تملک قهری، تملیک و شروط صحت آن در حقوق اداری توسط دستگاه های دولتی

0

در نظام حقوقی ایران خواه شخص حقیقی باشد خواه شخص حقوقی برای تحصیل مالکیت دو طریق متصور است:1- مالکیت ناشی از توافق که بدان تملیک و  2- مالکیت قهری که بدان تملک گفته می شود. در حقوق اداری اشخاص حقوقی به دودسته شخص حقوقی حقوق خصوصی و شخص حقوقی حقوق عمومی تقسیم می گردند . شخص حقوقی حقوق عمومی آن دسته از اشخاص حقوقی هستند که مالیکت سهام یا مالکیت آنها متعلق به دولت است . دولت در معنای خاص مد نظر بوده و  به معنای نظام حاکمیت داخلی یعنی قوای متعلق به نظام حاکم که شامل سه قوه مجریه ، قضاییه و مقننه و قوای مسلح و دیگر نهادهای حاکمیتی است، می باشد. البته به دلیل اینکه نظام اداری کشور و به عبارت دیگر اداره کشور عموماً  در همه نظام های حقوقی دنیا توسط قوه مجریه صورت می گیرد، در این نوشته منظور نظر از شخص حقوقی حقوق عمومی ناظر بر اشخاص متعلق و وابسته به قوه مجریه است. ماده «5» قانون مدیریت کشور ، دستگاه های اجرایی را به چهار دسته تقسیم کرده است:1- وزارتخانه 2- موسسه های دولتی 3- شرکت های دولتی  4- موسسه عمومی خصوصی»نگارنده بنا دارد در این نوشتار نحوه تحصیل اراضی را در دوفرض مورد ممیزی قراردهم. بخش نخست در خصوص تحصیل مالکیت قهری که بدان تملک گفته می شود و بخش دوم در خصوص تحصیل توافق مالکی تاشخاص که بدان تملیک گفته می شود مورد واکاوی قرارخواد گرفت.

پیش از ورود به موضوع مورد نظر ، لازم است در خصوص مبنای قانونی نحوه تحصیل اراضی اشخاص توسط دستگاه های تملک کننده و دولتی قدری توضیح داده شود. در نظام قراردادهای مدنی و روابط اشخاص خصوصی با یکدیگر،‌شاید تنها قانون حاکم بر تعیین و صحت و چگونگی انعقاد و تشکیل عقد بیع ، قانون مدنی است. که در مواد 190 قانون مدنی به عنوان شرایط عمومی قرارداد و ماده 338 و361 قانون مدنی به عنوان شروط اختصاصی عقد بیع این موضوع متبلور گردیده است. به عبارت دیگر اشخاص حقوق خصوصی تنها با رعایت قواعد عمومی قراردادها و قواعد اختصاصی عقد بیع مجاز به انعقاد و تشکیل قرارداد خرید و فروش می باشند و دیگر محدودیتی یا ممنوعیتی از این حیث متصور نیست . لاکن برای صحت اعمال حقوقی دستگا ههای دولتی قانونگذار شروط محدود و مضیق کننده دیگری نیز وضع نموده است. لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی،و نظامی دولت حدود و ثغور و شروط صحت تملک و تملیک را بیان نموده است.

عقود معین و قراردادهای بانام

تملک

تملک یا همان به مالکیت در آوردن قهری هم در حقوق مدنی هم در نظام حقوق اداری پیش بینی شده است. در حقوق مدنی، تملک از طریق قراردادی (ارث ماده 867 قانون مدنی) یا با حکم مقام قضای(اجرای احکم و انتقال سند مالکیت) محقق می گردد اما در نظام حقوق اداری، فروض دیگری برای تملک وجود دارد و آن هم استفاده دستگاه های دولتی از شیوه قانونی برای تملک اراضی اشخاص می باشد.قانونگذار برای دستگاه های اجرایی درلایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، درباره نحوه و چگونگی تملک و تحصیل مالکیت اراضی متعلق به اشخاص حقوق خصوصی و عمومی به طور قهری احکامی را وضع نموده است.

1) شروط تملک

الف)لزوم وجود دستگاه دولتی: از آنجا که مقنن این امتیاز را صرفاً برای اشخاص حقوقی حقوق عمومی در نظر گرفته است در نتیجه متقاضی شامل وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت، همچنین‌شهرداریها و بانکها ودانشگاه‌های دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد واز این پس “‌دستگاه اجرایی” نامیده‌می‌شوند ، می گردد. در نتیجه اشخاص حقوقی حقوق خصوصی یا سایر نهادها و ارگانهای و موسسات وابسته به حاکمیت نمی توانند از این امتیاز و تحصیل قهری مالکیت بهره ببرند.

