ابطال پروانه ساختمانی چگونه انجام می شود

0

ابطال جواز ساختمانی

بالا رفتن جمعیت شهر نشینی از یک طرف و رشد بی سابقه قیمت ملک و زمین از طرف دیگر باعث شده قوانین سخت­گیرانه ای از سوی شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی جهت ساماندهی به ساخت و سازها و رعایت اصول ساختمان سازی تدوین و اجرا گردد. نمونه ای از اختلافات شایع از این دعاوی، ابطال پروانه ساختمانی میباشد که غالبا با ارائه دادخواست ابطال پروانه مذکور، در مراجع آغاز و با احراز شرایط ابطال پروانه ساختمانی از سوی مرجع صالح، به صدور حکم ابطال یا رد دادخواست منجر خواهد شد.

پروانه ساختمان

پروانه ساختمان، نخستین گام برای احداث بنا یا تغییرات در آن خواهد بود.
همانگونه که در بالا توضیح دادیم، جهت اطمینان از رعایت اصول و چارچوب قوانین، گام اول برای احداث یک ساختمان، گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری میباشد. این پروانه شامل مواردیست که از آن جمله می­توان به موارد زیر اشاره کرد:
مشخصات متقاضی پروانه
مساحت زیر بناتعداد طبقات و…
موارد مذکور سبب میگردد پیمانکار با در نظر گرفتن اصول و رعایت آنها، زمینه ابطال پروانه ساختمانی را برچیند. زیرا از وظایف وکیل شهرداری و تعهدات او، احراز موارد ابطال پروانه ساختمان است. موضوع دیگری که ضروریست به آن اهمیت ویژه ای داده شود، مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان است که دو سال از تاریخ صدور خواهد بود و قابلیت تمدید را خواهد داشت.

مرجع رسیدگی به ابطال پروانه ساختمانی

تنها مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال پروانه ساختمانی، دیوان عدالت اداری است.
صلاحیت رسیدگی به دعاوی همیشه از دغدغه های شایع برای اصحاب دعوا بوده است به نحوی که خواهان برای پیشگیری از رد دادخواست خود، به وکیل مراجعه می­کند. مبحث فوق الذکر نیز برای غالب درخواست کنندگان و البته معترضین به احکام صادره راجع به ابطال جواز ساختمانی، موضوعیت دارد. به منظور رسیدن به یک جواب واضح و البته خالی از ابهام باید این پرسش را در دو فرض بررسی کنیم:

صدور جواز و احراز شرایط:

طبق صراحت مواد قانونی، رسیدگی به درخواست صدور پروانه ساختمانی، احراز شرایط صدور آن، بررسی گزارش مامور فنی، دستور نقشه، طراحی نقشه و…. تا صدور آن، تحت نظر شهرداری خواهد بود لذا کمیسیون ماده صد شهرداری، مرجع رسیدگی به درخواست ابطال پروانه ساختمانی است. عنایت داشته باشید تنها رسیدگی به شرایط ابطال در حوزه شهرداری است و ابطال پروانه ساختمانی توسط شهرداری نمی­تواند از نتایج رسیدگی کمیسیون ماده صد باشد.

چه کسانی حق شکایت از آراء کمیسیون ماده صد را دارند؟

مالک و ذینفع؛ مالک فرد صاحب ملک است و ذی نفع مستاجر یا همسایه مجاور و فردی که نفع می برد، حق شکایت از آراء کمیسیون ماده صد را دارند.
چنانچه مالکی که میبایست ۶۰ درصد از زمین خود را ساخت و ساز می کرد، صد در صد ساخته باشد و نور همسایه مجاور را گرفته باشد، همسایه آنها می تواند به عنوان ذینفع به کمیسیون ماده صد شکایت کند.

ابطال پروانه ساختمانی و رسیدگی به معترضین آرا:

رسیدگی به دادخواست ابطال پروانه ساختمان در حیطه وظایف دیوان عدالت اداری است. بعلاوه، مرجع صالح به اعتراض این احکام نیز این مرجع خواهد بود. لذا در فرض احراز عدم رعایت موارد مندرج در پروانه ساختمانی یا تشخیص موارد خلاف شهرداری مبنی بر صدور جواز ساخت، تنها صلاحیت دیوان عدالت اداری مد نظر است نه شهرداری یا کمیسیون ماده صد. رسیدگی در مرجع مذکور میتواند به ابطال پروانه ساختمانی توسط دیوان عدالت اداری بیانجامد.

