور معمول می­بایست از طریق ارسال اظهارنامه خطاب به شریک و مشتری صورت بپذیرد. برخی معتقدند که با توجه به ماده 808 قانون مدنی که مقرر می­دارد؛ شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده باو بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

شفیع می­بایست ثمن معامله را در زمان اعمال حق شفعه از طریق واریز به حساب معرفی شده از طرف دادگاه نادیه نماید. مگر آنکه وی از ثمن مورد معامله اطلاعی نداشته و طی اظهارنامه ارسالی با اشاره به عدم اطلاع خود از مخطب درخواست نماید تا ثمن را اعلام تا وی بلافاصله نسبت به تادیه آن به خریدار یا واریز به حساب دادگستری اقدام نماید.

در هر حال چنانچه شفیع از مبلغ مورد معامله اطلاعی نداشته و خریدار یا شریک وی نز از اعلام آن در پاسخ به اظهارنامه ارسالی امتناع نمایند وی می بایست بلافاصله اقدام به تقدیم دادخواست به مرجع قضایی ذیصلاح نموده و از دادگاه درخواست تعیین ثمن و معرفی حساب جهت واریز مبلغ مورد معامله یا همان ثمن پرداختی مشتری را بنماید.

• قابلیت اسقاط حق شفعه

ماهیت حق شفعه یک حق مالی بوده و مانند سایر حقوق مالی اسقاط آن نیز از طرف شخص صاحب حق ممکن و متصور می­باشد. اسقاط حق ممکن است به صورت لفظی و با بیان این عبارت که من حق مذکور را از خود سلب نمودم در برابر شهود یا تنظیم سندی مشتمل بر اسقاط حق مزبور یا به صورت عملی و با اقدامات معینی که شفیع انجام داده و بیانگر اسقاط این حق است نظیر انعقاد قرارداد با مشتری در رابطه با چگونگی بهره برداری از یک زمین کشاورزی یا به لحاظ فوریت حق شفعه، عدم اقدام به اعمال حق با وجود آگاهی از انجام معامله نسبت به سهم شریک احراز نمود. در هر حال احراز این امر با دادگاه خواهد بود.

• اثر حق شفعه نسبت به اشخاص ثالث

حق شفعه نسبت به اشخاص ثالث اثر قانونی داشته و کلیه معاملات انجام یافته توسط شخص ثالثی که سهم شریک را خریداری نموده است را باطل می­نماید. در این رابطه ماده 816 قانون مدنی مقرر داشته است؛ اخذ بشفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت بمورد شفعه نموده باشد باطل مینماید.

• عدم امکان تجزیه مبیع واحد

در صورت واحد بودن مبیع مورد معامله، صاحب حق شفعه می­بایست نسبت به کل مبیع اعمال حق خود را نماید. در غیر این صورت حق شفعه محقق نخواهد گردید. به عنوان مثال در معامله نسبت به 10000 متر زمین شریک حق شفعه را در قبال 200 متر اعمال نماید: حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت بیک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبوریا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت بتمام مبیع‌اجرا نماید. ( ماده 815 قانون مدنی)

• امکان اعمال حق شفعه در بخشی از مبیع متعدد معامله واحد

در صورت متعدد بودن مبیع یک معامله واحد، قابلیت اعمال حق شفعه بر کل مبیع مذکور شرط نبوده و حتی اگر برخی از این مبیع نیز قابل اعمال حق شفعه باشد امکان اعمال آن برای شریک متصور خواهد بود. وفق ماده 812 قانون مدنی در این رابطه چنین مقرر شده است؛ اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را میتوان نسبت به بعضی که قابل شفعه است بقدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.

• امکان به ارث رسیدن حق شفعه

حق شفعه به ارث می رسد لیکن ورثه امکان اعمال آن تنها نسبت به سهم خود را نداشته و در صورت انصراف برخی از ورثه سایر ورثه می بایست یا کل ثمن را پرداخت و مبیع را تملک نمایند یا از اعمال آن صرف­نظر نمایند. در این رابطه مواد 823 و 824 قانون مدنی اشعار داشته است؛ حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود. هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت بسهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن‌صرف نظر کنند یا نسبت بتمام مبیع اجرا نمایند.

• امانی بودن ید مشتری

ید مشتری بر مال موضوع حق شفعه ید امانی بوده و در صورت عدم تعدی و تفریط هیچ گونه مسئولیتی را در برابر شریک فروشنده یا شریک اعمال کننده حق شفعه ایجاد نمی­نماید. در این خصوص طبق ماده 818 قانون مدنی بیان گردیده است: مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و هم‌چنین است بعد از اخذ ‌به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.

• مالکیت نماآت مال موضوع حق شفعه

در صورت اعمال حق شفعه و سلب مالکیت از مشتری به موجب ماده 819 قانون مدنی وضعیت مالکیت نماآت حاصل از ملک موضوع معامله به این شرح تعیین گردیده است؛ ماآتی که قبل از اخذ بشفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتیکه منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع‌است ولی مشتری می‌تواند بنائی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.

• عیب مال موضوع حق شفعه

در خصوص عیب مورد معامله، طبق ماده 820 قانون مدنی مقرر شده است؛ هرگاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ بشفعه مقدار ارش را از ثمن کسر‌میگذارد.حقوق مشتری در مقابل بایع راجع بدرک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است

 

آن‌چه مطالعه فرمودید توسط هیات تحریریه موسسه حقوقی رهپویان آتی‌نگر تهیه و تنظیم شده بود. برای اطلاع از تازه‌های حقوقی، ما را در اینستاگرام نیز دنبال کنید.