ب) عدم توافق :از مسلمات صحت تملک می  باشد. به عبارت دیگر تا این شرط محقق نگردد نمی توان وارد شروط دیگرگردید. چنانچه مالکان یا صاحبان حق برای واگذاری وفروش اراضی یا حق خود رضایت و توافق داشته باشند تمسک و توسل به تملک شیوه ای باطل  و عبث محسوب که هم ضمن نقض قوانین و مقررات باعث افزایش بی اعتمادی اشخاص به دستگا ههای دولتی می گردد. از این حیث دستگاه های دولتی مکلف هستند در صورت عدم احراز توافق و انعقاد عقد بیع و از باب عسرت اقدام به تملک اراضی نمایند.تبصره«2» ماده «4» و ماده «8» لایحه قانونی موید و مبین این اصل می باشد.

ج) فوریت اجرای طرح:قانونگذاری شرطی برای اجرای فوری بودن طرح قرارداده است که شامل ورود خسارت جبران ناپذیر به دستگاه دولتی است . با این وصف مراد مقنن این بوده است که دستگاه دولتی به هر بهانه و موجبی اقدام به سلب مالیکت و تحصل مالکیت اشخاص ننماید. حتی اگراجرای  طرح های عمرانی یا عمومی یا نظامی فوری بوده لاکن عدم اجرای آنان خسارتی به دستگاه های دولتی وارد ننموده و یا ضرر جبران ناپذیر وارد ننماید باز هم موجبی برای تمسک به قاعده تملک باقی نمی ماند. قانونگذاری شرروط تملک را تا آنجا که ممکن بوده است محدود و مضیق نموده است. که عدم توجه به آن شروط ناقض حق مالکیت و  اصل تسلیط در جامعه است.

د) اجرای طرح های عمرانی،عمومی و نظامی: دستگا ههای دولتی تنها برای اجرای طرح های عمرانی،عمومی و نظامی می توانند از تملک استفاده کنند . این عبارت مفهم این است که سایر طرح های دولتی ، قابلیت تملک ندارد و اصل بر عدم استناد دستگاه های دولتی برای تملک برای اجرای طرح های دولتی است مگر طرح هایی که در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک از آنان سخن به میان آمده است.

شرایط عمومی و صحت تملک

قانونگذار علاوه بر شروط فوق الذکر ، شروط دیگری را  وضع نموده که عدم توجه و رعایت آن شروط باعث بطلان تملک در روند دادرسی های اداری می گردد.

1-2-2-تامین اعتبار :  وفق ماده 1 لایحه قانونی تملک ، قبل از اجرای طرح دستگاه اجرایی موظف هستند اعتبار و مبلغ اجرای طرح تملک موضوع را توسط سازمان برنامه و بودجه تامین و تایید شده در اختیار داشته باشد. اعمال تملک فرع بر تامین اعتبار دستگا ه اجرایی در سازمان مربوطه می باشد.

2-2-2-تایید آن توسط بالاترین مقام اجرایی دستگاه : با عنایت به قوانین و مقررات حاکم بر حقوق اداری ، بالاترین مقام اجرایی به شخصی اطلاق می گردد که صلاحیت انعقاد قرارداد و اداره شرکت را دارا می باشد لذا با عنایت به قانون تجارت، و قانون تاسیس، آیین نامه اجرایی و اساسنامه شرکت های دولتی و نیز قوانین حاکم بر دستگاه های اجرایی مندرج در لایحه قانونی موصوف ، مدیر عامل یا رئیس آن دستگاه به عنوان بالاترین مقام اجرایی قلمداد می گردد.

3-2-2-استفاده از اراضی ملی یا دولتی برای اجرای طرح :  اراضی ملی اراضی است که توسط ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور و اصلاحیه آن ، ملی تشخیص داده می شود که مرجع تشخیص آن اداره کل منابع طبیعی است  و اراضی دولتی شامل اراضی موات نیز می باشد که مرجع تشخیص اراضی موات داخل در حریم شهر اداره مسکن و شهرسازی و خاج از حریم شهر به عهده منابع طبیعی است.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  حضانت فرزند : حقوق ناظر به حضانت و ملاقات كودك

4-2-2-استعلام از ساز مان ثبت اسناد و املاک : وفق تبصره ماده 2 لایحه قانونی تملک ، دستگاه های اجرایی مکلف  است محل وقوع اراضی و پلاک ثبتی و آخرین مالکان و صاحبان حقوق را از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام نماید و اداره ثبت موظف است علاوه بر  پاسخ استعلام ، در خصوص  افراز یا مشاع بودن زمین اعلام نظر نماید.