اصلاح یا ابطال

بیشتر از پانزده سال میباشد که شورای اداری کشور طی مصوبه ای، پروانه ساختمانی را در زمره اسناد رسمی برشمرد. اگرچه نحوه ابطال پروانه ساختمانی بیان نشده و میبایست طی همان مصوبه این موضوع تصویب می­شد. اعطای این اعتبار به جهاتی ضروری و به جهاتی ولو اندک، مشکل ساز بوده است. در بیان ضروری بودن این اعتبار میتوان به فراغ بال پیمانکار یا مالک از آغاز راه ساخت بنا اشاره کرد. به گونه ای که ابطال پروانه ساختمانی از موارد استثنائی مخدوش کردن اعتبار فوق الذکر خواهد بود. سند رسمی بودن پروانه ساختمان، یک تکیه گاه محکم برای انبوه سازان است که با تکیه بر آن بتوانند از گزند تغییرات متعدد و متفاوت قوانین ساختمانی احتمالی در آینده مصون بمانند.
از سویی دیگر اعطای چنین اعتباری به این مجوز، افزایش پرونده های قضایی را در پی دارد زیرا از نگاه قانون، ابطال پروانه ساختمانی در صلاحیت دیوان عدالت اداری است. البته این نکته را در نظر داشته باشید در سند مذکور، محلی برای انجام اصلاحات وجود دارد اما ابطال، کماکان از دایره صلاحیت شهرداری و کمیسیون ماده صد خارج است.

ابطال پروانه ساختمانی

شکایت از صدور پروانه ساختمان و درخواست ابطال

رعایت موارد مصرحه در پروانه ساختمانی، بنا به مواد قانونی الزامی و عدم رعایت آنها به ابطال پروانه ساختمانی منجر خواهد شد.
همانطور که پیشتر عنوان کردیم، صدور پروانه ساختمان با درخواست مالک یا قائم­مقام او آغاز و با صدور سند، اتمام می­یابد ولی گاهی بنا به دلایلی و اعمال تغییراتی، ممکن است ثالثی متضرر گردد. اشخاص ثالث همین که ذینفع بودن خود را در موضوع درخواستی احراز کنند، می­توانند دعوای ابطال پروانه ساختمانی را به جریان انداخته و مطرح کنند. ذینفع بودن، هیچ محدودیتی ندارد لذا ممکن است یک همسایه در مجاورت ملک مورد دعوا باشد یا اجتماعی از صاحبان املاک در محدوده ملک مورد دعوا.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  طلاق بدلیل نداشتن رابطه جنسی

بعنوان مثال افزایش تراکم ساخت ممکن است مانعی برای رسیدن نور کافی برای یک همسایه شود و موضوعات اینچنین. البته موارد ابطال تنها محدود به ساختمانهای مسکونی نیست و دایره شمول گسترده ای دارد مثلا در نمونه رای ابطال پروانه ساختمان، شعبه ۲۸ دیوان عدالت اداری مورخ ۸۹/۴/۹ که موضوع دعوا، ابطال پروانه ساخت یک ساختمان با کاربری مذهبی می­باشد که شهرداری بدون رعایت مقررات و ضوابط و آیین نامه های احداث مساجد و حسینیه ها، اقدام به صدور پروانه ساخت ملکی در سه طبقه و با اشغال صددرصد کرده بود که در نهایت پروانه ساختمانی شماره ۱۱۰۰۱۵۵۸۶_۱۳۸۷/۴/۲۵، خلاف مقررات تشخیص داده شده و حکم به ابطال پروانه ساختمانی صادر شد.