5-2-2-مجوز وزیر دستگاه اجرایی : با عنایت به ماده 9 لایحه قانونی تملک ، در صورت فوریت اجرای طرح و عدم توافق دستگاه اجرایی با مالکان یا صاحبان حقوق جهت خرید موضوع و محل اجرای طرح ، دستگاه اجرایی         می تواند از طریق اعمال تملک اقدام به تصرف و تملک اراضی یا حق نماید لیکن اعمال آن مستند به ماده 8 قانون مدیریت خدمات کشوری که در زمره حقوق حاکمیتی است صرفاً توسط وزیر مربوطه دستگاه اجرایی یا ریاست دستگاه هایی که مستقیماً تحت نظر ریاست جمهوری می باشند توسط رئیس آن دستگاه  امکان پذیر است لذا صدور مجوز توسط معاون وزیر یا سایر مقامات مجاز نیست به عبارت دیگر اساساً صدور مجوز توسط غیر وزیر به دلیل فقدان صراحت قانونی ، باطل محسوب   می گردد

6-2-2-انتشار آگهی تملک در روزنامه کثیر النتشار:چنانچه محل و اراضی مورد تملک در زمره ملک مشاع بوده و اداره ثبت اسناد و املاک محل نام مالک یا مالکان را اعلام ننماید ، و از سوی دیگر  به علت اینکه اساساً اعمال تملک فرع بر عدم توافق بوده و این امر در صورت طرح دعوی در مراجع قضایی مستلزم اثبات    می باشد لذا لازم است در این فرض دستگاه اجرایی یک نوبت آگهی تملک به انضمام محل و ذکر پلاک ثیتی و ضمانت اجرایی عدم توافق را در اگهی قید نماید

7-2-2-پرداخت مبلغ محل تملک : با عنایت به تبصره 2 ماده 3 وتبصره ماده9 لایحه قانونی تملک ، بعد از صدور مجوز توسط وزیر دستگاه مربوطه یا بالاترین مقام مجاز ، دستگاه تملک کننده مکلف است حداکثر ظرف سه ماه مبلغ را به حساب صندوق ثبت محل تودیع نماید که انقضاء بیش از مدت سه ماه به منزله انصراف ازتملک محسوب و در صورت تملک آن محل و در صورت طرح دعوی در محاکم قضایی از مصادیق ابطال تملک قلمداد می گردد.

نکات لازم در خصوص تملک

1-3-1-اهداف تملک :  دستگاه اجرایی صرفاً می تواند برای اجرای برنامه های عمومی،عمران و نظامی از لایحه قانونی استفاده نماید در واقع مفهوم محالف این ماده است که دستگاه اجرایی و تملک کننده نمی توند برای اموری غیر از موارد موصوف به لایحه قانونی متمسک گردد.

2-2- موضوعات مورد تملک : موضوعاتی که می تواند مورد تملک قراربگیر صرفاً مالکیت نمی باشد بلکه شامل مالکیت عین یا مالکیت مستحدثات و تاسیسات و حق اعم از حق انتفاع و حق ارتفاق و سایر حقوق می باشد.

3-2-بهای عادله : استناد به تملک نافی حقوق دستگاه دولتی و اشخاص برای توافق بر سرثمن و بهای موضوع تملک نیست بلکه بدواً لازم است طرفین با توافق بهای عادله موضوع را مشخص در صورت عدم توافق مطابق ماده «4» لایحه قانون نحوه تملک و خرید اراضی، بهای عادله توسط کارشناس رسمی دادگستری معین و مشخص می گردد. این هیات سه نفره بوده که یک کارشناس رسمی دادگستری منتخب دستگاه تملک کننده است و دیگری منتخب مالک عین یا عرصه یا صاحب حق می باشد و کارشناس سوم منتخب طرفین و در صورت عدم توافق، کارشناس سوم توسط دادگستری تعیین می گردد.رای اکثریت قطعی و لازم الاجرا می باشد. در نتیجه حق اعتراض در این خصوص مسموع نبوده و طرفین نمی تواند به قیمت اعلامی از سوی هیات کارشناسی اعتراض نمایند.