موارد ابطال پروانه ساختمان

در قسمت های قبلی اهمیت صدور پروانه ساخت و همچنین لزوم رعایت همه اصول درج شده در آن را، بیان کردیم اما ضروری بود مواردی را به عنوان نمونه برای ابطال جواز ساختمان گردآوری کنیم. از این موارد می توان به:
گزارش خلاف واقع آزمایشگاه خاک اشاره کرد که اگر وقوع چنین تخلفی احراز گردد، بی شک به ابطال پروانه می انجامد.
تجاوز از حدود نقشه معماری، نمونه ای دیگر از این موارد هستند که گاها با هدف افزایش فضای واحد ها اقدام به حذف پارکینگ می­شود.
عدم توجه به نقشه های سازه، برق و مکانیک نیز به جهت حساسیت های امنیتی ساکنان، از جمله موارد مهمی است که مرجع رسیدگی به دعوای ابطال پروانه ساختمانی کوچکترین مماشاتی نخواهد کرد و قاطعانه به ابطال پروانه مذکور مبادرت می ورزد.

اقدام تامینی

اقدام تامینی، نمونه ای از پیش بینی های قانونگذار برای حفظ حقوق اصحاب دعواست. به شرحی ساده، با درخواست اقدام تامینی از جانب یکی از اصحاب دعوا، امکان اجرای حکم به تاخیر می­افتد. البته در نظر داشته باشید که ممکن است برای این درخواست، مرجع رسیدگی از شما تودیع وثیقه بخواهد. در هر حال اقدام تامینی در دعوای ابطال جواز ساختمانی هم وجود دارد.

به عنوان مثال، اگر ادامه ساخت و ساز به نحوی از انحا به حقوق دیگری تجاوز کند و خواهان دعوا، ابطال پروانه ساختمانی را درخواست کرده باشد، می­تواند طی درخواستی به تصریح ماده ٣۱۶ قانون آیین دارسی مدنی، دستور توقیف را از مرجع رسیدگی کننده نماید. احراز ادعای خواهان و اختیار در صدور یا عدم دستور مذکور با مرجع قضایی خواهد بود.

آیا مأموران شهرداری می توانند نسبت به تخریب ساختمان خلاف اقدام کنند؟

خود شهرداری یا مأموران رأساً نمی توانند بدون حکم کمیسیون ماده صد اجرای رأی کند و حتماً باید توسط این کمیسیون رأی صادر شده باشد.
تا زمانی که رای دست ماموران اجرایی نباشد و فرجه قانونی نگذشته باشد، شهرداری نمی تواند اقدام به تخریب کند. اینکه مشاهده می شود گاهی برای اجرای حکم تخریب از نیروی انتظامی یا دادستانی نفر آورده می شود،  به خاطر این نیست که شهرداری حکم تخریب ندارد بلکه برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی این کار انجام می شود.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  زنان و مقایسه آن با حقوق زن در اسلام

خودداری شهرداری از صدور پروانه ساختمان

صدور پروانه ساختمان یکی از وظایف مهم شهرداری هاست که در ماده ۵۵ قانون شهرداری (بند ٢۴ )مورد تصریح قرار گرفته است. با این حال این تکلیف به معنای آن نیست که شهرداری در هر حال موظف به صدور پروانه ساختمانی باشد بنابراین درمواردی مانند اینکه :
متقاضی صدور پروانه فاقد مالکیت رسمی ثبتی است و صرفاً سند عادی و قولنامه عادی را دلیل مالکیت معرفی می نماید؛
یکی از مالکین ملک مشاعی بدون تقاضا و مشارکت و رضایت سایر شرکاء درخواست صدور پروانه ساختمان می نماید؛
مالک از پرداخت عوارض صدور پروانه که مقدمه صدور پروانه است امتناع می نماید و…
شهرداری الزامی به صدور پروانه ساختمانی ندارد. با این حال بعضاً مشاهده می گردد که اساساً شهرداری بدون دلیل موجه از صدور پروانه خودداری می نماید و یا اینکه کمتر از تراکم و سطح اشتغال مجاز پروانه صادر می نماید.