4-2- تملک حق : با توجه به اینکه تملک کلیه حقوق نیز متصور است در نتیجه حقوقی از قبل حق رهن ،‌حق قف نیز جائیز می باشد. وفق تبصره«4» ماده «5» لایحه قانونی، دستگاه دولتی می تواند حق وقف ملکی که در وقف م     ی باشد را تملک نماید و واقف نمی تواند به طور ماهوی مانعی برای تملک ایجاد نماید.از سوی دیگر با توجه به ماده های 793 و 794 قانون مدنی،راهن  نمی توانددر عین مرهونه تصرفاتی  نماید که منافی حقوق راهن باشد. لاکن لایحه قانونی نحوه تملک . خرید اراضی در زمره قوانین حاکمیتی محسوب و در مقابل قانون مدنی و سایر قوانین ، قانون خاص فرض شده در نتیجه قانون مدنی یا سایر قوانین عام دیگر را تخصیص می زند . لذا راهن حق هیچ گونه ایجاد مانعی برای تملک مورد رهن را ندارد.

5- 2-تصرف قبل از تملک:  ماده 8 لایحه قانونی تملک صرفاً من باب تصرف است و تصرف با تملک تفاوت دارد . در واقع تصرف بعد از تملک است زیرا تصرف دارای آثار قانونی است به همین دلیل در ماده 8 لایحه موصوف ، دستگاه اجرایی مجاز است در صورت رعایت سازوکار آن ، اقدم به تصرف و تودیع مبلغ مورد تملک به صندوق ثبت اقدام نماید . در نتیجه ماده 8 لایحه تملک فرع بر ماده 9 است و در صورتی که وزیر دستگاه اجرایی مجوز تملک را صادر گردید ، دستگاه تملک کننده می تواند اقدام به تصرف اراضی مورد تملک نماید .

6-2- مدت زمان تملک: تبصره «2» ماده «3» لایحه قانونی خرید و تملک اراضی، برای دستگاه اجرایی تکلیف ایجاد نموده است تا حداکثر ظرف مدت سه ماه پس از حصول توافق  نسبت به پرداخت بهای آن اقدام نماید و در صورت عدم پرداخت ثمن معامله، دستگاه اجرایی انصراف خود را از تملیک یا تملک اعلام نماید. به هرحال عدم اقدام به تادیه بهای قراردادی، به منزله انصراف محسوب می گردد . حال این پرسش مطروح است که این مهلت و ضمانت اجرای آن و در نهایت انفساخ قرارداد، صرفاً مشمول خرید می گردد و تملک از این قاعده خارج است. با کمی تعمق در متن قانونی ، در این نظر می توان تشکیک نمود.زیرا در متن تبصره «2» عباراتی همچون «انصراف خود را از خرید یا تملک » و «عدم اقدام به خریدیا اعلام انصراف در مدت مذکور » همگی دلالت بر این دارند که مراد قانونگذار تسری مفاد تبصره «2» ماده«3» لایحه قانونی تملک و خرید اراضی صرفاً شامل خرید نیوده بلکه شامل تملک می گردد.زیرا ضمانت اجرایی که در فراز پایانی تبصره «2» ذکر شده است دلالت بر عدم انجام تعهد و تکلیف مقدم است که شامل خرید و تملک می باشد و از آنجا که نتیجه و فروعات نمی تواند مجزای از اصل باشد لذا ضمانت اجرای عدم انجام تکلیف تبصره«2» ماه «3» لایجه قانونی نحوه خرید و تملک شامل بیع و تملک         می گردد.

7-2-تملک اراضی متعلق  به دستگاه اجرایی: همانطور که پیشتر اشاه شد، دستگاه اجرایی هم می تواند اراضی و حقوق متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی را تملک نماید هم اراضی و حقوق دستگاه های اجرایی که در ماده 11 لایحه قانونی بدان پرداخته است. در ماده 11 دوشیوه مدنظر قانونگذار می باشد.1- واگذاری حق استفاده   2- واگذاری مالکیت .

در واگذاری حق استفاده مالکیت دستگاه بر روی موضوعات تملک منتقل نمی گردد بلکه صرفاً حق استفاده از عین یا مالکیت منتقل می گردد در نتیجه در این فرض تملک صر فاً شامل حق بوده و از شمول مالکیت عین یا عرصه خارج است . لاکن در مورد انتقا مالکیت، اصل بر واگذاری بلاعوض بوه مگر اینکه در اساسنامه یا مرامنامه یا قوانین دستگاه مالک و تملک شونده در خصوص واگذاری بلاعوض سکوت وجود داشته یا ممنوعیت یا محدودیتی ذکر شده باشد. در این فرض دستگاه تملک  کننده موظف است بهای آن را بر اساس ارزش تعیین شده در ترازنامه شرکت استانی پرداخت نماید.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  مجازات حمل و نگهداری انواع مواد مخدر

8-2- مرجع اعتراض به نحوه تملک : نظر به اینکه ماهیتاً ونوعاً امر تملک یک نوع اعمال یکجانبه حقوقی یا ایقاع اداری محسوب می گردد ونه عمل حقوقی، در نتیجه وفق ماده 10 قانون تشکیلات و دادرسی دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اختلافات و اعتراض به تملک اراضی و رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 851 تاریخ 11/12/87  و شماره  در صلاحیت محاکم دیوان عدالت اداری می باشد.

9-2- تملک مجدد: حال چنانچه دستگاه اجرایی به هرنحوی خواه تملک خواه خرید، اقدام به تحصیل مالکیت نماید و لی بر اثر دعاوی اشخاص در محاکم قضایی اعم از داگستری و دیوان عدالت اداری،‌ باطل گردد،‌به موجب تبصره الحاق به ماده «1» لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی، دستگاه تملک کننده قادر است برای یک نوبت دیگر با تمسک به شروط صحیح در لایحه قانونی ، اقدام به تملک موضوع مورد تملک نماید.

مستندات مورد نیاز برای در خواست تملک

1-9-2- رعایت قوانین و مقررات و ضوابط حاکم بر دستگاه اجرایی.

2-9 -2- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل در خصوص اعلام آخرین مالکان و صاحبان حقوق و افراز یا مشاع بودن اراضی مورد تملک.

3-9-2-استعلام از اداره کل منابع طبیعی و جهاد کشاورزی در خصوص ملی و موات بودن یا نبودن اراضی محل تملک.

4-9-2-استعلام از اداره مسکن و شهرسازی در خصوص داخل یا خارج بودن اراضی از حریم شهر

5-9-2-استعلام از اداره اوقاف و امور خیریه در خصوص وقفی بودن یا نبودن اراضی مورد تملک

6-9-2- انتشار آگهی تملک در رزونامه کثیره الانتشار در خصوص اراضی مشاعی که اداره ثبت اسناد و املاک اشاره ای به مالکان ننموده است

7-9-2-استعلام از اداره میراث فرهنگی و گردشکری درخصوص وجود یا عدم وجود اراضی در حریم میراث فرهنگی

8-9-2-ارائه اصل نقشه و کروکی محل مورد تملک ممهور به مهر و ممضی دستگاه اجرایی

9-9-2- ارائه مستندات تامین اعتبار در سازمان برنامه و بودجه

10-9-2-ارائه صورتجلسه عدم توافق با مالکان و صاحبان حق در اراضی مورد تملک

ب)خرید

1)شرایط عمومی و صحت بیع (خرید)

در فرضی که دستگاه های دولتی ازطریق توافق و انعقاد عقد بیع اقدام به تحصیل اراضی و مالکیت می نمایند، علاوه بر لزوم رعایت شروط صحت قراردادهای (ماده 190 قانون مدنی) لازم است شرط و تحدید و مضیق مندرج در لایحه قانونی را نیز رعایت نمایند.

1-1-تامین اعتبار :  وفق ماده 1 لایحه قانونی تملک ، قبل از اجرای طرح دستگاه اجرایی موظف هستند اعتبار و مبلغ اجرای طرح تملک موضوع را توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی تامین و تایید شده در اختیار داشته باشد. به عبارت دیگر دستگاه اجرایی نمی تواند پس از روند و سازو کار تملک قهری ، اقدام به تامین اعتبار آن نماید.