در این موارد، چاره قضایی و حقوقی چیست؟

راجع به اینکه چه مرجعی به دعوی الزام شهرداری نسبت به صدور پروانه ساختمانی رسیدگی می نماید بین دادگاه های حقوقی اختلاف ایجاد شد و در نهایت هیات عمومی دیوان عالی کشور طی دادنامه  شماره ۵۵۶مورخ ۱۰/٢/۱٣٧۰ که در زیر درج میگردد بر صلاحیت دیوان عدالت اداری برای رسیدگی به این دعوی رای صادر نمود:

‌صلاحیت دیوان عدالت اداری در رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی در ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری مصوب‌بهمن ماه ۱٣۶۰ تصریح شده و از آن جمله شکایت از شهرداریها بشرح قسمت اخیر بند “پ” از یک ماده مرقوم به جهت تخلف در اجرای قوانین و‌مقررات یا خودداری از انجام وظایفی است که موجب تضییع حقوق اشخاص می‌شود بنابراین رسیدگی به شکایت مردم از شهرداریها در مورد خودداری‌از صدور پروانه ساختمان در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌باشد و رأی شعبه نهم دادگاه صلح سابق اصفهان صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده ٣ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب مرداد ماه ۱٣٣٧ برای دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است. بنابراین مالکین در فرض خودداری بلادلیل شهرداری از صدور پروانه ساختمان می توانند علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت طرح نمایند. بعضاً مشاهده می شود که شهرداری به دلایل دیگری مانند قرار گرفتن ملک در طرح،لزوم واگذاری قسمتی از ملک بابت صدور پروانه،عدم پرداخت قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز و… از صدور پروانه ساختمان امتناع می نمایند. در این موارد بایستی دلایل و مدارک را در هر پرونده به طور مجزا مورد بررسی قرار داد و حسب تجربه کاری در امور شهرداری و دیوان عدالت اداری بیان می گردد که در برخی اختلافات بین مالک و شهرداری،اقدامات و دلایل شهرداری ها خلاف قانون است بنابراین شعب دیوان عدالت اداری رای بر محکومیت شهرداری صادر می نمایند. ذکر این نکته خالی از فایده نیست که در صورت عدم طرح صحیح دعوی و صدور رای ماهوی(حکم) به ضرر مالک، طرح دوباره دعوی الزام شهرداری به صدور پروانه امکان پذیر نیست و در اصطلاح قضایی موضوع مشمول اعتبار امر مختومه یا قضاوت شده است.

دعوی ابطال پروانه ساختمان علیه شهرداری

از سوی دیگر در مواردی پروانه ساختمان صادره توسط شهرداری مورد اعتراض و شکایت اشخاصی مانند همسایگان و مالکان مشاعی است. برای نمونه سازنده بر اساس پروانه ساختمانی صادره از سوی شهرداری مبادرت به احداث بنایی نموده که موجب سایه اندازی روی ملک مجاور شده و ضوابط شهرسازی محل مورد نظر را رعایت ننموده است. و یا اینکه پروانه ساختمانی بدون رعایت حقوق مالکانه شرکاء و سایر حقوق اشخاص دیگر صادر شده باشد.در این موارد نیز،رسیدگی به موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.لازم به ذکر است برای طرح دعوی ابطال پروانه ساختمانی بهتر است قبل از ساخت کامل و بنا و ترجیحاً از همان زمان شروع عملیات ساختمانی یعنی گودبرداری اقدام شود و الا احتمال صدور حکم بر ابطال پروانه ساختمانی که نتیجه ای جز بنای خلاف قانون ندارد،به شدت کاهش می یابد.

این مطلب را نیز مطالعه کنید:  اثبات مزاحمت به چه صورت است؟

نکات مهم دعوای ابطال پروانه ساختمانی

  1. برای طرح دعوی ابطال پروانه ساختمانی بهتر است قبل از ساخت کامل و بنا و ترجیحاً از همان زمان شروع عملیات ساختمانی یعنی گودبرداری اقدام شود و الا احتمال صدور حکم بر ابطال پروانه ساختمانی به شدت کاهش می یابد.
  2. طرح دادخواست به خواسته اصلاح پروانه ساختمانی به طرفیت شهرداری در جایی که شاکی یا وکیل وی مدعی صدور پروانه ساختمانی بدون رعایت مقررات قانونی هستند، قابل استماع نیست . دقت کنید اصلاح پروانه موضوعی نیست که در قالب شکایت از شهرداری در دیوان عدالت اداری قابل طرح باشد.
ابطال پروانه ساختمانی