2-1-تایید آن توسط بالاترین مقام اجرایی دستگاه : با عنایت به قوانین و مقررات حاکم بر حقوق اداری ، بالاترین مقام اجرایی به شخصی اطلاق می گردد که صلاحیت انعقاد قرارداد و اداره شرکت را دارا می باشد لذا با عنایت به قانون تجارت، و قانون تاسیس آیین نامه اجرایی و اساسنامه شرکت های دولتی و نز قوانین حاکم بر دستگاه های اجرایی مندرج در لایحه قانونی موصوف ، مدیر عاملیا رئیس آن دستگاه به عنوان بالاترین مقام اجرایی قلمداد می گردد.

3-1-استفاده از اراضی ملی یا دولتی برای اجرای طرح :  اراضی ملی اراضی است که توسط ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور و اصلاحیه آن ، ملی تشخیص داده می شود که مرجع تشخیص آن اداره کل منابع طبیعی است  و اراضی دولتی شامل اراضی موات نیز می باشد که مرجع تشخیص اراضی موات داخل در حریم شهر اداره مسکن و شهرسازی و خاج از حریم شهر به عهده منابع طبیعی است.

4-1-استعلام از ساز مان ثبت اسناد و املاک : وفق تبصره ماده 2 لایحه قانونی تملک ، دستگاه های اجرایی مکلف  است محل وقوع اراضی و پلاک ثبتی و آخرین مالکان و صاحبان حقوق را از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام نماید و اداره ثبت موظف است علاوه بر  پاسخ استعلام ، در خصوص  افراز یا مشاع بودن زمین اعلام نظر نماید

5-1-پرداخت مبلغ محل خرید : با عنایت به تبصره 2 ماده 3 لایحه قانونی تملک و خرید اراضی ، بعد از توافق ، دستگاه تملک کننده مکلف است حداکثر ظرف سه ماه ثمن معامله و بهای موضوعات مورد خرید را به مالکان یا صاحبان آن پرداخت نماید، انقضاء بیش از مدت سه ماه به منزله انصراف ازخرید محسوب می گردد. این شرط جزایی که مقنن پیش بینی نموده در واقع شرط انفساخ عقد بیع است. در نتیجه پس از مدت انقضاء مدت سه ماه عقد منفسخ گردیده و آثاری بر آن بارنمی گردد.

6-1- رعایت سایر قوانین: نظر به اینکه دستگاه هی اجرایی اقدام به خرید و تملیک مبیع می نمایند در نتیجه علاوه بر رعایت قیود و شروط قانون مدنی و لایحه قانونی نحوه تملک و خرید اراضی ، لازم است هر دستگاه اجرایی قوانین و مقررات و ضوابط حاکم بر خود را نیز مراعات نماید.

7-1- مدت زمان خرید: نظر به اینکه لایحه قانونی موردنظر ،‌صرفاً در مورد تملک نبوده بلکه شامل تملیک (انتقال مالکیت به طور توافق) می گردد، قانونگذار برای خریدموضوعات قانونی نیز شیوه و طرق قانونی مشخص نموده است . به عبارت گویا ماهیت خرید و فروش عقد بیع می باشد و دستگاه اجرایی علاوه بر شروط عمومی که در قانونی مدنی از مواد 338 تا 395 قانون مدنی، ذکر شده است،  لازم است سایر شروط مندرج در لایحه قانونی را نیز رعایت نماید.

 

2) نکات لازم در خصوص خرید

1-2-اهداف بیع :  دستگاه اجرایی صرفاً می تواند برای اجرای برنامه های عمومی،عمران و نظامی از لایحه قانونی استفاده نماید در واقع مفهوم محالف این ماده است که دستگاه اجرایی و تملک کننده نمی توند برای اموری غیر از موارد موصوف به لایحه قانونی متمسک گردد.

2-2-موضوعات مورد خرید : موضوعاتی که می تواند مورد خرید  قراربگیر صرفاً مالکیت نمی باشد بلکه شامل مالکیت عین یا مالکیت مستحدثات و تاسیسات و حق اعم از حق انتفاع و حق ارتفاق و سایر حقوق

3-2-بهای عادله :

نکته نخست) نظر به اینکه بیع در زمره عقود مالی و معوض می باشد و طبق ماده 361 قانون مدنی، پس از تحقق قراردادخرید و فروش(عقد بیع) هر یک از طرفین مالک عوضین بوده و طرفین مکلف هستند که عوضین قراردادی را به طرف مقابل مسترد بدارند . از این حیث در عقد بیع پس از تشکیل قرارداد، خریدار مالک مبیع (مورد معامله) و فروشنده مالک ثمن با مبلغ قراردادی می گردد و از این حیث فروشنده مکلف به تحویل و تسلیم مبیع به بایع و خریدار نیز ملزم به پرداخت مبلغ قراردادی می باشد. درفرضی که دستگاه تملک کننده برای تحصیل اراضی متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی، اقدام به انعقاد و تشکیل قرارداد می نماید ، ملزم است بهای قرارداد را به مالک یا صاحب حق آن مسترد بدارد. لاکن در لایحه قانون نحوه تملک و خرید اراضی ، پرداخت بهای قراردادی با قراردادهای مدنی و خصوصی تفاوت دارد. در قراردادهای مدنی، طرفین با توافق و رضایت یکدیگر اقدام به تشکیل قرارداد و پذیرش شروط و تکالیف قراردادی می نمایند در نتیجه هیچ گونه محدودیتی به غیر از غبن در مورد ثمن معامله و مبلغ قرارداد وجود ندارد. لاکن در لایجه خرید   وتملک اراضی استناد به تملک نافی حقوق دستگاه دولتی و اشخاص برای توافق بر سرثمن و بهای موضوع تملک نیست و دستگاه تملک کننده نمی تواند هر مبلغی را بابت بهای قراردا به فروشنده پرداخت نماید. مققن از این حیث محدودیتی را بر ثمن مبیع به سود فروشنده وارد آروده است که در قانون موصوف بدان بهای عدله گفته می شود. به عبارت دیگر توافق طرفین برای تعین و تعیین مبلغ قرارداد لازم است صرفاً بر اساس بهای عادله باشد  که در صورت عدم توافق مطابق ماده «4» لایحه قانون نحوه تملک و خرید اراضی، بهای عادله توسط کارشناس رسمی دادگستری معین و مشخص می گردد. این هیات سه نفره بوده که یک کارشناس رسمی دادگستری منتخب دستگاه تملک کننده است و دیگری منتخب مالک عین یا عرصه یا صاحب حق می باشد و کارشناس سوم منتخب طرفین و در صورت عدم توافق، کارشناس سوم توسط دادگستری تعیین می گردد.رای اکثریت قطعی و لازم الاجرا می باشد. در نتیجه حق اعتراض در این خصوص مسموع نبوده و طرفین نمی تواند به قیمت اعلامی از سوی هیات کارشناسی اعتراض نمایند.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  اجاره به شرط تملیک

نکته دوم) دستگاه دولتی نمی تواند به هر قیمتی اراضی  ار تحصیل نماید. بلکه موظف است علاوه بر تعیین قیمت مبیع، بهای عادله آن را به مالک یا صاحب حق بپردازد . ملاک قانونگذار در فرض خرید یا حتی تملک اراضی، تعیین بهای عادله اراضی می باشد. به دلیل اهمیت تعیین بهای عادله ثمن معامله است که در تبصره «1» ماده «5» لایحه قانونی موصوف، دستگاه دولتی مکلف شده است پانزده درصد به عنوان ممر اعاشه به مالک یا صاحب حق در صورتی که اراضی مورد تحصیل محل ارتزاق یا معیشت و در آمد مالک یا صاحب حق باشد، پرداخت نماید.البته تشخیص این موضوع در صلاحیت دستگاه اجرایی و تملک کننده بوده در صورت اختلاف، در صلاحیت دادگاه صالح محل وقوع ملک می باشد.البته ذکر این نکته خالی از لطف نمی باشد که تعیین بهای عادله توسط هیات کارشناسان رسمی دادگستری فرع بر عدم توافق طرفین می باشد. و در صورتی که فروشنده با دستگاه دولتی نسبت به تعیین بهای عادله توافق نمودند دیگر موضوع تعیین بهای عادله توسط کارشناسان رسمی دادگستری منتفی است.

نکته سوم)برفرض توافق فروشنده و دستگاه دولتی بر سر قیمت عادله بهای عادله مبیع، نافی غبن حادث نمی باشد به عبارت دیگر چنانچه فروشنده در محاکم قضایی غبن بیع را اثبات نماید دیگر توافق دستگاه دولتی با فروشنده تحت عنوان بهای عادله فاقد محمل می باشد.