نمونه دادخواست ابطال پروانه ساختمانی در دیوان عدالت اداری

ریاست محترم دیوان عدالت اداری

احتراماً به استحضار عالی می‌رساند اینجانب مالک یک باب منزل مسکونی به شماره پلاک ثبتی….. فرعی از…. اصلی واقع در بخش….. تهران به نشانی….. می باشم متاسفانه اخیراً شهرداری محترم منطقه……تهران اقدام به صدور یک فقره پروانه ساخت (مجوز ساخت) برای ملک پلاک همجوار اینجانب نموده است که تاکنون نیز بر اساس مجوز صادره عملیات ساخت ادامه پیدا کرده و در مرحله اسکلت بندی میباشد از آنجا که ادامه عملیات اجرایی ساخت در ملک مزبور به دلایل زیر برخلاف اصل لاضرر و لاضرار و ماده ۳۰ قانون مدنی بوده تقاضای ابطال مجوز ساخت صادره را دارم:

اولاً پروانه مزبور بر خلاف مقررات طرح تفصیلی با دو طبقه اضافه بر تراکم موجب مزاحمت و سایه اندازی در ملک اینجانب گردیده است.

ثانیا برابر قرار تامین اجرایی توسط شورای حل اختلاف و نظر کارشناس مربوطه در آن با تکمیل عملیات ساخت موجبات اشراف بنای مزبور بر ملک اینجانب و بی‌تردید سایه اندازی در آن خواهد شد.

ثالثاً از آنجا که با تکمیل بنای مذکور و اتمام عملیات اجرایی ساخت موجبات سایه اندازی در ملک اینجانب فراهم می گردد و عملاً پنجره های نقاط غربی ملک اینجانب برابر دیوارهای ملک همجوار در حال ساخت از حیز انتفاع و دید و نور خارج می گردد بنابراین باعث نقصان فاحش در قیمت ملک اینجانب نیز می گردد. بنابراین نظر به مطالب معروضه تقاضای ابطال مجوز ساخت را از نظر آن مقام محترم مورد تمنا دارم.

نمونه  رای دیوان در خصوص ابطال پروانه ساختمانی

شاکی به موجب دادخواست تقدیمی اعلام نموده مالک ملک روبروی ایشان واقع در کوچه بن بست با عرض 5/3 متر اقدام به اخذ پروانه ساختمانی و احداث 6 طبقه ساختمان نموده و موجب سلب آسایش ایشان و مزاحمت و مشرفیت به ملک وی شده است، لذا تقاضای ابطال پروانه ساختمانی صادره را نموده است. شهرداری طرف شکایت در پاسخ به شکایت مطروحه ضمن پیوست تصویر پروانه صادره و عکس‏های ساختمان مورد نظر، اعلام داشته پروانه ساختمانی مورد اعتراض شاکی شامل دو طبقه زیرزمین و سه طبقه روی زمین می‏باشد و این امر مطابق طرح تفصیلی مصوب 1388 است. با توجه به مراتب فوق و ملاحظه اوراق و مدارک پرونده و نظر به اینکه حداکثر ارتفاع مجاز در منطقه 9 متر بوده و ارتفاع بیشتر از این مقدار منوط به رعایت [عدم] مشرفیت و سایه اندازی است و شهرداری مشتکی‌عنه نیز در نامه شماره … اذعان به مشرفیت و سایه اندازی قسمتی از طبقه سوم و راه پله سمت شمال شرقی نموده که البته حسب عکس‏های تقدیمی و اعلام شهرداری مالک از اجرای این قسمت از ساختمان خودداری نموده است. علی ایحال شکایت مطروحه در قسمت فوق‏الذکر وارد تشخیص و به استناد مواد 7 و 13 قانون دیوان عدالت اداری حکم به ابطال پروانه ساختمانی شماره…. نسبت به آن بخش از طبقه سوم که به ملک شاکی سایه اندازی و مشرفیت دارد صادر و اعلام می‏گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه 33 دیوان عدالت اداری ـ مستشار شعبه

آیا این مطلب برای شما مفید بود؟
Leave A Reply

Your email address will not be published.

WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 1
در دسترس
WeCreativez WhatsApp Support
پشتیبانی آنلاین شماره 2
در دسترس