4-2-بیع حق : با توجه به اینکه تملک کلیه حقوق نیز متصور است در نتیجه حقوقی از قبل حق رهن ،‌حق قف نیز جائیز می باشد. وفق تبصره«4» ماده «5» لایحه قانونی، دستگاه دولتی می تواند حق وقف ملکی که در وقف می باشد را تملک نماید و واقف نمی تواند به طروماهوی مانعی برای تملک ایجاد نماید.از سوی دیگر با توجه به  ماده های 793 و 794 قانون مدنی،راهن  نمی توانددر عین مرهونه تصرفاتی  نماید که منافی حقوق راهن باشد. لاکن لایحه قانونی نحوه تملک . خرید اراضی در زمره قوانین حاکمیت محسوب و در مقابل قانون مدنی و سایر قوانین ، قانون خاص محسوب شده در نتیجه قانون مدنی یا سایر قوانین عام دیگر را تخصیص می زند . لذا راهن حق هیچ گونه ایجاد مانعی برای تملک مورد رهن را ندارد.

5-2-مدت زمان خرید اراضی: نظر به اینکه لایحه قانونی موردنظر ،‌صرفاً در مورد تملک نبوده بلکه شامل تملیک (انتقال مالکیت به طور توافق) می گردد به عبارت دیگر ، قانونگذار برای خریدموضوعات قانونی نیز شیوه و طرق قانونی مشخص نموده است . به عبارت گویا ماهیت خرید و فروش عقد بیع می باشد و دستگاه اجرایی علاوه بر شروط عمومی که در قانونی مدنی از مواد 338 تا 395 قانون مدنی، ذکر شده است،  لازم است سایر شروط مندرج در لایحه قانونی را نیز رعایت نماید.

6-2-خرید اراضی متعلق  به دستگاه اجرایی: همانطور که پیشتر اشاه شد، دستگاه اجرایی هم می تواند اراضی و حقوق متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی را تملک نماید هم اراضی و حقوق دستگاه های اجرایی که در ماده 11 لایحه قانونی بدان پرداخته است. در ماده 11 دوشیوه مدنظر قانون گذاری می باشد.1- واگذاری حق استفاده   2- واگذاری مالکیت .در واگذاری حق استفاده مالکیت دستگاه بر روی موضوعات تملک منتقل نمی گردد بلکه صرفاً حق استفاده از عین یا مالکیت منتقل می گردد در نتیجه در این فرض تملک صر فاً شامل حق بوده و از شمول مالکین عین یا عرصه خارج است . لاکن در مورد انتقال مالکیت، اصل بر واگذاری بلاعوض بوده مگر این که در اساسنامه یا مرامنامه یا قوانین دستگاه مالک و تملک شونده در خصوص واگذاری بلاعوض سکوت وجود داشته یا ممنوعیت یا محدودیتی ذکر شده باشد. در این فرض دستگاه تملک  کننده موظف است بهای آن را بر اساس ارزش تعیین شده در ترازنامه شرکت استانی پرداخت نماید.

7-2-مرجع اعتراض به بیع : به دلیل اینکه ماهیت عقد بیع دستگاه دولتی به عنوان عمل حقوقی با ایقاع اداری یا اعمال یکجانبه اداری متفاوت می باشد . در نتیجه رسیدگی به اختلافات مربوط به عقد بیع دستگاه دولتی با فروشندگان در صلاحیت محاکم قضایی دادگستری است.

8-2-مستندات مورد نیاز برای در خواست خرید عبارتند از :

1-8-2- رعایت قوانین و مقررات و ضوابط حاکم بر دستگاه اجرایی

2-8 -2- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل در خصوص اعلام آخرین مالکان و صاحبان حقوق و افراز یا مشاع بودن اراضی مورد تملک

3-8-2-استعلام از اداره کل منابع طبیعی و جهاد کشاورزی در خصوص ملی و موات بودن یا نبودن اراضی محل تملک

4-8-2-استعلام از اداره مسکن و شهرسازی در خصوص داخل یا خارج بودن اراضی از حریم شهر

5-8-2-استعلام از اداره اوقاف و امور خیریه در خصوص وقفی بودن یا نبودن اراضی مورد تملک

6-8-2-استعلام از اداره میراث فرهنگی و گردشکری درخصوص وجود یا عدم وجود اراضی در حریم میراث فرهنگی

8-8-2-ارائه اصل نقشه و کروکی محل مورد نظر برای خرید ممهور به مهر و ممضی به امضاء دستگاه اجرایی

9-8-2- ارائه مستندات تامین اعتبار در سازمان برنامه و بودجه

10-8-2-تنظیم  صورتجلسه توافق با مالکان و صاحبان حق در اراضی مد نظر برای خرید

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس